Les Sables-d’Olonne Vendée. Procédures judiciaires autour de la Villa « LA CHIMÈRE » …




 

Les Sables-d’Olonne Vendée. La Villa « LA CHIMÈRE » toujours en sursis…

 

Rappel des faits:
Après avoir gagné en première instance devant le Tribunal administratif, la famille propriétaire a déposé dans la foulée une demande de permis de construire un immeuble de 7 étages avec 9 appartements (avec démolition totale au préalable).
Le Tribunal considérait que le secteur « Partie Ouest du Remblai » bordant la Promenade du Mal Joffre « était sans intérêt patrimonial ou architectural particulier (…) que les auteurs du PLU ont entendu conférer à ce secteur n’est motivé que par la présence de la Villa La Chimère (…) (qui) enserrée entre deux immeubles de grande envergure, en retrait de la voie publique ne peut, de ce fait, être réellement mise en valeur (…) (et que) ce front de mer (n’est) constitué (que) d’immeubles de facture banale et contemporaine (…).

Depuis, la Ville des Sables d’Olonne a régulièrement refusé de valider un permis de construire pour le projet d’immeuble de 7 étages après démolition prévue de la Villa La Chimère.
La tempête Xynthia s’est invitée au dossier puisque ce drame a obligé les services de l’Etat à mettre en place des dispositions spécifiques pour tenir compte des risques littoraux et des inondations avec la mise en place d’un Plan de prévention. Le Préfet de la Vendée a inscrit le Remblai en « zone rouge » sur une profondeur de 50 mètres, interdisant toute construction sur cette zone (sauf celles visant à améliorer la sécurité des habitants).
Ces mesures ne font que rendre plus difficile, voire impossible, la réalisation d’un immeuble sur une parcelle située sur le quai du Mal Joffre.
Sauf à revendiquer une antériorité dans l’obtention du Certificat d’Urbanisme et des erreurs et/ou illégalités dans les procédures requises et obligatoires.
Le Tribunal administratif de Nantes n’a pas fait droit à ces demandes pour les trois requêtes relatives au Permis de construire et au Certificat d’urbanisme.

Ce qui entraîne une sorte de retour à la case départ. La Villa La Chimère est toujours sur pied, en sursis. Mais la situation n’en est pas pour autant modifiée car la Ville n’en est pas propriétaire.
Si 3 décisions sont négatives pour le proriétaire de La Chimère, la 4ème lui donne raison en annulant l’AVAP qui mentionne la Villa La Chimère comme un « bâti d’intérêt architectural » et son jardin comme un espace « non bâti à préserver », faisant donc obstacle à sa démolition et sa surélévation, et donc à la mise en oeuvre de toute nouvelle construction.
Si cette annulation par le Tribunal fragilise ponctuellement la défense de la Villa souhaitée par la municipalité, des délais devraient, indique la Ville, permettre de régulariser et de valider l’AVAP.

La situation semble donc bloquée à défaut de modifications profondes concernant la zone rouge, peu envisageables puisque les littoraux sont de plus en plus attaqués par la mer et que l’évolution climatique accentue le phénomène.

Vous trouverez ci-dessous:
– un condensé que nous avons réalisé sur les 4 décisions du Tribunal administratif en date du 6 avril 2021;
– une photo reprenant le projet architectural de l’immeuble de 7 étages;
– un ancien article qui reprend les argumentations de la Ville.

Philippe Brossard-Lotz

Le Reporter sablais


Certificat d’urbanisme
Le certificat d’urbanisme du 30 août 2017, signé par l’ancien Maire des Sables d’Olonne Didier Gallot, considérait le projet d’immeuble – sur la parcelle de la Villa La Chimère, après destruction de celle-ci – comme non réalisable sur cette parcelle sur le fondement de l’art. 410-1 b (préservation de la sécurité).
– le propriétaire déposa une requête en annulation le 30 octobre 2017, demandant au surplus que le maire statue à nouveau. Il estimait la décision insuffisamment motivée (art. 410-5), entachée d’un défaut de base légale dès lors que le Plan de prévention des risques littoraux (PPRL – arrêté par un arrêté du Préfet de la Vendée en date du 30 mars 2016) n’était pas opposable à cette date (en raison du non respect des mesures de publicités prévues par le R.562-9 du Code de l’environnement), et qu’il était entaché d’illégalité en raison d’erreurs lors de l’enquête publique. Il considère également que le classement en zone rouge* de la parcelle, ainsi que l’appréciation de la qualité patrimoniale de la Villa, sont entachés d’erreur manifeste d’appréciation.
(*zone rouge: le Préfet de Vendée dans le cadre des mesures prises en faveur de la sécurité des populations (suite à l’affaire Xynthia) a classé le Remblai en zone rouge (risques d’immersion etc…) dans une bande de profondeur de 50 mètres en raison de son exposition aux chocs mécaniques par paquets de mer.
La Ville avait déposé un recours contre ce classement, estimant les mesures de protection trop drastiques. Il s’agit d’une mesure réglementaire qui s’applique donc et, malgré son recours, c’est sur ces éléments que la Ville avait alors appuyer l’essentiel de son argumentation pour le rejet des permis du projet sis sur l’emprise de la villa La Chimère).

Dans sa décision du 6 avril 2021, le Tribunal administratif de Nantes considère que l’argument selon lequel le Certificat d’urbanisme du 30 août 2017 serait illégal car le Plan de Prévention des risques littoraux (PPRL) le serait lui-même doit être écarté.
Le Maire des Sables d’Olonne était donc fondé au motif que le projet d’immeuble conduirait en l’apport d’une population nouvelle.

Le Tribunal note que la servitude d’utilité publique a été annexé au PLU, et qu’il n’est pas contesté que l’arrêté du 19 décembre 2016 a fait l’objet d’un affichage. D’autre part, à propos du PPRL, le rapport d’enquête publique fait état des avis des Maires et des conseils municipaux des communes concernées, du Sdis, du Conservatoire du littoral, de la chambre d’agriculture et du centre national de la propriété forestière.
L’impossibilité de construction repose sur la situation de la parcelle, en zone rouge, exposée aux chocs mécaniques, l’objet (de la construction) n’étant pas lié à la mise en sécurité des occupants du bâti existant, le projet prévoyant la création de logements supplémentaires en augmentant la surface de plancher (le PPRL prévoit que les zones rouges sont inconstructibles, sauf exceptions – surélévations liées à une mise en sécuirté des occupants – , afin de préserver la fonction des bassins de rétention et de ralentissements des écoulements et donc ne pas augmenter les aléas sur les zones urbanisées voisines, et aussi d’éviter l’apport de population nouvelle).

Le Tribunal administratif a rejeté les arguments du propriétaire qui n’a produit aucune étude scientifique de nature à remettre en cause le classement en zone rouge, qui soutient que la parcelle se situe dans un secteur densément peuplé et que le projet de construction aurait pour effet le remplacement d’un bâtiment vétuste par un immeuble neuf.
Si, certes, la commune des Sables d’Olonne s’est elle-même opposée au projet de Plan de Prévention (PPRL), le Tribunal considère que la seule circonstance que les constructions situées le long de la Promenade n’auraient jamais été inondées n’est pas davantage de nature à exclure l’éventualité de la réalisation du risque lié à l’expositions aux chocs mécaniques établi par les études techniques réalisées. Le Tribunal rejette donc l’argument d’un classement en zone rouge relevant d’une erreur manifeste d’appréciation.

Le jugement du 6 avril 2021 rejette donc les conclusions demandant l’annulation du Certificat d’urbanisme refusant le permis de construire.

Refus de Permis de construire
Par arrêté municipal en date du 12 septembre 2017, l’ancien Maire des Sables d’Olonne, Didier Gallot, avait refusé le permis de construire pour un projet d’immeuble collectif à usage d’habitation de type R+7 (voir photo du projet ci-dessous).
– le propriétaire déposa une requête en annulation le 2 novembre 2017, demandant au surplus que le maire statue à nouveau sur sa demande. Il estimait la décision insuffisamment motivée (art. R. 424-5).

Les mêmes conclusions ayant entraîné la signature d’un Certificat d’urbanisme négatif apparaissent. Il est toutefois ajouté ou complétét dans les motifs, au regard du Plan de Prévention des risques littoraux (PPRL), la situation du projet, son objet et sa configuration, la création d’un parking en sous-sol et d’un rez de chaussée inférieur au niveau de la voie, avec le fort risque de submersion auquel est exposée la parcelle. Et l’intérêt patrimonial et architectural du bâti existant à démolir.
« La démolition de l’habitation existante et la reconstrcution d’un immeuble R+7 avec un accès piétons à l’immeuble et un accès au garage par la Promenade du Mal Joffre ainsi qu’un accès pour les stationnements en sous-sol et en rez-de-chaussée par le parking de la Résidence Cassiopée situé à l’arrière du projet, implique la création de logements supplémentaires sans que cette opération ne soit liée à la mise en sécurité des occupants du bâti existant et qu’il va fortement augmenter la surface de plancher ».
Le projet, aux termes de l’article R. 111-2 du Code de l’urbanisme peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions s’il est est de nature à porter atteinte à la sécurité publique. Or le maire s’était égélement fondé sur la circonstance que le projet prévoit la création d’un sous-sol à -2,42 mètres et d’un rez de chaussée à -0,02 mètre par rapport au niveau de la voie « de sorte qu’en cas d’inondation, ces niveaux sont exposés à un risque fort de submersion qui aggrave fortement la mise en sécurité des personnes et des biens (…) le projet expose ses occupants à un danger important en cas d’inondation du fait des délais nécessaires à l’organisation des secours (…) des difficultés d’évacuation par le seul accès de la Promenade Joffre (…) et le projet prévoit la création d’une liaison ouverte avec la résidence Cassiopée ec qui, en cas d’inondation, peut provoquer ou aggraver un risque (…) en facilitant le passage de l’eau (…).
Le jugement du 6 avril 2021 rejette donc les conclusions demandant l’annulation de l’arrêté refusant le permis de construire.

 

2ème Refus de Permis de construire
Par arrêté municipal en date du 7 juin 2019, le Maire des Sables d’Olonne avait refusé – à nouveau – le permis de construire pour un projet d’immeuble collectif à usage d’habitation de type R+7 (voir photo du projet ci-dessous).
– le propriétaire déposa une requête en annulation le 22 novembre 2019, demandant au surplus que le maire statue sur sa demande.
Il soutenait que l’arrêté procédait au retrait illégal du permis de construire tacite dont il était titulaire faute de notification du délai majoré d’instruction.
Qu’il était entaché d’un défaut de base légale dès lors que l’aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) ne lui était pas opposable puisqu’il était titulaire d’un certificat d’urbanisme depuis le 30 août 2017 et qu’il a déposé sa demande de permis de construire dans le délai de 18 mois. Que l’arrêté méconnaissait les dispositions du R 111-2, ainsi que l’erreur de droit et d’appréciation dont était entaché l’avis du Préfet des Pays de la Loire.
Et il indiquait que le projet répondait aux exigences des articles Uaf 11 et 12 du PLU.
Instruction: le délai d’instruction est majoré d’un mois lorsque le projet est situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable (SPR) ou dans les abords des des monuments historiques, et doit être notifié. Ce qui fut fait le 26 mars 2019. Mais le propriétaire a estimé que cette notification ne lui était pas opposable puiqu’il disposait d’un certificat d’urbanisme délivré le 30 août 2017, alors qu’il n’existait qu’une ZPPAUP, et donc avant la réglementation liée au SPR adoptée par arrêté du 28 décembre 2018.
Mais la loi du 7 juillet 2016 a transformé de plein droit les Zones de protection du patrimoine (ZPPAUP) en SPR. La ZPPAUP des Sables d’Olonne, créée le 15 février 2007, était donc devenue de plein droit une SPR.
Le Tribunal administratif a donc considéré que le propriétaire n’était pas fondé à soutenir qu’il aurait dès le 26 mai 2019 été détenteur d’un permis de construire tacite.
Ont également été reprises les argumentations concernant les risques de submersion marine et d’inondation et l’absence de dispositif de sécurité permettant l’évacuation des futurs résidents en cas d’intempéries.

Le Tribunal rappelle aussi que, si l’arrêté du Préfet de la Vendée approuvant le PPRL du Pays des Olonnes a été annulé par un jugement du Tribunal administratif en date du 14 mai 2018, ce dernier jugement a lui-même été annulé par un arrêt de la Cour administrative de Nantes en date du 20 septembre 2019.
Et en conséquence, le PPRL était opposable à la demande de permis de construire du requérant, et l’analyse devait être réalisée en tenant compte de la date du certificat d’urbanisme, donc le 30 août 2017, le PPRL ayant été arrêté le 30 mars 2016.

Le Tribunal rappelle aussi que l’intégralité du Remblai des Sables d’Olonne a été reconnue comme exposée aux chocs mécaniques, après des tests de digue (jetées) réalisés et des projections (numériques) effectuées, et donc classé en zone rouge sur une profondeur de 50 mètres.
Le propriétaire « ne démontre (pas) que son projet ne serait pas de natire à porter atteinte à la sécurité publique, notamment quant à la création d’un parking en sous-sol, (…) en dépit de ce que la zone n’aurait jamais subi d’inondations. Il ne se prévaut pas davantage valablement de ce que la digue, au regard de sa constitution, ferait l’objet d’un renforcement particulier de nature à éliminer les phénomènes liés aux chocs mécaniques, alors que la commune soutient sans être contestée que celle-ci a connu des dégradations multiples lors de la tempête Xynthia en 2010 (…).

« Dans ces conditions, c’est sans commettre ni d’erreur de droit ni d’erreur d’appréciation que le maire des Sables d’Olonne a pu refuser la demande de permis de construire »  indique le Tribunal.
Les conclusions du propriétaire à fin d’annulation de l’arrêté municipal doivent être rejetées.

AVAP – Aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine
La dernière décision, notifiée elle aussi le 6 avril 2021, concerne l’AVAP.

Rappel: Le 3 novembre 2014, le Conseil municipal des Sables d’Olonne a prescrit la création d’une Aire de mise en valeur de l’architecture et du Patrimoine (AVAP). Le 15 mai 2018, il a approuvé le projet d’AVAP et tiré le bilan de la concertation. Une enquête publique s’est déroulée du 6 août au 7 septembre 2018. Le 28 décembre 2018, le Conseil municipal a approuvé l’AVAP valant site patrimonial remarquable.
Celle-ci mentionne la Villa La Chimère comme un « bâti d’intérêt architectural » et son jardin comme un espace « non bâti à préserver », faisant donc obstacle à sa démolition et sa surélévation, et donc à la mise en oeuvre de toute nouvelle construction.
Le propriétaire de la Villa La Chimère, par une requête, a soutenu que la délibération ne comprenait aucune information quant à la mise à disposition préalable du dossier de révision de l’AVAP aux élus (art. L.2121-13 du Code des Collectivités territoriales). Et que la décision méconnaît les dispositions de l’article L. 642-3 du code du Patrimoine (examen conjoint des personnes publiques); de plus, aucune mise en compatibilité de l’ancien PLU avec le projet d’AVAP n’a été engagée; et la commune ne justifie pas que l’accord du Préfet a été sollicité.
Il soutient également que la délibération est entachée d’un défaut de base légale dès lors que la délibération du 3 novembre 2014 de mise à l’étude du projet d’AVAP n’a pas fait l’objet des publicités requises.
Et qu’un certain nombre de dispositions ont été méconnues (composition de la commission locale AVAP, soumission à la Com. régionale du Patrimoine et des Sites pour avis, respect de la procédure de concertation, enquête publique entâchée d’irrégularités: publicités insuffisantes, absence de pièces et avis…).
Et enfin, il soutient qu’il y a une erreur manifeste dans l’appréciation du classement de sa propriété.

Le Tribunal administratif que des panneaux ont été exposés, qu’une réunion publique s’est tenue le 17 avril 2018 à laquelle 90 personnes ont assisté.
toutefois, il ne ressort d’aucune pièce au dossier que le registre qui devait être disposé en vue de recueillir les observations du public et d’être remis au commissaire-enquêteur auarit été mis à la disposition du public, ni que les associations locales aient été consultées.
Pas davantage que l’avis de la Commission régionale du patrimoine et de l’architecture en date du 7 juin 2018, et de la Commission locale AVAP, aient été portés à la connaissance du public au stade d ela concertation (art. L 103-4 du Code de l’urbanisme). La commune n’a fait état d’aucune autre modalité alternative de nature à les pallier et à conduire à des effets similaires.
« Dans ces conditions, le seul affichage en mairie et l’organisation d’une réunion publique n’ont pas été de nature à conférer un effet utile à la cocnertation mise en oeuvre, privant ainsi la population d’une garantie » indique le Tribunal.

Le requérant « est fondé à demande l’annulation de la délibération du 28 novembre 2018 par laquelle le Conseil municipal des Sables d’Olonne a approuvé lAire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine » (AVAP).

 

Le projet en photos

Le projet La Chimère en photos

 

Article précédent
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L’argumentation de la Ville
Rappelons que la demande de permis de construire a été déposée le 28 juillet 2017 (la décision du Tribunal administratif datant du 9 mai 2017 la Ville ayant fait appel) pour la construction d’un immeuble de 7 étages au 5 Promenade Joffre, après démolition totale (de la Villa La Chimère). La référence cadastrale est la section AY 214.

La Ville s’appuie notamment sur l’article R. 111-2 du Code de l’urbanisme qui dispose qu’un projet peut être refusé (…) s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique (…).
Ainsi que sur l’article R.111-27 du Code de l’urbanisme qui dispose qu’un projet peut être refusé (…) si les constructions par leur situation, leur architecture (…) sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains (…).

Comme nous l’indiquions plus haut, elle s’appuie sur l’arrêté préfectoral n°16-DDTM85-82 en date du 30 mars 2016 qui approuve le Plan de Prévention des risques littoraux. Son article 1.4 Titre I dispose que les zones Ru, Rn et Rn1 sont inconstructibles. « Le règlement de ces zones vise à préserver la fonction de bassins de rétention et de ralentissement des écoulements (…) à éviter l’apport de population nouvelle, à ne pas aggraver la vulnérabilité de la population résidente. »
L’article 2.1.1 du Titre II de ce règlement stipule que « sont interdits les constructions nouvelles (…). En particulier (…) les créations de logements (…) »
Quant à l’article 2.1.2 du Titre II du règlement relatif aux travaux admis sous condition en zone rouge, il précise que « sont admis (…) les travaux suivants: les démolitions/reconstructions liées à la mise en sécurité des occupants à condition que (…) les nouvelles construction ne donnent pas lieu à la création de logements supplémentaires, n’augmentent pas l’emprise et la surface de plancher existantes. »

Un des membres de la famille, lorsque nous l’avions interrogé, trouvait un peu fort que la Ville des Sables d’Olonne fasse un recours contre l’arrêté préfectoral sur la zone rouge, puis s’en serve afin de refuser les permis de construire en cours.
C’est pourtant exactement ce qui se produit, le recours de la Ville n’étant pas suspensif l’arrêté préfectoral garde toute sa substance…

Dans son arrêté de refus de permis de construire, la Ville s’appuie sur les arguments suivants:
– le terrain, emprise du projet, se situe en zone rouge (Ru), et dans une zone exposée aux chocs mécaniques ; il prévoit la démolition de l’habitation existante et la reconstruction d’un immeuble R+7, impliquant la création de logements supplémentaires, et sans que cette opération ne soit lié à la mise en sécurité des occupants du bâti existant,

– le projet de démolition/reconstruction d’un immeuble en R+7 va fortement augmenter la surface de plancher: il prévoit la création de 9 logements sur 7 niveaux, avec un accès piétons à l’immeuble et un accès garage Promenade Joffre, mais également un accès pour les stationnements en sous-sol et en rez-de-chaussée par le parking de la Résidence Cassiopée situé à l’arrière du projet ;

– le projet prévoit la création d’un sous-sol, à – 2.42 m et d’un RDC, à -0.02 m par rapport au niveau de la voie, et en cas d’inondation, ces niveaux sont exposés à un risque fort de submersion qui aggrave fortement la mise en sécurité des personnes et des biens,

-le projet expose ses occupants à un danger important en cas d’inondation, du fait des délais nécessaires à l’organisation des secours (7 niveaux), et des difficultés d’évacuation (un seul accès Promenade Joffre), et il ne prévoit pas, en cas d’inondation, la mise en place de dispositifs d’évacuation des personnes, ni de mise en sécurité de l’immeuble,

-le projet se situe dans un secteur très urbanisé et en front de mer, et prévoit la création d’une liaison ouverte avec la Résidence Cassiopée, et en cas d’inondation, cela peut provoquer ou aggraver un risque pour les autres habitants du quartier, notamment en rendant plus vulnérable les constructions situées à l’arrière en facilitant le passage de l’eau, à la différence du bâti existant qui fait obstruction pour les autres constructions.

La Ville considère donc que « dans ces conditions, le projet est de nature à porter atteinte à la sécurité publique, au sens de l’article R.111-2 du code de l’urbanisme » et qu’il ne respecte pas, notamment, les articles 2.1.1 et 2.1.2 du titre II du Plan de Prévention des Risques Littoraux. »

Elle ajoute également comme argument, qui là ne s’appuie pas sur le Plan de prévention des risques littoraux:
– « l’intérêt patrimonial et architectural de la maison qui est la première villa typique de l’architecture balnéaire construite sur le remblai des Sables d’Olonne.
Et elle considère au surplus que « les travaux envisagés portent atteinte à la mise en valeur du caractère patrimonial du bâti existant en prévoyant sa démolition, au sens de l’article R.111-27 du code de l’urbanisme. »

Pour toutes ces raisons, la Ville des Sables d’Olonne, sous la signature de son maire Didier Gallot, a refusé le permis de construire, par arrêté en date du 12 septembre 2017.

Philippe Brossard-Lotz
Le Reporter sablais

 




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