Vendée. Les Sables-d’Olonne attire-t-elle les riches ?

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Les Sables-d’Olonne attire-t-elle les riches ?

Le visage des Sables-d’Olonne a changé depuis quinze ans environ.
D’une activité relativement saisonnière, elle est passée à une économie commerçante et commerciale permanente.
Ce n’est sans doute pas la « ville rêvée à la mer » comme le slogan que certains diffusaient il y a vingt ans car toute expansion a ses travers…
En tout cas, à l’heure où beaucoup craignent les fortes chaleurs de la Côte d’Azur, des personnes en mal de résidence tournent de plus en plus les yeux vers la capitale de la Côte de Lumière.
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Pas beaucoup de Lamborghini….
On le sait, l’immobilier a explosé aux Sables-d’Olonne. Pour autant, il ne faut pas considérer cette évolution comme une preuve certaine de l’attrait des Sables-d’Olonne. En effet, on retrouve ces hausses sur l’ensemble du littoral.
Certes, de nombreuses nouvelles enseignes, souvent nationales, viennent s’installer aux Sables-d’Olonne. Les études de marché permettent d’étudier les zones de chalandises qui s’agrandissent et expliquent la nouvelle propension à s’installer sur le littoral vendéen.
Cependant, il n’y a toujours pas d’hôtel 5 étoiles, les valeurs faciales des jetons dans les casinos ont plutôt tendance à baisser, et les belles villas du Remblai trustées par des propriétaires d’établissements commerciaux (hamburgers, supermarchés) ne sont toujours pas achetées par des Russes.
Les Lamborghini et Ferrari ne fleurissent pas sur le Remblai à la différence de Monaco. Heureusement, les Belles anglaises sont là pour contenter visuellement les amateurs de belles voitures.
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Alors, y a-t-il malgré le constat d’une vie relativement modeste aux Sables-d’Olonne davantage de riches qu’auparavant ?
La réponse nécessite quelques analyses et de se garder de tomber dans les pièges statistiques.
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Impôt sur la Fortune immobilière
Les statistiques en la matière étant quasi absentes, il ne nous restait qu’une référence crédible et certaine pour apporter un début de réponse. Celle de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) qui remplace désormais, et depuis 2018, l’Impôt sur la Fortune (ISF).

Actuellement, il y a en France un peu plus de 143.000 foyers qui paye l’IFI (2022).
Pour la moitié d’entre eux, la fortune s’étage entre 1,3 et 1,8 million €.
Pour les 3/4, la fortune est entre 1,3 et 2,5 millions €.
Finalement, il n’y a pas beaucoup de riches en France car seulement 1500 (1% des foyers) possèdent un patrimoine immobilier de plus de 10 millions €, et à peine 600 ont plus de 15 millions en immobilier.
Rappelons cependant qu’il ne s’agit que d’immobilier. Le patrimoine se compose d’autres biens: des Louis d’or, des oeuvres d’arts, des actions etc… qui ne sont pas comptablisés dans l’IFI mais souvent taxés.
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Des statistiques limitées
Si le fisc veut bien tout savoir sur vous, par contre des règlementations ont été instaurées afin de protéger la vie privée.
C’est ainsi que des limites ont été instaurées. Il n’est possible d’obtenir des statistiques que pour les Villes de plus de 20.000 habitants et uniquement lorsqu’il y a plus de 50 redevables à l’IFI.
Pourquoi ?  Imaginez par exemple que vous sachiez qu’il y a 3 redevables dans une commune de 200 habitants. Vous auriez vite fait de savoir de qui il s’agit, et vous sauriez alors que leur fortune est au-dessus de la limite d’imposition de l’IFI de 1,3 millions €. Pas sûr que cela les gêne vraiment car beaucoup aiment tant s’afficher… mais c’est la loi.

Une loi qui gêne malgré tout notre analyse car nos statistiques vont être « épurées ».
En effet, il n’y a que 3 villes en Vendée qui ont plus de 20.000 habitants:
La Roche-sur-Yon, Les Sables-d’Olonne et Challans.
Donc, on vout le dit tout de suite: on ne pourra pas vous dire combien il y a de riches aux Herbiers ou à Montaigu. Et même pas à Noirmoutier !
Il se pourrait qu’il y ait 10 fois plus de redevables de l’IFI à Noirmoutier qu’aux Sables-d’Olonne, mais on ne pourra pas vous le dire car il y a moins de 20.000 habitants à Noirmoutier.
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Restons donc sur nos 3 belles qui sont sur le podium des plus de 20.000 habitants
La Roche-sur-Yon, Les Sables-d’Olonne et Challans.
Et la gagnante est…… est…… est……. Les Sables-d’Olonne.
Eh oui ! Seule Les Sables-d’Olonne cumule ce genre d’attraits administratifs… en Vendée:
elle réunit 45.000 habitants et regroupe plus de 50 redevables à l’IFI.

Au Palmarès des Villes et Villages où il fait bon vivre, La Roche-sur-Yon remporte la palme, ce qui en a surpris plus d’un. D’accord. Mais La Roche-sur-Yon ne remporte pas la palme des redevables à l’IFI !
Car, si elle dépasse allégrement les 20.000 habitants, avec environ 55.000 habitants, il n’y a même pas 50 redevables à l’IFI dans cette ville. Etonnant ou étrange !? C’est ainsi.
Pareil pour Challans qui dépasse tout juste les 20.000 habitants mais qui n’atteint pas les 50 redevables.
Comme quoi les poules – les vraies – ça eut payé mais ça ne paye plus….
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Evolution des redevables
Bien que contraint par les règles, nous allons toutefois vous apporter quelques statistiques plaisantes en pleine phase avec le titre de notre article. Mais donc uniquement sur Les sables-d’Olonne, la seule qui dépasse les deux conditions.
Les Sables-d’Olonne attire-t-elle les riches ?
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Nous ne répondrons pas oui la Ville attire les riches, mais seulement qu’il y a davantage de riches.
26 « riches » de plus en à peine deux ans, soit + 21%.

Mais comme pour tout, il faut pouvoir relativiser et comparer.
Est-elle la seule dans ce cas ou est-ce identique ailleurs ?
Nous avons inséré dans nos tableaux un grand nombre de villes, de toutes régions, présentes sur des terres variées comme sur le littoral, des villes à l’image différente et aux économies diversifiées.
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Evolution du nombre de redevables de 2019 à 2021 – Impôt – %

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Hausse du nombre de redevables à l’IFI de 2019 à 2021
Que peut-on constater sur les villes choisies (toutes les villes françaises concernées n’ont pas été prises mais le choix s’est porté sur les plus emblématiques) ?
– Les Sables-d’Olonne est dans le peloton de tête, même si elle est battue par quelques villes, La Rochelle et surtout St-Malo, Biarritz, St-Germain-en-Laye et Anglet.
– La hausse reste modérée sur la Côte d’Azur, beaucoup plus élevée sur l’Ouest de la France.
– A Paris, la hausse du nombre de redevables dans les quartiers chics (1°, 5°, 6°, 7°, 8°, 16°,17°) reste contenue. Les 9°, 10° et 20° battent les records.

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FRANCE

Les Villes concernées en Pays de la Loire
Quelles sont les villes dans les Pays de la Loire qui ont plus de 20.000 habitants et plus de 50 redevables?
Elles ne sont pas si nombreuses. Pour l’IFI 2021, elles n’étaient que huit dont quatre en Loire-Atlantique.

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Conclusion
Difficile de savoir ce qui est à l’origine de la hausse du nombre de redevables aux Sables-d’Olonne ou ailleurs.
Est-ce la Ville en question qui attire davantage les personnes aisées, ce qui signifierait un différentiel entre les arrivées et les départs, ou est-ce tout simplement la forte hausse de l’immobilier qui fait franchir le barème minimum à des contribuables déjà installés.
Sans doute les deux composantes sont en cause mais pour quel pourcentage pour chacune d’entre elles?

Il est indéniable, et toutes les études le prouvent, que les Français urbanisés ont tendance à quitter les grandes villes pour se réfugier sur le littoral de l’Ouest. Mais pour chaque maison achetée / vendue, il y a l’arrivée d’un nouveau propriétaire mais concomitamment le départ d’un autre.
D’autres effets, délicats à comptabiliser, concernent l’occupation d’un nouveau résident à l’année dans une habitation ne servant autrefois qu’aux vacances.
On pourrait aussi se baser sur les statistiques de démographie de l’Insee, mais elles ne concernent pas les personnes aisées.

Une chose est sûre, c’est que si Les Sables-d’Olonne a gagné quelques dizaines de redevables à l’IFI à cause d’un mouvement de population aisée, le Luxembourg, la Suisse et la Belgique n’ont pas encore de crainte à avoir…!
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Nous en profitons pour indiquer aux 151 personnes sablaises concernées qu’elles peuvent faire un don à la rédaction (voir ci-dessous).
Et aux entrepreneurs, avocats, notaires, huissiers, collectivités, qu’ils peuvent – pour favoriser la pluralité de la presse – déposer leurs annonces légales sur ces liens, au choix, en choisissant dans les dérouleurs « Le Reporter sablais » :
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Philippe Brossard-Lotz

Le Reporter sablais