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Les Sables-d’Olonne Vendée. Conseil municipal: un plan drastique pour favoriser la location à l’année

27 septembre 2021Dernière mise à jour: 27 septembre 2021

Les Sables-d’Olonne Vendée. Conseil municipal: un plan drastique pour favoriser la location à l’année

Yannick Moreau a proposé aujourd’hui, en Conseil municipal, un plan en 8 mesures que la Ville et l’Agglo vont déployer pour encourager la mutation des résidences secondaires, touristiques ou vacantes en résidences habitées à l’année.

Voici les arguments puis les points qui seront mis en oeuvre.

« Notre ville compte 40% derésidencess econdaires, et ce chiffre ne cesse de croître.
Une situation qui déstabilise complètement le marché de l’immobilier et pousse les habitants qui travaillent et vivent à l’année aux Sables d’Olonne à se loger en périphérie.
Si nous n’agissons pas aujourd’hui, notre commune risque de se dévitaliser.
Nous ne voulons pas d’une ville morte hors saison !
Nous devons reprendre notre destin en main, nous donner les moyens de ne plus subir cette pression immobilière venue de l’extérieur.
Le plan d’actions que nous proposons aujourd’hui marque une vraie rupture, pour retrouver un équilibre entre station balnéaire et ville familiale dynamique toute l’année. »

Présentation de la Ville des Sables d’Olonne sur les 8 mesures proposées

1 – Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants (THLV) : Remettre un maximum de logements vacants sur le marché
Les logements déclarés vacants sont environ 3 000 sur la ville des Sables d’Olonne, représentant 7 % des logements recensés. Un logement vacant est un logement inhabité et vide et donc non soumis à la taxe d’habitation.
Si certains de ces biens peuvent être en mauvais état, d’autres peuvent être rapidement mis sur le marché immobilier et constituent à ce titre un gisement important de nouveaux logements.
Par ailleurs, ces biens, lorsqu’ils ne sont plus entretenus, impactent très défavorablement leur environnement en créant des problèmes de sécurité et de salubrité.
Il peut également arriver que des biens occupés soient déclarés vacants par leurs propriétaires afin d’échapper à toute taxation.
« Notre ville ne peut se permettre d’avoir dans son parc immobilier des logements non utilisés, délabrés ou abandonnés.
S’ils revenaient sur le marché, en location annuelle ou à la vente, ils permettraient d’accueillir des familles et contribueraient à faire baisser la pression immobilière. »

Afin d’inciter les propriétaires de ces biens à les remettre sur le marché immobilier, la Ville va instaurer la Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants (THLV) qui s’appliquera dès 2023 avec le même taux que pour les résidences secondaires : 14,38 %

2- Taxe annuelle sur les Logements Vacants (TLV) : Remettre un maximum de logements vacants sur le marché
Par ailleurs, la Ville est en lien avec la Ministre du Logement, Emmanuelle WARGON, pour que Les Sables d’Olonne soit classée comme « zone tendue », ce qui permettra d’instaurer dans les années à venir la Taxe annuelle sur les Logements Vacants :
– 12,5 % la 1ère année;
– 25 % les années suivantes.

3 – Majoration de la Taxe d’Habitation des Résidences Secondaires : inciter à transformer les résidences secondaires en habitation annuelle
Le nombre de résidences secondaires ne cesse de croître. Il existe 15 967 résidences secondaires sur les Sables d’Olonne, contre 15 755 en 2019, cela représente 40 % du parc immobilier de la ville
Le classement en zone tendue demandée par la Ville permettra de majorer jusqu’à 60 % la Taxe d’Habitation (TH) sur les résidences secondaires.
La Ville utilisera ce dispositif à un taux restant à déterminer, afin d’inciter à la conversion de ces logements en résidence principale, à l’achat ou en location.

4 – Réguler le nombre de locations meublées touristiques
La multiplication du nombre de locations saisonnières meublées, favorisée par les plateformes en ligne, a également pour conséquence d’alimenter la pénurie de logements disponibles en résidence principale.
L’Agglomération, a déjà mis en place une obligation de « Déclaration et d’autorisation des locations saisonnières ».
Désormais la Ville et l’Agglo souhaitent aller plus loin en affectant aux différents quartiers un nombre maximum de logements pouvant être autorisés à la location meublée touristique.
Un règlement, élaboré en concertation avec les professionnels du tourisme et les comités consultatifs des quartiers, fixera les conditions de délivrance de cette autorisation. Ce dispositif sera mis en œuvre à compter d’avril 2022.
« Nos différentes mesures vont inciter et aider les propriétaires à louer à l’année plutôt qu’en saison.
Aujourd’hui, certains biens, à la limite de la salubrité, sont loués aux touristes à très bas coût. Ils représentent une concurrence déloyale sur le marché hôtelier, donne une mauvaise image de notre destination et renforce les problèmes liés à la surfréquentation touristique. »

5 – Le contrat : « Louez à l’année »
La Ville va proposer un contrat aux propriétaires de résidences secondaires.
Les propriétaires de résidences secondaires, de logements vacants, ou de meublés de tourisme d’au moins 25 m2, qui accepteront de transformer leurs biens en résidences principales louées à l’année, pour une durée minimale de 3 ans, percevront une aide spéciale versée par la Ville.
Le montant de cette aide comportera une part fixe de 5 000 € et sera complétée d’un supplément de 50 € par m2, plafonné à un total de 10 000 € sur 3 ans.
Cette mesure sera financée via les recettes générées par l’imposition des logements vacants et la surtaxe sur les résidences secondaires.
Elle entrera en vigueur en janvier 2022 pour une expérimentation de 2 ans.

6 – Jusqu’à 7 200 € d’aides à la rénovation énergétique pour les logements transformés en location annuelle
L’Agglo propose d’ores et déjà une aide pouvant aller jusqu’à 4 800 euros pour tous les propriétaires qui réalisent des travaux permettant de réduire la consommation énergétique de leur résidence principale ou secondaire.
À partir de 2022, les propriétaires de résidence secondaire qui changeront l’usage de leur bien pour l’intégrer sur le marché de la location annuelle pourront bénéficier d’une aide supplémentaire de 50%, pouvant atteindre 7 200 €.
Cette aide sera cumulable avec le contrat « Louez à l’année ».
« Les biens vacants et les résidences secondaires font partie des logements les plus énergivores du territoire. Cela représente un véritable frein à une occupation à l’année. C’est pourquoi l’Agglo va aider les propriétaires à équiper et adapter ces logements pour les louer à l’année. Au total ils pourront cumuler plus de 17 000 euros d’aide pour améliorer leur patrimoine. »

7 – Des aides aux travaux via l’ANAH
L’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) et l’Agglomération réalisent un diagnostic du parc privé de logements sur le territoire pour évaluer le potentiel de résidences secondaires, de logements vacants et de meublés touristiques qui pourraient être transformés en logements locatifs et conventionnés dans le cadre d’Opérations Programmées d’Amélioration de l’Habitat (OPAH).
Le principe : les propriétaires de résidences secondaires anciennes ou de logements vacants nécessitant des travaux, qui s’engagent à louer leur bien à l’année en respectant les conditions fixées par l’ANAH, pourront bénéficier d’une subvention pour réaliser leurs travaux.

8 – Un nouveau service : «Infos conseils propriétaires»
Un numéro vert va être mis en place par la Ville pour aider les propriétaires dans leur prise de décision, et les accompagner dans la mutation de leur résidence secondaire / logement vacant en location annuelle.
Au bout du fil, les agents de la Ville et de l’Agglo donneront des infos sur les aides proposées, réaliseront des simulations et apporteront des conseils pour assurer au mieux la gestion locative, ou encore se prémunir contre les loyers impayés.

_____________________
Intervention d’Anthony Bourget:
Délibération n°1 : ABSTENTION
Plan d’encouragement à la mutation des résidences secondaires, touristiques et vacantes en résidences principales

“Monsieur le Maire, Chers collègues élus, Bonsoir à tous,
Si nous partageons le constat, nous nous interrogeons sur la méthode et l’efficacité de ce plan.

Sur la méthode :
1) Vous nous proposez une énième hausse d’impôts lors de ce mandat. C’est le bâton.
2) Une grande partie de ce plan repose sur le fait d’être classé en zone tendue et donc de pouvoir surtaxer les résidences secondaires. Mais quand ?
3) Pour éviter un trop grand matraquage des propriétaires de résidence secondaires, la prochaine loi de finances met un frein à cette surtaxe. A partir de 2023, la taxe d’habitation des résidences secondaires sera liée au taux de la taxe foncière. Traduction : si nous augmentons la fiscalité des résidences secondaires, nous serons dans l’obligation d’alourdir la taxe foncière qui touche tous les propriétaires.
4) Enfin, sur la méthode, si le bâton finance la carotte, nous n’avons aucune estimation dans la délibération des recettes et des dépenses que pourraient occasionner ce plan. Qui va gérer, au sein des services de la ville, ce plan et le numéro vert ? Faudra-t-il recruter ?

Sur l’efficacité :
1) Nous n’avons aucun retour d’expérience. Du sénat, de l’assemblée ou d’autres collectivités. Sauf du collectif des pigeons à Saint Nazaire. Au total, 1.130 communes sont autorisées à augmenter cette surtaxe. Le journal Les Echos affirme que près de 900 n’ont pas tranché le sujet et les autres ont procédé à une majoration plus limitée.
2) Pour l’instant, l’alourdissement de la surtaxe n’a pas permis de libérer du foncier. En revanche, c’est un moyen de faire rentrer de l’argent dans les caisses.
3) Ce qui nous amène aux objectifs : mettre fin à la pénurie de logement et la hausse des prix de l’immobilier. Voilà le but d’alourdir la taxe d’habitation des résidences secondaires. Mais surtout, chez nous, on doit faire d’une pierre deux coups : de la rénovation énergétique et loger des jeunes actifs !
4) Ce qui veut dire, grossièrement, favoriser le locatif (profil actifs) plutôt que les propriétaires (profil retraités). Vous avez même parlé de reloger 1500 familles dans le centre. Est ce à dire que vous mènerez une politique de préemption (avec l’EPF) dans le centre-ville ?

Pour conclure, nous pensons que ce plan doit être, avant tout, efficace et permettre aux Sablais de se loger, non de faire de l’affichage politique (en taxant l’étranger) et uniquement renflouer les caisses de la collectivité. Nous pensons que ce plan a des angles morts. Et doit s’accompagner d’une vraie politique économique et d’aménagement du territoire. Car c’est l’emploi et la réhabilitation du centre-ville qui permettront le renouvellement de la population nécessaire au bon fonctionnement de notre communauté.

En espérant avoir contribué à l’amélioration de ce plan, Merci pour votre attention.”

Pour info :
La valorisation du patrimoine secondaire est relativement faible en France et les résidences secondaires ne sont pas majoritairement détenues par les plus aisés.
On compte 3,59 millions de résidences secondaires en France, détenues pour 53 % d’entre elles par des actifs. 60 % des propriétaires de résidence secondaire ne louent pas, tandis que 40 % d’entre eux louent une résidence secondaire, et 33 % une seule. 45 % des loueurs saisonniers ne louent leurs biens que moins de 2 mois par an. 47 % des loueurs occasionnels ne le font que pour couvrir leurs frais fixes (charges d’entretien et charges fiscales). 62 % en tirent moins de 5 000 euros par an.
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Intervention d’Orlane Rozo-Lucas (« Les Sables C’est Vous »)
Délibération 1 :

Monsieur le Maire,

Nous sommes favorables à ce plan et nous nous félicitons que vous repreniez l’une des mesures que nous vous avions conseillées lors du débat sur le budget : la hausse de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires qui permettra une manne financière pour la ville si les propriétaires souhaitent conserver leur résidence ou qui permettra pour ceux qui n’en n’ont pas les moyens, de les faire passer en logement en résidence principale. Cette mesure dispose donc d’un avantage à double titre.

Nous avons simplement une question sur la mesure numéro 3 concernant la location de meublés touristiques. Vous mettez en place des mesures prévues par la loi imposant une déclaration avant mise en location et vous proposez d’y ajouter un quota par quartiers. Nous sommes favorables et nous voterons pour.
Cependant pouvez-vous nous indiquer les moyens affectés à la vérification du respect de la déclaration des logements et quels seront les moyens mis en place pour la vérification du respect des quotas ?
Certaines villes affectent des fonctionnaires pour s’assurer du respect de ces mesures car nous le savons, certains propriétaires tentent de passer outre ces obligations en en changeant de plateformes de mise en locations ou encore en changeant quelques caractéristiques du logement (photos, taille…) pour le remettre ensuite en location.

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Philippe Brossard-Lotz

Le Reporter sablais

lereportersablais@gmail.com

27 septembre 2021Dernière mise à jour: 27 septembre 2021