Les Sables-d’Olonne Vendée. Villa « La Chimère » : le dernier jugement ou le jugement dernier ?

Les Sables-d’Olonne Vendée. Villa « La Chimère » : le dernier jugement ou le jugement dernier ?

Voici le jugement du Tribunal administratif en date du 2 juin 2026.
Il enjoint le maire des Sables-d’Olonne de démolir la Villa Chimère dans un délai de deux mois.
Nous ne revenons pas ici sur les phases précédentes de ce dossier ; nous avions volontairement lors de nos précédents articles introduit l’ensemble des documents in extenso afin que chacun de nos lecteurs puisse découvrir les tenants et aboutissants du dossier dans toutes leurs composantes.

Vous trouverez ci-dessous le jugement dans sa totalité, là aussi donc in extenso afin que chacun de nos lecteurs puisse découvrir les arguments des parties et les raisons de la décision du Tribunal.

On rappellera toutefois :
– que la Ville des Sables-d’Olonne, par son représentant, avait refusé le 14 décembre 2021 et le 28 juillet 2022 d’établir un permis de démolir de la Villa Chimère, construite en 1875 ;
– que les parties ne s’accordent pas, les uns – dont le Tribunal administratif et son rapporteur – estimant que la Villa, enserrée entre deux immeubles, ne comporte plus d’intérêt justifiant sa protection, d’autres – comme l’architecte des bâtiments de France ou une association de défense du patrimoine – estimant qu’il s’agit d’un témoin rare et exceptionnel du front de mer ;
– que la Villa Chimère se trouve en zone rouge sur le littoral, c’est-à-dire dans une zone submersible qui ne permet pas à ce jour une construction.

DÉCISION
Article 1er : Les arrêtés du 14 décembre 2021 et du 28 juillet 2022 par lesquels le maire des Sables-d’Olonne a refusé de délivrer un permis de démolir à M. B… sont annulés.
Article 2 : Il est enjoint au maire des Sables-d’Olonne de délivrer un permis de démolir à M. B… dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.
Article 3 : La commune des Sables-d’Olonne versera à M. B… une somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. A… B…, à la ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation et à la commune des Sables-d’Olonne.

Alors que va faire le Maire des Sables-d’Olonne ?
Il a donc 2 mois pour délivrer un permis de démolir !
Au Reporter sablais, on ne sait pas encore quelle sera sa décision, mais on est convaincu qu’il ne va pas bouger…. ! et resté sur la position initiale prise par la Ville lors du mandat précédent !

Tribunal Administratif de Nantes
N° 2301338 – Lecture du mardi 2 juin 2026
1ère Chambre

Vu les procédures suivantes :

I) Par une requête et des mémoires, enregistrés le 10 juin 2022, le 28 novembre 2025 et le 22 avril 2026 sous le n° 2207442, M. A… B…, représenté par Me Leraisnable, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 14 décembre 2021 par lequel le maire des Sables-d’Olonne a refusé de lui délivrer un permis de démolir pour la démolition totale d’une villa balnéaire dénommée « Villa Chimère », sur un terrain sis 5 promenade du maréchal Joffre aux Sables-d’Olonne (Vendée) ;

2°) d’enjoindre au maire des Sables-d’Olonne de lui délivrer le permis de démolir sollicité dans un délai d’un mois à compter de la notification du jugement à intervenir, sous astreinte de cent euros par jour de retard ;

3°) de mettre à la charge de la commune des Sables-d’Olonne la somme de 5 000 euros en application de l ’ a r t i c l e L . / 7 6 1 – 1 d u c o d e d e j u s t i c e a d m i n i s t r a t i v e .

Il soutient que :
– la décision est insuffisamment motivée ;
– elle méconnait les dispositions de l’article L. 600-2 du code de l’urbanisme et l’autorité de la chose jugée ;
– elle est entachée d’une erreur de droit au regard des dispositions de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme, dès lors qu’il disposait depuis le 30 août 2017 d’un certificat d’urbanisme ayant pour effet de cristalliser les règles d’urbanisme applicables ;
– elle est entachée d’une erreur manifeste d’appréciation.

Par des mémoires en défense, enregistré le 1er mars 2023 et le 14 avril 2026, la commune des Sables-d’Olonne, représentée par Me Plateaux, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge du requérant en application de l’article L.761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :
la requête est irrecevable, le requérant n’établissant pas avoir obtenu l’accord préalable de l’ensemble des coindivisaires de l’immeuble pour ester en justice ; les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés ; la décision attaquée peut être fondée sur un autre motif tiré de ce qu’en se faisant passer pour l’unique propriétaire de l’immeuble, le requérant a tenté d’induire en erreur la commune, ce qui atteste d’une fraude.
La requête a été communiquée au préfet de la région des Pays-de-la-Loire qui n’a pas transmis d’observations.

II) Par une requête et un mémoire, enregistrés le 26 janvier 2023 et le 28 novembre 2025 sous le n° 2301338, M. A… B…, représenté par Me Leraisnable, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 28 juillet 2022 par lequel le maire des Sables-d’Olonne a refusé de lui délivrer un permis de démolir pour la démolition totale d’une villa balnéaire dénommée « Villa Chimère », sur un terrain sis 5 promenade Wilson aux Sables-d’Olonne (Vendée) ;

2°) d’enjoindre au maire des Sables-d’Olonne de lui délivrer le permis de démolir sollicité dans un délai d’un mois à compter de la notification du jugement à intervenir, sous astreinte de cent euros par jour de retard ;

3°) de mettre à la charge de la commune des Sables-d’Olonne la somme de 5 000 euros en application de l ’ a r t i c l e L . / 7 6 1 – 1 d u c o d e d e j u s t i c e a d m i n i s t r a t i v e .

Il soutient que :
– la décision est insuffisamment motivée ;
– elle méconnait les dispositions de l’article L. 600-2 du code de l’urbanisme et l’autorité de la chose jugée ;
– elle est entachée d’une erreur de droit au regard des dispositions de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme, dès lors qu’il disposait depuis le 30 août 2017 d’un certificat d’urbanisme ayant pour effet de cristalliser les règles d’urbanisme applicables ;
– elle est entachée d’une erreur manifeste d’appréciation.

Par un mémoire en défense, enregistrés le 2 octobre 2023, la commune des Sables-d’Olonne, représentée par Me Plateaux, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 1 500 euros soit mise à la charge du requérant en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense, enregistré le 6 décembre 2024, le préfet de la région des Pays-de-la-Loire conclut au rejet de la requête.
Il fait valoir que les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces des dossiers.
Vu :
– le code de l’urbanisme ;
– le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :
– le rapport de M. Brémond, premier conseiller,
– les conclusions de Mme Thomas, rapporteure publique,
– les observations de Me Leraisnable, avocat de M. B…,
– et les observations de Me Jamot, substituant Me Plateaux, avocat de la commune des Sables-d’Olonne.

Considérant ce qui suit :
Le 8 octobre 2018, M. B… a sollicité un permis de démolir une construction à usage d’habitation, dite « Villa Chimère », située 5, promenade du Maréchal Joffre aux Sables-d’Olonne, sur la parcelle cadastrée AY n° 214.
Par un arrêté du 5 décembre 2018, le maire des Sables-d’Olonne a refusé de faire droit à cette demande. Saisi d’un recours contre cette décision, le tribunal de céans a, par un jugement n°1905816 du 6 juillet 2021 devenu définitif, annulé cet arrêté. Le 14 septembre 2021, M. B… a confirmé sa demande de permis de démolir auprès de la commune des Sables-d’Olonne. Par un arrêté du 14 décembre 2021, le maire des Sables-d’Olonne a refusé de délivrer le permis de démolir sollicité. D’autre part, M. B… a déposé le 26 février 2019 une demande de permis de construire, valant permis de démolir, en vue de la construction d’un immeuble collectif à usage d’habitation comprenant neuf logements sur la même parcelle. Par un arrêté du 7 juin 2019, le maire des Sables-d’Olonne a refusé de lui délivrer le permis sollicité. Par un jugement n°1912846 du 6 avril 2019, le tribunal de céans a rejeté le recours formé par M. B… contre cette décision. Par un arrêt n° 21NT01547 du 1er juin 2022, la cour administrative d’appel de Nantes a annulé le jugement n°1912846 et l’arrêté du 7 juin 2019 en tant qu’il refuse le permis de démolir la « Villa Chimère » et enjoint au maire des Sables-d’Olonne de réexaminer la demande de permis de démolir de M. B… dans un délai de deux mois. Par un arrêté du 28 juillet 2022, le maire des Sables-d’Olonne a refusé de délivrer le permis de démolir sollicité à M. B…. Le requérant demande au tribunal d’annuler les arrêtés du 14 décembre 2021 et du 28 juillet 2022.

Sur la jonction :
Les requêtes enregistrées sous les numéros 2207442 et 2301338 présentent à juger les mêmes questions et ont fait l’objet d’une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour statuer par une seule décision.
Sur la fin de non-recevoir opposée par la commune des Sables-d’Olonne dans la requête n° 2207442 :
Aux termes de l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme : « Les demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d’indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; (…) ». Aux termes de l’article R. 431-5 du même code, la demande de permis de construire comporte « l’attestation du ou des demandeurs qu’ils remplissent les conditions définies à l’article R. 423-1 pour déposer une demande de permis ».

Sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l’attestation prévue à l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme selon laquelle il remplit les conditions de l’article R. 423-1 du même code, relatives aux personnes ayant qualité pour déposer une déclaration préalable, doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande. Il résulte de ces mêmes dispositions, notamment du b) de l’article R. 423-1, qu’une demande d’autorisation d’urbanisme concernant un terrain en indivision peut être régulièrement présentée par un seul co-indivisaire, alors même que les travaux en cause pourraient être contestés par les autres propriétaires devant le juge judiciaire.

Il ressort des pièces du dossier que M. B… est propriétaire indivis de la « Villa Chimère » et a attesté avoir qualité pour demander le permis de démolir en litige. Par conséquent, cette seule qualité lui confère un intérêt à agir contre l’arrêté de refus de permis de démolir du 14 décembre 2021. Si la commune des Sables-d’Olonne soutient que la démolition d’un immeuble en indivision constitue un acte de disposition nécessitant l’accord de l’ensemble des propriétaires indivis selon les dispositions de l’article 815-3 du code civil, ces dispositions relevant du droit civil sont sans incidence sur la recevabilité d’un recours pour excès de pouvoir. Par suite, la circonstance que M. B… n’établisse pas avoir obtenu l’accord des autres propriétaires indivis de la « Villa Chimère » pour contester le refus de permis de démolir du 14 décembre 2021 est sans incidence sur la recevabilité de la présente requête. Il en résulte que la fin de non-recevoir opposée par la commune des Sables-d’Olonne doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :
En ce qui concerne l’arrêté du 14 décembre 2021
Une décision rejetant une demande d’autorisation d’urbanisme pour plusieurs motifs ne peut être annulée par le juge de l’excès de pouvoir à raison de son illégalité interne, réserve faite du détournement de pouvoir, que si chacun des motifs qui pourraient suffire à la justifier sont entachés d’illégalité. En outre, en application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, le tribunal administratif saisi doit, lorsqu’il annule une telle décision de refus, se prononcer sur l’ensemble des moyens de la demande qu’il estime susceptibles de fonder cette annulation, qu’ils portent d’ailleurs sur la légalité externe ou sur la légalité interne de la décision. En revanche, lorsqu’il juge que l’un ou certains seulement des motifs de la décision de refus en litige sont de nature à la justifier légalement, le tribunal administratif peut rejeter la demande tendant à son annulation sans être tenu de se prononcer sur les moyens de cette demande qui ne se rapportent pas à la légalité de ces motifs de refus.

Pour refuser le permis de démolir sollicité par M. B… le 8 octobre 2018, dont il a confirmé la demande le 14 septembre 2021, le maire des Sables-d’Olonne s’est fondé sur les motifs tirés, d’une part, de ce que le projet n’était pas conforme aux règles applicables dans le site patrimonial remarquable dans lequel est implanté l’immeuble existant et, d’autre part, sur la valeur historique et patrimoniale de la « Villa Chimère », témoin de l’ancien front de mer balnéaire des Sables-d’Olonne et de son architecture éclectique.

En premier lieu, aux termes de l’article L. 600-2 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’un refus opposé à une demande d’autorisation d’occuper ou d’utiliser le sol ou l’opposition à une déclaration de travaux régies par le présent code a fait l’objet d’une annulation juridictionnelle, la demande d’autorisation ou la déclaration confirmée par l’intéressé ne peut faire l’objet d’un nouveau refus ou être assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme intervenues postérieurement à la date d’intervention de la décision annulée sous réserve que l’annulation soit devenue définitive et que la confirmation de la demande ou de la déclaration soit effectuée dans les six mois suivant la notification de l’annulation au pétitionnaire. ».

Il résulte de ces dispositions que, lorsqu’un refus de permis de construire ou une décision d’opposition à une déclaration préalable a été annulé par un jugement ou un arrêt et que le pétitionnaire a confirmé sa demande ou sa déclaration dans le délai de six mois suivant la notification de cette décision juridictionnelle d’annulation, l’autorité administrative compétente ne peut rejeter la demande de permis, opposer un sursis à statuer, s’opposer à la déclaration préalable dont elle se trouve ainsi ressaisie ou assortir sa décision de prescriptions spéciales en se fondant sur des dispositions d’urbanisme postérieures à la date du refus ou de l’opposition annulé.

Il ressort des pièces du dossier qu’à la suite de l’annulation de la décision de refus de permis de démolir du 5 décembre 2018 par le jugement n°1905816 du 6 juillet 2021, M. B… a confirmé sa demande de permis de démolir le 14 septembre 2021, dans le délai de six mois suivant la notification de cette décision juridictionnelle d’annulation. En application des dispositions précitées, le maire des Sables-d’Olonne ne pouvait rejeter la demande de permis dont il était ressaisi en se fondant sur des dispositions d’urbanisme postérieures au 5 décembre 2018. Par conséquent, les dispositions de l’aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP), devenue site patrimonial remarquable, approuvées le 28 décembre 2018, n’étaient pas opposables à la demande de permis de démolir confirmée le 14 septembre 2021. Il en résulte que M. B… est fondé à soutenir que l’arrêté du 14 décembre 2021 méconnait les dispositions de l’article L. 600-2 du code de l’urbanisme.

En deuxième lieu, aux termes de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme : « Le certificat d’urbanisme, en fonction de la demande présentée : (…) / b) Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l’opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus. / Lorsqu’une demande d’autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d’un certificat d’urbanisme, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l’exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. (…) »

L’article L. 410-1 du code de l’urbanisme a pour effet de garantir à la personne à laquelle a été délivré un certificat d’urbanisme, quel que soit son contenu, un droit à voir sa demande de permis de construire déposée durant les dix-huit mois qui suivent, examinée au regard des dispositions d’urbanisme applicables à la date de ce certificat, à la seule exception de celles qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.

Il ressort des pièces du dossier que M. B… s’était vu délivrer un certificat d’urbanisme négatif par le maire des Sables-d’Olonne le 30 août 2017, qui indiquait que l’opération projetée sur la parcelle AY 214 de construction d’un immeuble après démolition totale n’était pas réalisable. Il résulte des dispositions précitées que M. B… bénéficiait, quel que soit le contenu de ce certificat, d’un droit à voir sa demande de permis de démolir examinée au regard des dispositions d’urbanisme applicables à la date de ce certificat, dès lors que sa demande de permis de démolir a été déposée le 8 octobre 2018, soit dans le délai de 18 mois prévu par l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme. Par conséquent, les dispositions de l’AVAP, devenue site patrimonial remarquable, approuvées le 28 décembre 2018, n’étaient pas opposables au projet. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier que les dispositions de la zone de protection du patrimoine urbain et paysager (ZPPAUP) applicables à la date de ce certificat ne prévoyaient aucune protection pour la villa « La Chimère » au titre de la conservation du patrimoine architectural, le cahier des détails réglementaires » de la ZPPAUP autorisant même à l’emplacement de la construction existante une toiture terrasse et un volume constructible hors toiture. L’arrêté du 14 décembre 2021 attaqué n’ayant pas pris en compte le certificat d’urbanisme dont bénéficiait M. B…, le requérant est fondé à soutenir que cette décision est entachée d’une erreur de droit au regard des dispositions de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme.

En troisième lieu, la décision attaquée indique que l’architecte des Bâtiments de France n’a pas donné son accord au projet au motif notamment que la villa « La Chimère » est un témoin rare et exceptionnel du front de mer ancien et possède des qualités architecturales méritant d’être conservées et restituées. Cependant, il ressort des pièces du dossier que cette villa est désormais enserrée entre deux immeubles modernes de type R+7 qui rendent difficiles sa mise en valeur, et qu’elle a déjà subi de nombreuses modifications, notamment au niveau de la toiture, qui lui ont fait perdre en grande partie son caractère d’origine. En outre, il ressort du constat d’huissier établi le 15 juin 2016 que la façade de la maison est en mauvais état général et que la construction présente de nombreuses fissures importantes. Dans ces conditions, M. B… est fondé à soutenir que la décision attaquée est entachée d’une erreur d’appréciation.
Il résulte de ce qui a été dit aux points 8 à 14 que les deux motifs de la décision attaquée sont entachés d’illégalité.
Toutefois, l’administration peut faire valoir devant le juge de l’excès de pouvoir que la décision dont l’annulation est demandée est légalement justifiée par un motif, de droit ou de fait, autre que celui initialement indiqué, mais également fondé sur la situation existant à la date de cette décision. Il appartient alors au juge, après avoir mis à même l’auteur du recours de présenter ses observations sur la substitution ainsi sollicitée, de rechercher si un tel motif est de nature à fonder légalement la décision, puis d’apprécier s’il résulte de l’instruction que l’administration aurait pris la même décision si elle s’était fondée initialement sur ce motif. Dans l’affirmative, il peut procéder à la substitution demandée, sous réserve toutefois qu’elle ne prive pas le requérant d’une garantie procédurale liée au motif substitué.

La commune des Sables-d’Olonne fait valoir qu’un autre motif tiré du défaut de qualité du pétitionnaire peut fonder le refus de permis de démolir, dès lors, d’une part, qu’en tentant de se faire passer pour l’unique propriétaire de l’immeuble, le requérant a tenté d’induire en erreur l’administration, ce qui atteste de l’existence d’une fraude et, d’autre part, que la demande de démolition doit nécessairement émaner de l’ensemble des propriétaires indivis.

Il résulte des dispositions citées au point 3 que les demandes de permis de démolir doivent seulement comporter, en vertu de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme, l’attestation du pétitionnaire qu’il remplit les conditions définies à l’article R. 423-1 précité. Les autorisations d’utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s’assurer de la conformité des travaux qu’elles autorisent avec la législation et la réglementation d’urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n’appartient pas à l’autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l’instruction d’une déclaration ou d’une demande de permis, la validité de l’attestation établie par le demandeur. Les tiers ne sauraient donc utilement invoquer, pour contester une décision accordant une telle autorisation au vu de l’attestation requise, la circonstance que l’administration n’en aurait pas vérifié l’exactitude.
Toutefois, lorsque l’autorité saisie d’une demande de permis de construire vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une instruction lui permettant de les recueillir, d’informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu’implique l’article R. 423-1 du code de l’urbanisme, d’aucun droit à la déposer, il lui revient de refuser la demande de permis pour ce motif. Il en est notamment ainsi lorsque l’autorité saisie de la demande de permis de construire est informée de ce que le juge judiciaire a remis en cause le droit de propriété sur le fondement duquel le pétitionnaire avait présenté sa demande.
Il ressort des pièces du dossier que, comme indiqué au point 5, le dossier de demande de permis de démolir contesté comprenait l’attestation prévue par les dispositions de l’article R. 431-5 du code de l’urbanisme. Il ne ressort pas des pièces du dossier que M. B… aurait tenté d’induire en erreur l’administration en se faisant passer pour l’unique propriétaire de l’immeuble. Par ailleurs, pour les motifs indiqués au point 5, M. B… pouvait légalement présenter la demande de permis de démolir en litige sans que cette demande émane de l’ensemble des propriétaires indivis. Par suite, la demande de substitution de motif sollicitée par la commune des Sables-d’Olonne ne peut être accueillie.

Il résulte de tout ce qui précède que l’arrêté du 14 décembre 2021 par lequel le maire des Sables-d’Olonne a refusé de délivrer un permis de démolir à M. B… doit être annulé.

Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, l’autre moyen soulevé par le requérant n’est pas, en l’état du dossier, susceptible de fonder l’annulation de cette décision.

En ce qui concerne l’arrêté du 28 juillet 2022
Pour refuser le permis de démolir sollicité par M. B… le 26 février 2019, le maire des Sables-d’Olonne s’est fondé sur les motifs tirés, d’une part, de ce que le projet n’était pas conforme aux règles applicables dans le site patrimonial remarquable dans lequel est implanté l’immeuble existant, d’autre part, de ce que l’architecte des Bâtiments de France n’avait pas donné son accord pour cette démolition et de ce que la villa « La Chimère » possédait un intérêt architectural et historique justifiant sa protection.

En premier lieu, pour les motifs indiqués au point 13, les règles de l’AVAP des Sables-d’Olonne, devenue site patrimonial remarquable, n’étaient pas opposables au projet de M. B…, dès lors que la demande de permis de démolir du 26 février 2019 a été effectuée dans le délai de 18 mois suivant la délivrance du certificat d’urbanisme du 30 août 2017. Par suite, le requérant est fondé à soutenir que la décision attaquée est entachée d’une erreur de droit au regard des dispositions de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme

En second lieu, si l’architecte des Bâtiments de France et la commune des Sables-d’Olonne se sont opposés au projet au motif que la villa « La Chimère » possède un intérêt architectural et historique justifiant sa conservation et sa protection, il ressort des pièces du dossier que les dispositions de la ZPPAUP applicables au projet ne prévoyaient pas la protection de cette villa, et autorisaient sur cette parcelle la construction d’un immeuble d’un gabarit identique aux immeubles de type R+7 voisins. Par ailleurs, si la villa « La Chimère » fait partie des premières villas construite sur le front de mer des Sables-d’Olonne à la fin du XIXe siècle, cette construction a déjà subi de nombreuses modifications qui lui ont fait perdre en grande partie son caractère d’origine et, outre son mauvais état général, se trouve isolée entre deux immeubles d’une hauteur très supérieure et dépourvus d’intérêt architectural, situation qui rend difficile sa mise en valeur. Dans ces conditions, il ne ressort pas des pièces du dossier que la villa « La Chimère » posséderait un intérêt architectural et historique justifiant sa protection Il en résulte que M. B… est fondé à soutenir que l’arrêté du 28 juillet 2022 est entaché d’une erreur d’appréciation.

Il résulte de tout ce qui précède que l’arrêté du 28 juillet 2022 par lequel le maire des Sables-d’Olonne a refusé de délivrer un permis de démolir à M. B… doit être annulé.
Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’est, en l’état du dossier, susceptible de fonder l’annulation de cette décision.
Sur les conclusions aux fins d’injonction sous astreinte : Lorsque le juge annule un refus d’autorisation ou une opposition à une déclaration après avoir censuré l’ensemble des motifs que l’autorité compétente a énoncés dans sa décision conformément aux prescriptions de l’article L. 424-3 du code de l’urbanisme ainsi que, le cas échéant, les motifs qu’elle a pu invoquer en cours d’instance, il doit, s’il est saisi de conclusions à fin d’injonction, ordonner à l’autorité compétente de délivrer l’autorisation ou de prendre une décision de non-opposition. Il n’en va autrement que s’il résulte de l’instruction soit que les dispositions en vigueur à la date de la décision annulée, qui, eu égard aux dispositions de l’article L.600-2 du code de l’urbanisme, demeurent applicables à la demande, interdisent de l’accueillir pour un motif que l’administration n’a pas relevé, ou que, par suite d’un changement de circonstances, la situation de fait existant à la date du jugement y fait obstacle.

En l’espèce, il ne résulte pas de l’instruction qu’à la date de la décision attaquée, un autre motif aurait été susceptible de fonder le refus de permis de démolir ou, à la date du présent jugement, qu’un changement de circonstances de fait fasse obstacle à l’intervention d’une décision de délivrer ce permis. Par suite, il y a lieu d’enjoindre au maire des Sables-d’Olonne de délivrer, dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement, un permis de démolir à M. B…. Il n’y a pas lieu, dans les circonstances de l’espèce, d’assortir cette injonction d’une astreinte.

Sur les frais liés au litige :
Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. B… qui n’est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme que la commune des Sables-d’Olonne demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune des Sables-d’Olonne la somme globale de 2000 euros à verser à M. B… à ce même titre.

D E C I D E :

Article 1er : Les arrêtés du 14 décembre 2021 et du 28 juillet 2022 par lesquels le maire des Sables-d’Olonne a refusé de délivrer un permis de démolir à M. B… sont annulés.
Article 2 : Il est enjoint au maire des Sables-d’Olonne de délivrer un permis de démolir à M. B… dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent jugement.
Article 3 : La commune des Sables-d’Olonne versera à M. B… une somme de 2 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. A… B…, à la ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation et à la commune des Sables-d’Olonne.

(….)

Le greffier.

Article précédent du 16 juillet 2025

Les Sables-d’Olonne Vendée. JUSTICE Conseil d’Etat Villa « La Chimère » : retour à la case départ…

– Après le rejet des oppositions du ministre de la culture et de la Commune des Sables-d’Olonne contre un arrêt enjoignant au maire des Sables-d’Olonne de réexaminer la demande de permis de démolir,
c’est cette fois-ci le Conseil d’Etat qui ne donne pas suite au pourvoi de la Commune des Sables-d’Olonne demandant l’annulation de l’arrêt qui rejetait ces oppositions.
On revient donc à la case départ… à l’arrêt du 1er juin 2022 de la Cour administrative d’appel de Nantes enjoignant le maire des Sables-d’Olonne à réexaminer la demande de permis de démolir.

Le dossier date de 2017. Une nouvelle décision de justice vient d’être rendu, huit années après.
Une vraie chimère…, ce dossier.
Rappelons que la demande de permis de construire a été déposée le 28 juillet 2017 (la décision du Tribunal administratif datant du 9 mai 2017 la Ville ayant fait appel) pour la construction d’un immeuble de 7 étages au 5 Promenade Joffre, après démolition totale (de la Villa La Chimère). La référence cadastrale est la section AY 214.

Conseil d’Etat
Cette fois-ci, il s’agit d’une nouvelle décision du Conseil d’Etat, un 7ème jugement après 6 autres jugements rendus depuis le 6 avril 2021.

– Tribunal administratif de Nantes (6 avril 2021) : rejet de la demande d’annulation de l’arrêté du 7 juin 2019 refusant la délivrance d’un permis de démolir la Villa La Chimère et refusant l’autorisation de construire un immeuble.
+ Cour administrative d’appel de Nantes (1er juin 2022) : annulation du jugement du 6 avril 2021, et annulation de l’arrêté du 7 juin 2019. Il est enjoint au maire des Sables-d’Olonne de réexaminer la demande de permis de démolir.
+ + Tribunal administratif de Nantes (28 février 2023) :(recours en demande de suspension d’exécution auprès du juge des référés pour excès de pouvoir contre l’arrêté du 28 juillet 2022 de la Commune des Sables-d’Olonne refusant la délivrance du permis de démolir, et la décision implicite de rejet sur le recours gracieux) : Ordonne : Article 1er : La requête de M. C est rejetée. Article 2 : Les conclusions présentées par la commune des Sables d’Olonne au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
+ + + Conseil d’Etat (7 avril 2023) : (recours pour excès de pouvoir contre la Commune des Sables-d’Olonne) : Décide : Article 1er : Le pourvoi de M. … n’est pas admis.
+ + + + Cour administrative d’appel de Nantes  (10 novembre 2023) : (Recours en Exécution de décision de justice contre la Commune des Sables-d’Olonne) Décide : Article 1er : La requête de M. B… est rejetée.
+ + + + + Cour administrative d’appel de Nantes (18 octobre 2024) : rejet des oppositions du ministre de la culture et de la Commune des Sables-d’Olonne contre l’arrêt de la Cour du 1er juin 2022.
+ + + + + + Conseil d’Etat (16 juin 2025) : le pourvoi de la Commune des Sables-d’Olonne n’est pas admis ; celle-ci demandait l’annulation de l’arrêt du 18 octobre 2024.
(Note : la non-admission est décidée si le pourvoi est irrecevable ou n’est fondé sur aucun moyen sérieux, lorsqu’aucun des moyens présentés n’est de nature à permettre l’admission du pourvoi.).

Conseil d’Etat
La commune des Sables-d’Olonne demande au Conseil d’Etat :
1°) d’annuler l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Nantes du 18 octobre 2024 ;

Décision du 16 juin 2025
Article 1er : Le pourvoi de la commune des Sables d’Olonne n’est pas admis.
Article 2 : La présente décision sera notifiée à la commune des Sables d’Olonne.
Copie en sera adressée à M. A B et au ministre de l’aménagement du territoire et de la décentralisation.

Texte de la décision

Vu la procédure suivante :

M. A B a demandé au tribunal administratif de Nantes d’annuler pour excès de pouvoir l’arrêté du 7 juin 2019 par lequel le maire des Sables-d’Olonne a refusé de lui délivrer l’autorisation de démolir la villa dénommée « Villa Chimère » située 5, promenade du Maréchal Joffre et l’autorisation de construire, sur cette même parcelle, un immeuble d’habitat collectif comprenant neuf logements.
Par un jugement n° 1912846 du 6 avril 2021, le tribunal administratif de Nantes a rejeté cette demande.

Par un arrêt n° 21NT01547 du 1er juin 2022, la cour administrative d’appel de Nantes a annulé l’arrêté du 7 juin 2019 du maire des Sables-d’Olonne en tant qu’il refuse le permis de démolir la  » Villa Chimère « , annulé le jugement du 6 avril 2021 du tribunal administratif de Nantes dans la même mesure, enjoint au maire des Sables-d’Olonne de réexaminer la demande de permis de démolir de M. B et rejeté le surplus des conclusions des parties.

Par un arrêt n° 22NT02437 du 18 octobre 2024, la cour administrative d’appel de Nantes a rejeté les tierces oppositions du ministre de la culture et de la commune des Sables-d’Olonne formées contre l’arrêt n° 21NT01547 du 1er juin 2022 de la cour administrative d’appel de Nantes en tant qu’il a partiellement fait droit aux conclusions de la requête d’appel de M. B.

Par un pourvoi sommaire et un mémoire complémentaire, enregistrés le 18 décembre 2024 et le 18 mars 2025 au secrétariat du contentieux du Conseil d’Etat, la commune des Sables-d’Olonne demande au Conseil d’Etat :
1°) d’annuler cet arrêt ;
2°) de mettre à la charge de M. B la somme de 3 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :
– le code du patrimoine ; – le code de l’urbanisme ; – la loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 ; – le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :
– le rapport de M. Pierre Boussaroque, conseiller d’Etat, – les conclusions de M. Mathieu Le Coq, rapporteur public ;

La parole ayant été donnée, après les conclusions, au Cabinet François Pinet, avocat de la commune des Sables-d’Olonne ;

Considérant ce qui suit :
1. Aux termes de l’article L. 822-1 du code de justice administrative :  » Le pourvoi en cassation devant le Conseil d’Etat fait l’objet d’une procédure préalable d’admission. L’admission est refusée par décision juridictionnelle si le pourvoi est irrecevable ou n’est fondé sur aucun moyen sérieux « .

2. Pour demander l’annulation de l’arrêt qu’elle attaque, la commune des Sables d’Olonne soutient que :
– cet arrêt est irrégulier en ce que le rapporteur public a changé entre la séance d’instruction et l’inscription de l’affaire au rôle d’une audience, d’une part, et cette audience, d’autre part, sans qu’il ait été fait usage des dispositions de l’article R. 222-24 du code de justice administrative ;
– la cour administrative d’appel a insuffisamment motivé son arrêt et commis une erreur de droit en jugeant que le refus opposé à la demande de démolition de la  » Villa Chimère  » ne pouvait être légalement fondé sur le règlement de la zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) et des dispositions du code du patrimoine relatives aux sites patrimoniaux remarquables (SPR), aux seuls motifs que ce règlement prévoyait également la possibilité de surélévation de la villa litigieuse jusqu’à la hauteur des immeubles mitoyens et que celle-ci constituait « un élément architectural isolé » au milieu d’immeubles mitoyens récents, dépourvus d’intérêt architectural, sans caractère particulier et d’une hauteur très supérieure.

3. Aucun de ces moyens n’est de nature à permettre l’admission du pourvoi.

Décision du 16 juin 2025
Article 1er : Le pourvoi de la commune des Sables d’Olonne n’est pas admis.

Note de la Revue : Il apparaît donc que la Ville des Sables-d’Olonne se voit désormais contrainte de suivre l’Arrêt de la Cour administrative d’appel de Nantes (1er juin 2022) : enjoignant lemaire des Sables-d’Olonne à réexaminer la demande de permis de démolir.

Philippe Brossard-Lotz

Le Reporter sablais

lereportersablais@gmail.com

Avant-Propos : il s’agit ci-dessous d’éléments qui ont été avancés par les uns et les autres durant cette bataille judiciaire. Le but est de permettre à ceux qui souhaitent comprendre davantage le dossier de s’imprégner des contenus des débats passés.
Rappel des faits :
Après avoir gagné en première instance devant le Tribunal administratif de Nantes (6 avril 2021), la famille propriétaire a déposé dans la foulée une demande de permis de construire un immeuble de 7 étages avec 9 appartements (avec démolition totale au préalable).
Le Tribunal considérait que le secteur « Partie Ouest du Remblai » bordant la Promenade du Mal Joffre « était sans intérêt patrimonial ou architectural particulier (…) que les auteurs du PLU ont entendu conférer à ce secteur n’est motivé que par la présence de la Villa La Chimère (…) (qui) enserrée entre deux immeubles de grande envergure, en retrait de la voie publique ne peut, de ce fait, être réellement mise en valeur (…) (et que) ce front de mer (n’est) constitué (que) d’immeubles de facture banale et contemporaine (…).
Depuis, la Ville des Sables d’Olonne a régulièrement refusé de valider un permis de construire pour le projet d’immeuble de 7 étages après démolition prévue de la Villa La Chimère.
La tempête Xynthia s’est invitée au dossier puisque ce drame a obligé les services de l’Etat à mettre en place des dispositions spécifiques pour tenir compte des risques littoraux et des inondations avec la mise en place d’un Plan de prévention. Le Préfet de la Vendée a inscrit le Remblai en « zone rouge » sur une profondeur de 50 mètres, interdisant toute construction sur cette zone (sauf celles visant à améliorer la sécurité des habitants).
Ces mesures ne font que rendre plus difficile la réalisation d’un immeuble sur une parcelle située sur le quai du Mal Joffre.
Sauf à revendiquer une antériorité dans l’obtention du Certificat d’Urbanisme et des erreurs et/ou illégalités dans les procédures requises et obligatoires.
Le Tribunal administratif de Nantes n’a pas fait droit à ces demandes pour les trois requêtes relatives au Permis de construire et au Certificat d’urbanisme.
Ce qui entraîne une sorte de retour à la case départ. La Villa La Chimère est toujours sur pied, en sursis. Mais la situation n’en est pas pour autant modifiée car la Ville n’en est pas propriétaire.
Si 3 décisions sont négatives pour le proriétaire de La Chimère, la 4ème lui donne raison en annulant l’AVAP qui mentionne la Villa La Chimère comme un « bâti d’intérêt architectural » et son jardin comme un espace « non bâti à préserver », faisant donc obstacle à sa démolition et sa surélévation, et donc à la mise en oeuvre de toute nouvelle construction.
Si cette annulation par le Tribunal fragilise ponctuellement la défense de la Villa souhaitée par la municipalité, des délais devraient, indique la Ville, permettre de régulariser et de valider l’AVAP.
La situation semble donc bloquée à défaut de modifications profondes concernant la zone rouge, peu envisageables puisque les littoraux sont de plus en plus attaqués par la mer et que l’évolution climatique accentue le phénomène.

Certificat d’urbanisme
Le certificat d’urbanisme du 30 août 2017, signé par l’ancien Maire des Sables d’Olonne Didier Gallot, considérait le projet d’immeuble – sur la parcelle de la Villa La Chimère, après destruction de celle-ci – comme non réalisable sur cette parcelle sur le fondement de l’art. 410-1 b (préservation de la sécurité).
– le propriétaire déposa une requête en annulation le 30 octobre 2017, demandant au surplus que le maire statue à nouveau. Il estimait la décision insuffisamment motivée (art. 410-5), entachée d’un défaut de base légale dès lors que le Plan de prévention des risques littoraux (PPRL – arrêté par un arrêté du Préfet de la Vendée en date du 30 mars 2016) n’était pas opposable à cette date (en raison du non respect des mesures de publicités prévues par le R.562-9 du Code de l’environnement), et qu’il était entaché d’illégalité en raison d’erreurs lors de l’enquête publique. Il considère également que le classement en zone rouge* de la parcelle, ainsi que l’appréciation de la qualité patrimoniale de la Villa, sont entachés d’erreur manifeste d’appréciation.
(*zone rouge: le Préfet de Vendée dans le cadre des mesures prises en faveur de la sécurité des populations (suite à l’affaire Xynthia) a classé le Remblai en zone rouge (risques d’immersion etc…) dans une bande de profondeur de 50 mètres en raison de son exposition aux chocs mécaniques par paquets de mer.
La Ville avait déposé un recours contre ce classement, estimant les mesures de protection trop drastiques. Il s’agit d’une mesure réglementaire qui s’applique donc et, malgré son recours, c’est sur ces éléments que la Ville avait alors appuyer l’essentiel de son argumentation pour le rejet des permis du projet sis sur l’emprise de la villa La Chimère).

Dans sa décision du 6 avril 2021, le Tribunal administratif de Nantes considère que l’argument selon lequel le Certificat d’urbanisme du 30 août 2017 serait illégal car le Plan de Prévention des risques littoraux (PPRL) le serait lui-même doit être écarté.
Le Maire des Sables d’Olonne était donc fondé au motif que le projet d’immeuble conduirait en l’apport d’une population nouvelle.
Le Tribunal note que la servitude d’utilité publique a été annexé au PLU, et qu’il n’est pas contesté que l’arrêté du 19 décembre 2016 a fait l’objet d’un affichage. D’autre part, à propos du PPRL, le rapport d’enquête publique fait état des avis des Maires et des conseils municipaux des communes concernées, du Sdis, du Conservatoire du littoral, de la chambre d’agriculture et du centre national de la propriété forestière.
L’impossibilité de construction repose sur la situation de la parcelle, en zone rouge, exposée aux chocs mécaniques, l’objet (de la construction) n’étant pas lié à la mise en sécurité des occupants du bâti existant, le projet prévoyant la création de logements supplémentaires en augmentant la surface de plancher (le PPRL prévoit que les zones rouges sont inconstructibles, sauf exceptions – surélévations liées à une mise en sécuirté des occupants – , afin de préserver la fonction des bassins de rétention et de ralentissements des écoulements et donc ne pas augmenter les aléas sur les zones urbanisées voisines, et aussi d’éviter l’apport de population nouvelle).
Le Tribunal administratif a rejeté les arguments du propriétaire qui n’a produit aucune étude scientifique de nature à remettre en cause le classement en zone rouge, qui soutient que la parcelle se situe dans un secteur densément peuplé et que le projet de construction aurait pour effet le remplacement d’un bâtiment vétuste par un immeuble neuf.
Si, certes, la commune des Sables d’Olonne s’est elle-même opposée au projet de Plan de Prévention (PPRL), le Tribunal considère que la seule circonstance que les constructions situées le long de la Promenade n’auraient jamais été inondées n’est pas davantage de nature à exclure l’éventualité de la réalisation du risque lié à l’expositions aux chocs mécaniques établi par les études techniques réalisées. Le Tribunal rejette donc l’argument d’un classement en zone rouge relevant d’une erreur manifeste d’appréciation.
Le jugement du 6 avril 2021 rejette donc les conclusions demandant l’annulation du Certificat d’urbanisme refusant le permis de construire.

Refus de Permis de construire
Par arrêté municipal en date du 12 septembre 2017, l’ancien Maire des Sables d’Olonne, Didier Gallot, avait refusé le permis de construire pour un projet d’immeuble collectif à usage d’habitation de type R+7 (voir photo du projet ci-dessous).
– le propriétaire déposa une requête en annulation le 2 novembre 2017, demandant au surplus que le maire statue à nouveau sur sa demande. Il estimait la décision insuffisamment motivée (art. R. 424-5).
Les mêmes conclusions ayant entraîné la signature d’un Certificat d’urbanisme négatif apparaissent. Il est toutefois ajouté ou complétét dans les motifs, au regard du Plan de Prévention des risques littoraux (PPRL), la situation du projet, son objet et sa configuration, la création d’un parking en sous-sol et d’un rez de chaussée inférieur au niveau de la voie, avec le fort risque de submersion auquel est exposée la parcelle. Et l’intérêt patrimonial et architectural du bâti existant à démolir.
« La démolition de l’habitation existante et la reconstrcution d’un immeuble R+7 avec un accès piétons à l’immeuble et un accès au garage par la Promenade du Mal Joffre ainsi qu’un accès pour les stationnements en sous-sol et en rez-de-chaussée par le parking de la Résidence Cassiopée situé à l’arrière du projet, implique la création de logements supplémentaires sans que cette opération ne soit liée à la mise en sécurité des occupants du bâti existant et qu’il va fortement augmenter la surface de plancher ».
Le projet, aux termes de l’article R. 111-2 du Code de l’urbanisme peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions s’il est est de nature à porter atteinte à la sécurité publique. Or le maire s’était égélement fondé sur la circonstance que le projet prévoit la création d’un sous-sol à -2,42 mètres et d’un rez de chaussée à -0,02 mètre par rapport au niveau de la voie « de sorte qu’en cas d’inondation, ces niveaux sont exposés à un risque fort de submersion qui aggrave fortement la mise en sécurité des personnes et des biens (…) le projet expose ses occupants à un danger important en cas d’inondation du fait des délais nécessaires à l’organisation des secours (…) des difficultés d’évacuation par le seul accès de la Promenade Joffre (…) et le projet prévoit la création d’une liaison ouverte avec la résidence Cassiopée ec qui, en cas d’inondation, peut provoquer ou aggraver un risque (…) en facilitant le passage de l’eau (…).
Le jugement du 6 avril 2021 rejette donc les conclusions demandant l’annulation de l’arrêté refusant le permis de construire.

2ème Refus de Permis de construire
Par arrêté municipal en date du 7 juin 2019, le Maire des Sables d’Olonne avait refusé – à nouveau – le permis de construire pour un projet d’immeuble collectif à usage d’habitation de type R+7 (voir photo du projet ci-dessous).
– le propriétaire déposa une requête en annulation le 22 novembre 2019, demandant au surplus que le maire statue sur sa demande.
Il soutenait que l’arrêté procédait au retrait illégal du permis de construire tacite dont il était titulaire faute de notification du délai majoré d’instruction.
Qu’il était entaché d’un défaut de base légale dès lors que l’aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) ne lui était pas opposable puisqu’il était titulaire d’un certificat d’urbanisme depuis le 30 août 2017 et qu’il a déposé sa demande de permis de construire dans le délai de 18 mois. Que l’arrêté méconnaissait les dispositions du R 111-2, ainsi que l’erreur de droit et d’appréciation dont était entaché l’avis du Préfet des Pays de la Loire.
Et il indiquait que le projet répondait aux exigences des articles Uaf 11 et 12 du PLU.
Instruction: le délai d’instruction est majoré d’un mois lorsque le projet est situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable (SPR) ou dans les abords des des monuments historiques, et doit être notifié. Ce qui fut fait le 26 mars 2019. Mais le propriétaire a estimé que cette notification ne lui était pas opposable puiqu’il disposait d’un certificat d’urbanisme délivré le 30 août 2017, alors qu’il n’existait qu’une ZPPAUP, et donc avant la réglementation liée au SPR adoptée par arrêté du 28 décembre 2018.
Mais la loi du 7 juillet 2016 a transformé de plein droit les Zones de protection du patrimoine (ZPPAUP) en SPR. La ZPPAUP des Sables d’Olonne, créée le 15 février 2007, était donc devenue de plein droit une SPR.
Le Tribunal administratif a donc considéré que le propriétaire n’était pas fondé à soutenir qu’il aurait dès le 26 mai 2019 été détenteur d’un permis de construire tacite.
Ont également été reprises les argumentations concernant les risques de submersion marine et d’inondation et l’absence de dispositif de sécurité permettant l’évacuation des futurs résidents en cas d’intempéries.

Le Tribunal rappelle aussi que, si l’arrêté du Préfet de la Vendée approuvant le PPRL du Pays des Olonnes a été annulé par un jugement du Tribunal administratif en date du 14 mai 2018, ce dernier jugement a lui-même été annulé par un arrêt de la Cour administrative de Nantes en date du 20 septembre 2019.
Et en conséquence, le PPRL était opposable à la demande de permis de construire du requérant, et l’analyse devait être réalisée en tenant compte de la date du certificat d’urbanisme, donc le 30 août 2017, le PPRL ayant été arrêté le 30 mars 2016.
Le Tribunal rappelle aussi que l’intégralité du Remblai des Sables d’Olonne a été reconnue comme exposée aux chocs mécaniques, après des tests de digue (jetées) réalisés et des projections (numériques) effectuées, et donc classé en zone rouge sur une profondeur de 50 mètres.
Le propriétaire « ne démontre (pas) que son projet ne serait pas de natire à porter atteinte à la sécurité publique, notamment quant à la création d’un parking en sous-sol, (…) en dépit de ce que la zone n’aurait jamais subi d’inondations. Il ne se prévaut pas davantage valablement de ce que la digue, au regard de sa constitution, ferait l’objet d’un renforcement particulier de nature à éliminer les phénomènes liés aux chocs mécaniques, alors que la commune soutient sans être contestée que celle-ci a connu des dégradations multiples lors de la tempête Xynthia en 2010 (…).
« Dans ces conditions, c’est sans commettre ni d’erreur de droit ni d’erreur d’appréciation que le maire des Sables d’Olonne a pu refuser la demande de permis de construire »  indique le Tribunal.
Les conclusions du propriétaire à fin d’annulation de l’arrêté municipal doivent être rejetées.

AVAP – Aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine
La dernière décision, notifiée elle aussi le 6 avril 2021, concerne l’AVAP.
Rappel: Le 3 novembre 2014, le Conseil municipal des Sables d’Olonne a prescrit la création d’une Aire de mise en valeur de l’architecture et du Patrimoine (AVAP). Le 15 mai 2018, il a approuvé le projet d’AVAP et tiré le bilan de la concertation. Une enquête publique s’est déroulée du 6 août au 7 septembre 2018. Le 28 décembre 2018, le Conseil municipal a approuvé l’AVAP valant site patrimonial remarquable.

Celle-ci mentionne la Villa La Chimère comme un « bâti d’intérêt architectural » et son jardin comme un espace « non bâti à préserver », faisant donc obstacle à sa démolition et sa surélévation, et donc à la mise en oeuvre de toute nouvelle construction.
Le propriétaire de la Villa La Chimère, par une requête, a soutenu que la délibération ne comprenait aucune information quant à la mise à disposition préalable du dossier de révision de l’AVAP aux élus (art. L.2121-13 du Code des Collectivités territoriales). Et que la décision méconnaît les dispositions de l’article L. 642-3 du code du Patrimoine (examen conjoint des personnes publiques); de plus, aucune mise en compatibilité de l’ancien PLU avec le projet d’AVAP n’a été engagée; et la commune ne justifie pas que l’accord du Préfet a été sollicité.
Il soutient également que la délibération est entachée d’un défaut de base légale dès lors que la délibération du 3 novembre 2014 de mise à l’étude du projet d’AVAP n’a pas fait l’objet des publicités requises.
Et qu’un certain nombre de dispositions ont été méconnues (composition de la commission locale AVAP, soumission à la Com. régionale du Patrimoine et des Sites pour avis, respect de la procédure de concertation, enquête publique entâchée d’irrégularités: publicités insuffisantes, absence de pièces et avis…).
Et enfin, il soutient qu’il y a une erreur manifeste dans l’appréciation du classement de sa propriété.

Le Tribunal administratif que des panneaux ont été exposés, qu’une réunion publique s’est tenue le 17 avril 2018 à laquelle 90 personnes ont assisté.
toutefois, il ne ressort d’aucune pièce au dossier que le registre qui devait être disposé en vue de recueillir les observations du public et d’être remis au commissaire-enquêteur auarit été mis à la disposition du public, ni que les associations locales aient été consultées.
Pas davantage que l’avis de la Commission régionale du patrimoine et de l’architecture en date du 7 juin 2018, et de la Commission locale AVAP, aient été portés à la connaissance du public au stade d ela concertation (art. L 103-4 du Code de l’urbanisme). La commune n’a fait état d’aucune autre modalité alternative de nature à les pallier et à conduire à des effets similaires.
« Dans ces conditions, le seul affichage en mairie et l’organisation d’une réunion publique n’ont pas été de nature à conférer un effet utile à la cocnertation mise en oeuvre, privant ainsi la population d’une garantie » indique le Tribunal.
Le requérant « est fondé à demande l’annulation de la délibération du 28 novembre 2018 par laquelle le Conseil municipal des Sables d’Olonne a approuvé lAire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine » (AVAP).

L’argumentation de la Ville
Rappelons que la demande de permis de construire a été déposée le 28 juillet 2017 (la décision du Tribunal administratif datant du 9 mai 2017 la Ville ayant fait appel) pour la construction d’un immeuble de 7 étages au 5 Promenade Joffre, après démolition totale (de la Villa La Chimère). La référence cadastrale est la section AY 214.

La Ville s’appuie notamment sur l’article R. 111-2 du Code de l’urbanisme qui dispose qu’un projet peut être refusé (…) s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique (…).
Ainsi que sur l’article R.111-27 du Code de l’urbanisme qui dispose qu’un projet peut être refusé (…) si les constructions par leur situation, leur architecture (…) sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains (…).

Comme nous l’indiquions plus haut, elle s’appuie sur l’arrêté préfectoral n°16-DDTM85-82 en date du 30 mars 2016 qui approuve le Plan de Prévention des risques littoraux. Son article 1.4 Titre I dispose que les zones Ru, Rn et Rn1 sont inconstructibles. « Le règlement de ces zones vise à préserver la fonction de bassins de rétention et de ralentissement des écoulements (…) à éviter l’apport de population nouvelle, à ne pas aggraver la vulnérabilité de la population résidente. »
L’article 2.1.1 du Titre II de ce règlement stipule que « sont interdits les constructions nouvelles (…). En particulier (…) les créations de logements (…) »
Quant à l’article 2.1.2 du Titre II du règlement relatif aux travaux admis sous condition en zone rouge, il précise que « sont admis (…) les travaux suivants: les démolitions/reconstructions liées à la mise en sécurité des occupants à condition que (…) les nouvelles construction ne donnent pas lieu à la création de logements supplémentaires, n’augmentent pas l’emprise et la surface de plancher existantes. »
Un des membres de la famille, lorsque nous l’avions interrogé, trouvait un peu fort que la Ville des Sables d’Olonne fasse un recours contre l’arrêté préfectoral sur la zone rouge, puis s’en serve afin de refuser les permis de construire en cours.

C’est pourtant exactement ce qui se produit, le recours de la Ville n’étant pas suspensif l’arrêté préfectoral garde toute sa substance…

Dans son arrêté de refus de permis de construire, la Ville s’appuie sur les arguments suivants:
– le terrain, emprise du projet, se situe en zone rouge (Ru), et dans une zone exposée aux chocs mécaniques ; il prévoit la démolition de l’habitation existante et la reconstruction d’un immeuble R+7, impliquant la création de logements supplémentaires, et sans que cette opération ne soit lié à la mise en sécurité des occupants du bâti existant :
– le projet de démolition/reconstruction d’un immeuble en R+7 va fortement augmenter la surface de plancher: il prévoit la création de 9 logements sur 7 niveaux, avec un accès piétons à l’immeuble et un accès garage Promenade Joffre, mais également un accès pour les stationnements en sous-sol et en rez-de-chaussée par le parking de la Résidence Cassiopée situé à l’arrière du projet ;
– le projet prévoit la création d’un sous-sol, à – 2.42 m et d’un RDC, à -0.02 m par rapport au niveau de la voie, et en cas d’inondation, ces niveaux sont exposés à un risque fort de submersion qui aggrave fortement la mise en sécurité des personnes et des biens,
-le projet expose ses occupants à un danger important en cas d’inondation, du fait des délais nécessaires à l’organisation des secours (7 niveaux), et des difficultés d’évacuation (un seul accès Promenade Joffre), et il ne prévoit pas, en cas d’inondation, la mise en place de dispositifs d’évacuation des personnes, ni de mise en sécurité de l’immeuble,
-le projet se situe dans un secteur très urbanisé et en front de mer, et prévoit la création d’une liaison ouverte avec la Résidence Cassiopée, et en cas d’inondation, cela peut provoquer ou aggraver un risque pour les autres habitants du quartier, notamment en rendant plus vulnérable les constructions situées à l’arrière en facilitant le passage de l’eau, à la différence du bâti existant qui fait obstruction pour les autres constructions.