Froggy’s – La ville des Sables d’Olonne sous pression!

Dans notre précédent article sur le sujet, nous révélions que la Ville des Sables d’Olonne venait de préempter sur la vente des murs du Froggy’s, un bar situé au début du coude de la Rue Nationale. Mais la ville ne souhaitait pas devenir propriétaire de l’exploitation commerciale.

 

La Ville avait préempté sur la vente des murs du Froggy’s – au 66 rue Nationale – car elle souhaitait surtout élargir la rue bien trop étroite pour permettre le passage simultané de deux véhicules et pour sécuriser la circulation piétonne. Elle avait essayé d’acheter le bâtiment auprès d’une personne très âgée avant les travaux de voirie qui ont eût lieu récemment, mais sans succès. Une succession ayant été orchestrée depuis et les descendants ayant mis en vente, la Mairie a donc pu préempter. Cette préemption des murs du bâtiment – d’une superficie de 99m2 – fut réalisée pour la somme de 115.000€.
L’objectif de la Mairie, nous avait confirmé Geoffroy de Baynast le chargé de l’Urbanisme, « est d’abattre la maisonnette qui sert actuellement de cuisine ainsi qu’une partie cour afin d’élargir la voie de circulation. »
Parallèlement, le gérant de l’exploitation (société SHY AC) souhaitait clore rapidement le dossier, la société étant sous mandat judiciaire de la SCP Dolley-Collet depuis la cessation de paiements du 8 octobre 2015. Un acheteur était intéressé par le bail commercial. Mais la préemption a changé la donne. En effet, l’établissement commercial possède une cuisine nécessaire pour l’exploitation, se trouvant précisément dans la maisonnette que la Ville veut abattre pour élargir la rue. Ces incidences semblent avoir refroidi l’acheteur potentiel.

Achat également du bail par la Ville
La Ville avait pourtant indiqué au départ qu’elle se limitait à l’achat des murs afin de pouvoir élargir la rue. Pourtant, elle a décidé hier, mardi 21 février 2017, d’acquérir l’exploitation commerciale qui comprend une licence IV. Le sujet était inscrit à l’ordre du jour du Conseil municipal. On savait que le dossier était bloqué, le propriétaire du commerce – alors sous mandat judiciaire – se plaignant que la réalisation de la transaction ne se fasse pas plus vite entre la SCP Dolley-Collet et l’acheteur potentiel.
L’achat du bail par la Ville permet de débloquer la situation, le précédent exploitant est ainsi libéré de ses contraintes et les éventuels créanciers dédommagés sur les 40.000€ de la vente du fonds de commerce et de la licence IV. Le maire Didier Gallot pourra enfin, c’est lui qui le dit lors du Conseil municipal, « assouvir un vieux rêve, celui d’installer un bistrot! » …. (NDLR: pour ceux qui n’ont pas compris, il ne s’agit bien que d’une blague du Maire durant le Conseil municipal).

Le projet
Après l’achat du bail par la Ville auprès du mandataire, validée par le Conseil municipal, il était donc prévu que celle-ci revende dès que possible l’ensemble, bâtiment et fonds de commerce réunis, lorsque les travaux d’élargissement de la rue auront été effectués.
Parallèlement, une petite extension serait construite sur la petite place se situant juste derrière le commerce afin de réaliser la nouvelle cuisine indispensable pour l’exploitation. Bien que la reprise de l’exploitation soit souhaitée rapide, elle ne pouvait concrètement l’être, la Ville étant soumise au Code des marchés publics pour les travaux. L’achat par un particulier – sous réserve de la démolition de la maisonnette/cuisine pour l’élargissement de la route – aurait accéléré de fait le retour à l’exploitation, mais à ce jour, aucune offre d’acquisition des murs n’a été faite auprès de la Ville.
Et les négociations entre la Ville, propriétaire des murs après la préemption, et l’acheteur potentiel du bail n’ont pas abouti.

L’inconnu de l’échec des négociations
Etonnamment, rien ne transpirait des raisons de cet échec. Certes, il y avait comme nous l’avons écrit dès le début, le problème de l’incidence de la préemption par la Ville, celle-ci souhaitant supprimer la surface dédiée à la cuisine nécessaire à l’exploitation. Sa reconstruction à l’arrière du commerce, comme l’affirmait la Ville, induisait un certain délai mais pas au point d’induire un échec des négociations.
A sa demande, nous avions été en contact téléphonique avec l’acheteur potentiel du Froggys. S’il ne contestait aucun élément de notre article, il estimait cependant qu’il ne croyait pas du tout que la Ville ferait construire une cuisine sur l’arrière du bâtiment. Il avait ensuite déclaré qu’en raison de ces changements et travaux, l’exploitation risquait d’être fermée pendant un an ou un an et demi – ce qui est vrai – ce qu’il trouvait regrettable, notamment car cela empêchait, disait-il quelqu’un de travailler. Il avait également affirmé que sa volonté d’achat avait toujours été entière et qu’il n’avait jamais hésité (sur ce dernier point, toutes les parties en présence, y compris celles qui n’ont aucun lien avec la mairie et avec lesquelles nous nous sommes entretenu avant la rédaction de cet article, nous ont toutes confirmé que l’acheteur potentiel tergiversait et n’arrivait pas à se décider à acheter le bail.)

Les raisons de cet échec finalement dévoilées
En fait, derrière ces termes volontairement nuancés de tergiversations que nous avions utilisés, il y avait bien plus que cela!
Deux réunions eurent lieu avec la Ville. Selon les informations qui nous ont été transmises par le gestionnaire de ce dossier au sein de la Ville, la première réunion s’était bien déroulée et les deux parties en présence s’étaient a priori entendues; des mails auraient même été échangés en ce sens. Ce que nous confirma également l’acheteur potentiel. Mais ce dernier resta toujours silencieux sur les raisons de l’échec de la deuxième réunion.

D’après nos informations, la deuxième réunion ne se serait pas du tout déroulée de la même façon. L’acheteur potentiel a eu des exigences que la Ville a refusées; il aurait souhaité que la Ville « entreprenne à sa charge les travaux, lui reverse une somme à titre de perte d’exploitation durant les travaux et refasse la toiture. » La Ville, estimant que le prix du bail était déjà peu cher, n’entendait pas satisfaire à ces exigences, d’autant plus qu’elle n’avait investi là que dans un but d’amélioration de la circulation routière et piétonne.
Ces problématiques entre propriétaires et titulaire de baux lui ouvrirent aussi les yeux sur le futur du bâtiment. La Ville s’est inquiétée d’éventuelles difficultés de vendre les murs avec des commerçants avec lesquels des contentieux pouvaient éclater à tout moment et qui auraient refroidi d’éventuels acquéreurs.
A l’issue d’une entrevue avec l’acheteur potentiel, le Maire Didier Gallot lui aurait donc signifié son refus d’accepter ces exigences, estimant – dans ces conditions – qu’il était plus judicieux de l’acquérir au nom de la Ville afin de revendre l’ensemble d’un bloc.
Ce sont tous ces éléments qui ont conduit, comme nous l’écrivions précédemment, la Mairie à prendre la décision d’acheter le bail auprès du liquidateur afin de faire avancer et débloquer le dossier.
Si les commentaires que nous a fournis par téléphone l’acheteur potentiel, Paul, étaient peu explicites, il en est un qui était clair: il trouvait tout à fait anormal – pour ne pas dire plus -, alors qu’il avait fait une proposition d’achat du bail au liquidateur (à 35.000€), que la Ville passe derrière pour racheter sous son nez (à 40.000€)…!
Philippe Brossard-Lotz
Le Reporter sablais
Article ayant fait l’objet de deux mises à jour et achevé de rédiger le 1er mars 2017.

[amazon_link asins=’2367462704,2367464200,2758509989,2909599302,2309503223,2367465479′ template=’ProductCarousel’ store=’fnept-21′ marketplace=’FR’ link_id=’293056e7-f937-11e6-adec-c55c18569c76′]