Les Sables-d'Olonne attire-t-elle les riches ? Le visage des Sables-d'Olonne a changé depuis quinze ans environ. D'une activité relativement saisonnière, elle est passée à une économie commerçante et commerciale permanente. Ce n'est sans doute pas la "ville rêvée à la mer" comme le slogan que certains diffusaient il y a vingt ans car toute expansion a ses travers... En tout cas, à l'heure où beaucoup craignent les fortes chaleurs de la Côte d'Azur, des personnes en mal de résidence tournent de plus en plus les yeux vers la capitale de la Côte de Lumière. Dossier réalisé par Philippe Brossard-Lotz / Le Reporter sablais Pas beaucoup de Lamborghini.... On le sait, l'immobilier a explosé aux Sables-d'Olonne. Pour autant, il ne faut pas considérer cette évolution comme une preuve certaine de l'attrait des Sables-d'Olonne. En effet, on retrouve ces hausses sur l'ensemble du littoral. Certes, de nombreuses nouvelles enseignes, souvent nationales, viennent s'installer aux Sables-d'Olonne. Les études de marché permettent d'étudier les zones de chalandises qui s'agrandissent et expliquent la nouvelle propension à s'installer sur le littoral vendéen. Cependant, il n'y a toujours pas d'hôtel 5 étoiles, les valeurs faciales des jetons dans les casinos ont plutôt tendance à baisser, et les belles villas du Remblai trustées par des propriétaires d'établissements commerciaux (hamburgers, supermarchés) ne sont toujours pas achetées par des Russes. Les Lamborghini et Ferrari ne fleurissent pas sur le Remblai à la différence de Monaco. Heureusement, "Les Belles anglaises" sont là pour contenter visuellement les amateurs de belles voitures. Alors, y a-t-il malgré le constat d'une vie relativement modeste aux Sables-d'Olonne davantage de riches qu'auparavant ? La réponse nécessite quelques analyses et de se garder de tomber dans les pièges statistiques. Impôt sur la Fortune immobilière Les statistiques en la matière étant quasi absentes, il ne nous restait qu'une référence crédible et certaine pour apporter un début de réponse : celle de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) qui remplace désormais, et depuis 2018, l'Impôt sur la Fortune (ISF). En 2022 il y avait en France un peu plus de 143.000 foyers qui payait l'IFI. En 2023, ce sont près de 176.000 foyers qui sont taxés ; cette évolution montre bien que les prix de l'immobilier ont grimpés ! La valeur du patrimoine immobilier de ces taxés à l'IFI s'élève à 434 milliards d'euros. La moyenne de l'impôt payé s'élève à 10.700 euros - mais les plus riches payent jusqu'à 150.000 euros - et l'Etat engrange près de 2 milliards d'euros... En 2024 : environ 186.000 foyers fiscaux payent l'IFI. L'Etat a engrangé environ 2,2 milliards d'€, une hausse de 11%. Et 0,5% des recettes fiscales. (TVA : 38%, Impôt sur les revenus : 16%, Impôt sur les sociétés : 11%, IFI : 0,5%). La valeur du patrimoine immobilier de ces taxés à l'IFI s'élève à 467 milliards d'euros (+8%)(Patrimoine brut : 544 milliards d'euros). Le montant moyen du patrimoine des nouveaux taxés (entrants) est de 2,1 million d'€. La moyenne de l'impôt payé s'élève à 10.900 euros - mais les plus riches payent jusqu'à 150.000 euros. Les strates 2023 / 2024 2023 : Pour la moitié d'entre eux, la fortune s'étage entre 1,3 et 1,8 million €. 2024 : Pour près des 3/4 la fortune se situe entre 1,3 et 2,57 millions € (soit 34% de l'IFI payé). 2023 : Pour les 3/4, la fortune se situe entre 1,3 et 2,5 millions €. 2024 : Deux foyers sur dix se situent entre 2,57 millions et 5 millions d'€ (soit 31% de l'IFI payé) 2023 : Et ce sont 20% d'entre eux qui ont un patrimoine immobilier conséquent entre 2,5 et 5 millions d'euros. 2023 : Notons que 5% d'entre eux ont un patrimoine immobilier supérieur à 5 millions d'euros. 2024 : 5% des foyers disposent d'un patrimoine immobilier supérieur à 5 millions d'€ (soit 33% de l'IFI payé) 2023 : Enfin, 1% d'entre eux ont un patrimoine immobilier supérieur à 10 millions d'euros. 2024 : 1% d'entre eux (2100 foyers) ont un patrimoine immobilier supérieur à 10 millions d'euros(IFI global payé de cette tranche est de 358 millions d'€) (169.000 euros d'IFI à payer par foyer en 2024 contre 151.000 en 2023). A NOTER aussi, 11.500 foyers de résidents à l'étranger (dont 30% environ en Suisse et au Royaume-Uni) qui déclarent l'IFI, avec un patrimline supérieur de 46% aux résidents en France. Combien sont-ils dans les hautes strates de la richesse française ? Finalement, il n'y a pas beaucoup de riches... en France sur le plan immobilier (nous le rappelons encore ici, il s'agit du patrimoine immobilier, or un certain nombre sont riches en oeuvre d'arts, en actions boursières, en Louis d'Or etc... qui ne sont pas concernées par l'IFI). Chiffres 2023 : - 1500 d'entre eux (1% des foyers) possèdent un patrimoine immobilier de plus de 10 millions €, - et à peine 600 ont plus de 15 millions en immobilier. Parmi eux, 25% environ sont à Paris intramuros, environ 9% dans les Hauts-deSeine, et environ 5% dans les Yvelines. Chiffres 2024 : - 2100 foyers (1% des foyers) possèdent un patrimoine immobilier de plus de 10 millions €. PART DES FOYERS redevables de l'IFI par département (revenus de 2023, déclaration de 2024) 0,35% des foyers vendéens sont imposables à l'IFI (patrimoine immobilier supérieur à 1,3 millions d'€). Sont plus particulièrement concernés, les littoraux atlantique et méditerrannéens, le Massif alpin et la Région parisienne. Des statistiques limitées Si le fisc veut bien tout savoir sur vous, par contre des règlementations ont été instaurées afin de protéger la vie privée. C'est ainsi que des limites ont été instaurées. Il n'est possible d'obtenir des statistiques que pour les Villes de plus de 20.000 habitants et uniquement lorsqu'il y a plus de 50 redevables à l'IFI. Pourquoi ? Imaginez par exemple que vous sachiez qu'il y a 3 redevables dans une commune de 200 habitants. Vous auriez vite fait de savoir de qui il s'agit, et vous sauriez alors que leur fortune est au-dessus de la limite d'imposition de l'IFI de 1,3 millions €. (L'IFI est calculé sur la valeur nette du patrimoine immobilier moins les dettes sur ces biens). Pas sûr que cela les gêne vraiment car beaucoup aiment tant s'afficher... mais c'est la loi. Une loi qui gêne malgré tout notre analyse car nos statistiques vont être "épurées". En effet, il n'y a que 4 villes en Vendée qui ont plus de 20.000 habitants : La Roche-sur-Yon (54.699), Les Sables-d'Olonne (48.740), Challans (22.890) et Montaigu-Vendée (20.754). Donc, on vout le dit tout de suite : on ne pourra pas vous dire combien il y a de riches aux Herbiers (16.589) et même pas à Noirmoutier-en-l'Île (4614 hab.) ! Il se pourrait qu'il y ait 5 ou 10 fois plus de redevables de l'IFI à Noirmoutier qu'aux Sables-d'Olonne, mais on ne pourra pas vous le dire car il y a moins de 20.000 habitants à Noirmoutier. Restons donc sur nos 4 belles qui sont sur le podium des plus de 20.000 habitants La Roche-sur-Yon, Les Sables-d'Olonne, Challans et Montaigu-Vendée Jusqu'en 2022, la seule qui comptait plus de 50 redevables à l'IFI était Les Sables d'Olonne. Depuis 2023, elle a été rejointe par La Roche-sur-Yon et Challans. Montaigu n'atteint toujours pas les 50 redevables. IFI 2023 : - Les Sables-d'Olonne : 218 redevables. - Challans : 59 redevables. - La Roche-sur-Yon : 56 redevables. IFI 2024 : - Les Sables-d'Olonne : * Redevables : 247 (contre 218 en 2023) * Patrimoine moyen des redevables de l'IFI : 2,334 millions € * Impôt IFI moyen en € de ces redevables : 11.435 € - Challans : * Redevables : 57 (contre 59 en 2023) * Patrimoine moyen des redevables de l'IFI : 2,252 millions € * Impôt IFI moyen en € de ces redevables : 9822 € - La Roche-sur-Yon : * Redevables : 63 (contre 56 en 2023) * Patrimoine moyen des redevables de l'IFI : 2,405 millions € * Impôt IFI moyen en € de ces redevables : 12.011 € Challans dépasse les 20.000 habitants et atteint seulement 57 redevables. Comme quoi les poules - les vraies - ça eut payé mais ça ne paye plus.... Evolution des redevables Bien que contraint par les règles, nous allons toutefois vous apporter quelques statistiques plaisantes en pleine phase avec le titre de notre article. Les Sables-d'Olonne attire-t-elle les riches ? Les Sables-d'Olonne Nbre de redevables à l'IFI Patrimoine immob. moyen Impôt IFI moyen € IFI 2018 IFI 2019 125 2,135 millions € 8815 € IFI 2020 131 2,167 millions € 9101 € IFI 2021 151 2,188 millions € 9142 € IFI 2022 193 2,118 millions € 8533 € IFI 2023 218 2,162 millions € 9030 € IFI 2024 247 2,334 millions € 11.435 € LES SABLES-D'OLONNE attire-t-elle les RICHES ? Nous ne répondrons pas "Oui la Ville attire les riches", mais seulement qu'elle réunit davantage de riches... les évolutions des prix du patrimoine immobilier ayant pu, tout simplement, faire franchir le palier à des résidents sablais de longue date. Notons toutefois que Les Sables-d'Olonne a doublé son nombre de "riches" en cinq ans, entre 2019 et 2024 (passage de 125 à 247), ce qui laisse suggérer qu'il y a malgré tout un courant provenant de l'extérieur... Mais comme pour tout, il faut pouvoir relativiser et comparer. Est-elle la seule dans ce cas ou est-ce identique ailleurs ? Mention ci-dessous des évolutions de 46 communes (et arrondissements parisiens) sur un ensemble de 234 villes référencées officiellement (Sources : DGFiP) (234 villes - année 2024 - de plus de 20.000 habitants ayant plus de 50 redevables à l'IFI). ---> Nous avons inséré dans nos tableaux un nombre conséquent de villes, 46, de toutes régions, présentes sur des terres variées, ayant une image différente, possédant un patrimoine exceptionnel ou non, au passé historique imposant ou non, à la démographie et aux économies diversifiées. Un panel de villes émblématiques permettant de se faire une première idée selon les "types" de communes. Evolution du nombre de redevables de 2019 à 2024 - Impôt - % Villes / Date d'IFI Redevab. IFI 2019 Redevab. IFI 2020 Redevab. IFI 2021 Redevab. IFI 2022 Redevab. IFI 2023 Redevab. IFI 2024 Patrimoine immob. moyen 2024 Impôt IFI moy. 2024 Evolution Redevab.IFI 2019/2024 Evolution Redevab.IFI 2023/2024 Les Sables-d'Olonne 125 131 151 193 218 247 2,334 millions € 11.435 € + 98 % + 13% Antibes 418 407 430 464 498 2,304 millions € 9980 € + 19 % + 7 % Cannes 626 658 664 758 790 3,242 millions € 13.149 € + 26 % + 4 % Grasse 124 126 125 136 141 2,217 millions € 9154 € + 14 % + 4 % Nice 1243 1216 1281 1446 1544 2,313 millions € 10.222 € + 24 % + 7 % Monaco Biens français de Résidents à Monaco 612 647 694 N.C N.C N.C 27.026 € (en 2021) N.C N.C Aix-en-Provence 875 895 941 1082 1178 2,408 millions € 10.625 € + 35 % + 9 % Marseille 1444 1502 1536 1807 1933 2,342 millions € 9843 € + 34 % + 7 % Ajaccio 161 162 185 206 218 2,460 millions € 11.093 € + 35 % + 6 % Villes / Date d'IFI Redevab. IFI 2019 Redevab. IFI 2020 Redevab. IFI 2021 Redevab. IFI 2022 Redevab. IFI 2023 Redevab. IFI 2024 Patrimoine immob. moyen 2024 Impôt IFI moy. 2024 Evolution Redevab.IFI 2019/2024 Evolution Redevab.IFI 2023/2024 La Rochelle 220 236 268 353 409 2,260 millions € 9464 € + 86 % + 16 % Bordeaux 1469 1575 1707 2070 2127 2,441 millions € 11.084 € + 45 % + 3 % Montpellier 440 433 470 525 570 2,203 millions 8939 € + 30 % + 9 % Saint-Malo 148 175 197 271 307 2,213 millions € 9257 € + 107 % + 13 % Tours 176 181 203 267 273 2,181 millions € 8769 € + 55 % + 2 % Nantes 842 897 985 1236 1298 2,385 millions € 9883 € + 54 % + 5 % Angers 160 158 177 275 304 2,063 millions € 7432 € + 90 % + 11 % Lille 283 304 325 387 406 2,474 millions € 10.423 € + 43 % + 5 % Anglet 190 207 252 387 425 2,151 millions € 8705 € + 124 % + 10 % Villes / date d'IFI Redevab. IFI 2019 Redevab. IFI 2020 Redevab. IFI 2021 Redevab. IFI 2022 Redevab. IFI 2023 Redevab. IFI 2024 Patrimoine immob. moyen 2024 Impôt IFI moy. 2024 Evolution Redevab.IFI 2019/2024 Evolution Redevab.IFI 2023/2024 Bayonne 114 129 133 161 178 2,297 millions € 9553 € + 56 % + 11 % Biarritz 262 273 332 475 519 2,375 millions € 9784 € + 98 % + 9 % Strasbourg 647 655 711 841 918 2,518 millions € 10.938 € + 42 % + 9 % Lyon 1902 2012 2198 2569 2638 2,465 millions € 9732 € + 39 % + 3 % Annecy 476 507 552 705 802 2,068 millions € 7891 € + 68 % + 14 % St-Germain en Laye 514 612 651 748 755 2,299 millions € 8899 € + 47 % + 9 % Versailles 1180 1230 1366 1580 1622 2,355 millions € 9017 € + 37 % + 3 % Avignon 94 94 97 98 102 2,276 millions € 9758 € + 9 % + 4 % Fréjus 142 144 138 160 164 2,212 millions € 9429 € +15 % + 3 % Villes / date d'IFI Redevab. IFI 2019 Redevab. IFI 2020 Redevab. IFI 2021 Redevab. IFI 2022 Redevab. IFI 2023 Redevab. IFI 2024 Patrimoine immob. moyen 2024 Impôt IFI moy. 2024 Evolution Redevab.IFI 2019/2024 Evolution Redevab.IFI 2023/2024 Paris 1 517 539 572 613 619 2,894 millions € 15.338 € + 20 % + 9 % Paris 2 303 310 344 403 413 2,571 millions € 11.116 € + 36 % + 2 % Paris 3 742 778 848 966 964 2,620 millions € 12.488 € + 30 % - 2 % Paris 4 836 872 924 976 984 2,906 millions € 14.792 € + 18 % + 8 % Paris 5 1624 1663 1721 1853 1846 2,581 millions € 11.682 € + 14 % - 3 % Paris 6 2668 2739 2816 2980 3031 3,157 millions € 16.796 € + 14 % + 2 % Paris 7 4077 4166 4318 4524 4539 3,578 millions € 20.057 € + 11 % + 3 % Paris 8 2107 2169 2268 2401 2428 3,001 millions € 15.248 € + 15 % + 1 % Paris 9 1120 1183 1321 1431 1467 2,334 millions € 9351 € + 31 % + 3 % Paris 10 530 593 637 713 716 2,151 millions € 8332 € + 35 % + 4 % Paris 11 1064 1085 1181 1355 1363 2,228 millions € 8607 € + 28 % + 6 % Paris 12 1109 1161 1202 1328 1327 2,247 millions € 8944 € + 20 % - 0,007 % Paris 13 936 1006 1074 1189 1189 2,194 millions € 8822 € + 27 % 0 % Paris 14 1728 1793 1897 2000 2020 2,431 millions € 10.459 € + 17 % + 1 % Paris 15 3137 3239 3423 3755 3796 2,296 millions € 9459 € + 21 % + 1 % Paris 16 8853 9030 9460 9974 10.025 3,016 millions € 15.425 € + 13 % + 0,5 % Paris 17 3625 3746 3933 4205 4271 2,520 millions € 10.781 € + 18 % + 2 % Paris 18 799 823 875 993 983 2,550 millions € 11.627 € + 23 % - 0,01 % Paris 19 471 498 541 646 644 2,313 millions € 9166 € + 37 % - 0,03 % Paris 20 469 510 556 636 648 2,204 millions € 8822 € + 38 % + 1,019 % PALMARÈS Parmi les 46 communes et arrondissements choisis voici les 14 qui ont une hausse de + de 40% du nombre de redevables IFI entre 2019 et 2024. Rappelons ici que nous avons fait le choix de ne pas intégrer les 234 villes référencées officiellement, ne gardant que 46 communes parmi les plus emblématiques. Il ne s'agit donc que d'un éclairage et non d'une statistique exhaustive. Rappelons que, concernant l'IFI, c'est le domicile fiscal qui compte et que la prise en compte des biens immobiliers considérés comprend les biens situés en dehors de la zone du domicile du contribuable. Classement Ville Evolution Redevab.IFI 2019/2024 Evolution Redevab.IFI 2023/2024 1 Anglet + 124 % + 10 % 2 St-Malo + 107 % + 13 % 3 ex-aequo Biarritz + 98 % + 9 % 3 ex-aeaquo Les Sables-d'Olonne + 98 % + 13 % 5 Angers + 90 % + 11 % 6 La Rochelle + 86 % + 16 % 7 Annecy + 68 % + 14 % 8 Bayonne + 56 % + 11 % 9 Tours + 55 % + 2 % 10 Nantes + 54 % + 5 % 11 St-Germain-en-Laye + 47 % + 9 % 12 Bordeaux + 45 % + 3 % 13 Lille + 43 % + 5 % 14 Strasbourg + 42 % + 9 % Nombre de redevables en 2024 - Les Sables-d'Olonne (247 redevables) est dans le peloton de tête de l'évolution. Seules Saint-Malo et Anglet la devancent. Nice ou Cannes comportent un nombre important de redevables IFI mais leur évolution depuis 2019 est moins marquée. 98% de hausse pour Les Sables-d'Olonne contre 26% pour Cannes et 24% pour Nice.... La hausse du nombre de redevables reste assez modérée sur la Côte d'Azur ou le Sud de la France comparée à un grand nombre de villes de l'Ouest de la France ou du littoral Atalntique : il semble que les "riches" en patrimoine immobilier soit, au regard de l'évolution du climat, plus attirés eux aussi par l'Atlantique que par la Côte d'Azur. Il en est de même pour les arrondissements de Paris : une forte présence mais une évolution relativement modérée depuis 2019. Il reste bien sûr une statistique à intégrer, celle du nombre de redevable par rapport à la population. - A Paris, la hausse du nombre du nombres de redevables reste modérée depuis 2019 à 2024. Il faut dire que les ratios sont déjà élevés, et la hausse du prix l'immobilier - déjà élevé - y est sans doute moindre que pour le littoral, particulièrement recherché. L'IFI permet en tout cas de déceler les arrondissements préférés des gens fortunés : - 16ème Arr. (10.025), 7ème Arr. (4539), 17ème Arr. (4271), 15ème Arr. (3796), 6ème Arr. (3031), 8ème Arr. (2428). FRANCE Les Villes concernées en Pays de la Loire Quelles sont les villes dans les Pays de la Loire qui ont plus de 20.000 habitants et plus de 50 redevables ? Elles ne sont pas si nombreuses. Pour l'IFI 2021, elles n'étaient que 8 dont 4 en Loire-Atlantique. Pour l'IFI 2023, elles étaient 12 dont 5 en Loire-Atlantique, 3 en Vendée, 2 en Maine-et-Loire, 1 en Mayenne, 1 en Sarthe. Pour l'iFI 2024, elles étaient 13 dont 6 en Loire-Atlantique, 3 en Vendée, 2 en Maine-et-Loire, 1 en Mayenne, 1 en Sarthe. Département Nbr de redevables IFI 2021 / 2023 / 2024 Patrimoine moyen 2021 / 2023 / 2024 Impôt IFI moyen Nantes Loire-Atlantique 985 / 1236 / 1298 2,26 millions € / 2,367 / 2,385 9294 € / 9431 € / 9883 € Orvault Loire-Atlantique 62 / 76 / 81 2,02 millions € / 2,043 / 2,211 7518 € / 7588 € / 9557 € Saint-Nazaire Loire-Atlantique 62 / 68 / 71 2,16 millions € / 2,435 / 2,317 8746 € / 10.495 € / 10.524 € Vertou Loire-Atlantique 71 / 90 / 99 2,05 millions € / 2,095 / 2,088 7203 € / 8556 € / 7943 € Angers Maine-et-Loire 177 / 275 / 304 2 millions € / 2,048 / 2,063 7227 € / 7403 € / 7432 € Laval Mayenne 71 / 89 / 105 2,34 millions € / 2,478 / 2,447 9974 € / 11305 € / 10.981 € Le Mans Sarthe 163 / 184 / 190 2,21 millions € / 2,223 / 2,282 9019 € / 8699 € / 9341 € Les Sables-d'Olonne Vendée 151 / 218 / 247 2,18 millions € / 2,162 / 2,333 9142 € / 9030 € / 11.435 Cholet Maine-et-Loire N.C / 64 / 71 N.C / 2,414 millions € / 2,276 N.C / 12.702 € / 10.895 € Carquefou Loire-Atlantique N.C / 62 / 72 N.C / 2,301 millions € / 2,397 N.C / 10.678 € / 12.009 € La Roche-sur-Yon Vendée N.C / 56 / 63 N.C / 2,274 millions € / 2,404 N.C / 10.329 € / 12.011 Challans Vendée N.C / 59 / 57 N.C / 2,227 millions € / 2,251 N.C / 9700 € / 9822 La Chapelle-sur-Erdre Loire-Atlantique N.C / N.C / 54 N.C / N.C / 2,214 N.C / N.C / 9437 € Conclusion Difficile de savoir ce qui est à l'origine de la hausse du nombre de redevables aux Sables-d'Olonne ou ailleurs. Est-ce la Ville en question qui attire davantage les personnes aisées, ce qui signifierait un différentiel entre les arrivées et les départs, ou est-ce tout simplement la forte hausse de l'immobilier qui fait franchir le barème minimum à des contribuables déjà installés. Sans doute les deux composantes sont en cause mais pour quel pourcentage pour chacune d'entre elles ? Sans compter, la non-prise en compte de l'évolution de l'inflation par le fisc, ce qui aurait dû atténuer le nombre d'entrants. Il est indéniable que les Français urbanisés ont tendance à quitter les grandes villes pour se réfugier sur le littoral Atlantique. Mais pour chaque maison achetée / vendue, il y a l'arrivée d'un nouveau propriétaire mais concomitamment le départ d'un autre, sauf en cas de nouvelle construction. D'autres effets, délicats à comptabiliser, concernent l'occupation d'un nouveau résident à l'année dans une habitation ne servant autrefois qu'aux vacances. On pourrait aussi se baser sur les statistiques de démographie de l'Insee, mais elles ne concernent pas les personnes aisées. Une chose est sûre, c'est que si Les Sables-d'Olonne a gagné quelques dizaines de redevables à l'IFI à cause d'un mouvement de population aisée, le Luxembourg, la Suisse et la Belgique n'ont pas encore de crainte à avoir...! Note : Vous souhaitez faire un "don" à la rédaction du Reporter sablais à partir de 3€, CLIQUEZ ICI - Merci Philippe Brossard-Lotz Le Reporter sablais lereportersablais@gmail.com Publiez vos annonces légales: https://www.lereportersablais.com/annoncesjudiciairesetlegales/
