Flash – Le permis a été signé il y a 10 jours par le maire des Sables d’Olonne.
Lorsque le nouveau maire fut élu, il considéra que l’architecture (maquette de Une) du projet n’était pas en phase avec une certaine volonté d’approcher la logique souhaitée d’architecture balnéaire.
Le fait que le nouveau permis de construire ait été signé montre que les parties ont réussi à s’entendre sur ce point.
Ci-dessous, l’ancienne et la nouvelle maquette de l’hôtel 4 étoiles.
Ancien projet d’hôtel par Eiffage
Nouvelle maquette par le cabinet d’architecture nantais b-l-o-c-k
https://www.lereportersablais.com/annoncesjudiciairesetlegales/
Ancien article
TOUT LE PROCESSUS DU DOSSIER
La Ville des Sables d’Olonne possédait sur le Boulevard de l’Ile Vertime deux terrains de 1914 m2 et 1587 m2 soit 3501 m2. Le terrain abritait auparavant la Mapo qui a été détruite. Cette zone du Boulevard de l’Ile Vertime était vouée à être transformée avec les départs des établissements Ruchaud puis de la Mapo et enfin avec la Bourse du travail transformée en Pôle pour la course au large.
Le site de la Mapo avait été acheté par la Ville en 1989 puis vendu par celle-ci en 2001 à la SCI de l’Ile Vertime (propriété de la famille Ruchaud). En juin 2008, le conseil municipal des Sables d’Olonne vote un échange lui permettant d’obtenir un terrain en continu sur le Bd de l’Ile Vertime face aux pontons du Vendée Globe contre quatre parcelles lui appartenant. Des recours judiciaires déposés contre cette transaction seront rejetés.
Pendant un temps, il fut question d’installer sur le site de la Mapo un lieu dédié à l’histoire de la mer et/ou au Vendée Globe, l’emplacement face à Port Olona étant alors considéré comme idoine. Ce projet de « musée » de la mer est depuis devenu le serpent de…. mer de la Ville des Sables d’Olonne.
Les Sables d’Olonne et un projet de nouveau bulbe dans l’hôtellerie de luxe
Mais il n’est pas le seul serpent de mer. La création d’un hôtel de luxe d’au moins 4 étoiles l’est tout autant. Dans les années 70, le Casino des Sports voulait installer un hôtel sur la surface dédiée à son mini-golf. De même, lors des projets évolutifs sur le site du Grand Casino de la Plage, certains imaginaient intégrer un hôtel au fil des différents projets avancés. Quant au site de la Dir. dép. des Territoires et de la Mer, quai Dingler, il est considéré comme le seul lieu qui donnerait une vraie plus value touristique à la ville, avec une vue sur le chenal et à deux pas du Centre des Congrès des Atlantes « qui ne remplit pas ses capacités en raison du manque d’hôtels » indiquait il y a trois ans durant un Conseil municipal l’adjoint à l’urbanisme, Geoffroy de Baynast. Mais le PLU actuel n’est pas en phase avec de telles destinations.
C’est le même adjoint qui présenta, à la surprise générale, un projet d’Hôtel 4 étoiles lors de la séance du Conseil municipal du mardi 20 septembre 2016.
Le libellé du point n°30 était le suivant: «Affaires foncières – vente de deux parcelles communales situées Boulevard de l’Ile Vertime à la société Eiffage Immobilier Grand Ouest.»
Geoffroy de Baynast, adjoint à l’Urbanisme, présenta alors le projet et précisa que si quelques projets d’hôtellerie avaient bien été avancés provenant de différents interlocuteurs, ils étaient soit irréalisables – zone de la DDTM impactée par le nouveau PLU – soit non aboutis (site du Camping du Lac): « Ça fait 25 ans que la Ville des Sables d’Olonne souhaite l’implantation d’hôtels, dit-il, et la société Eiffage Immobilier Grand Ouest a fait une offre d’achat de ces deux terrains appartenant à la Ville au prix de 875.000 € net vendeur, ajouta-t-il alors, un montant qui correspond exactement à la valeur vénale fixée par le Service des Domaines. »
Un projet d’Hôtel 4 étoiles qui paraissait abouti
Dans un courrier en date du 8 juillet 2016 que nous nous sommes procurés, le groupe Eiffage immobilier donnait certes son accord pour un achat au prix de 875.000 € mais déclarait aussi vouloir construire sur ces terrains un hôtel 4 étoiles en partenariat avec le Groupe Louvre Hôtel sur un projet architectural du Cabinet ASA Gimbert. L’hôtel aurait intégré la chaîne Golden Tulip (du Groupe Louvre Hôtel) et aurait été considéré comme « un équipement structurant, levier de développement qui participera à l’attractivité et au dynamisme économique de la Ville . Une nouvelle liaison du passeur entre le chenal des Sables d’Olonne et l’Esplanade du Vendée Globe était même prévue.
L’obtention d’un permis de construire et l’absence de recours à des fondations spéciales ou d’archéologie préventive après étude de sol restaient des conditions suspensives et, en cas de présence de pollution, une répartition des dépenses avait été précisée dans la promesse de vente. Les travaux devaient durer deux ans (2018 et 2019) et l’hôtel devait être livré pour les fêtes de fin d’année 2019.
Les possibilités de construction pour l’hôtel étaient de 3923 m2 de plancher, pour une surface au sol de 3001 m2, avec des possibilités de construction à R+5+Comble sur les 15m de profondeur de la façade puis à R+3+Comble au-delà des 15m de profondeur.
Un permis de construire fut délivré le 21 décembre 2017.
Des avis divergents sur la façon de procéder
C’est peu après l’annonce de la vente du terrain que le débat est devenu houleux en Conseil municipal du 20 septembre 2016, lorsqu’a été présenté le projet d’hôtel Golden Tulip par l’adjoint à l’urbanisme Geoffroy de Baynast soutenu par le maire Didier Gallot.
Les élus ont estimé se retrouver devant le fait accompli: dans l’opposition de droite, tant Loïc Péron que Brigitte Gauvin, « favorables sur le principe (d’un hôtel 4 étoiles) », ont fortement critiqué la méthode « sans appel à la concurrence, sans cahier des charges, alors que d’autres opérateurs auraient pu être intéressés » et alors que le terrain aurait pu être vendu à un prix bien supérieur.
« Nous sommes favorables à l’installation d’un bon hôtel à cet endroit – qui est un bel endroit – mais nous souhaitons une mise en concurrence avec un concours et lancement d’un appel à projet » déclara Loïc Péron, ajoutant « Pourquoi donner au premier venu, vous pourriez avoir des conditions plus favorables et un meilleur projet? ». Quant à Mme Gauvin, elle critiqua la façon de procéder : « Il s’agit d’une décision unilatérale pour une zone foncière importante et une réalisation qui va impacter la Ville. Vous faites un choix sans transparence » .
Une partie de l’opposition de gauche, en la personne de Gérard Mercier, estima être peu associée aux différents processus, précisant que le débat aurait dû avoir lieu en commission d’urbanisme, préalablement, et que les décisions étaient prises sans concertation: « L’opposition n’a pas forcément que de mauvaises idées. Vous nous présentez quelque chose qui est déjà bouclé. Ça aurait dû être discuté en Commission d’urbanisme » .
Geoffroy de Baynast répondit alors que « juridiquement les règles ont été suivies. Nous avons un beau projet que nous souhaitons voir aboutir, Les Sables d’Olonne manque cruellement d’hôtels 4 étoiles » .
Et Armel Pécheul, alors adjoint au Maire Didier Gallot (nous sommes en 2016), précisa pour sa part qu’il n’y avait pas « d’obligation de mise en concurrence car il s’agit d’un terrain privé » , et il ajouta que les mises en concurrences et concours « sont des opérations lourdes et contraignantes ».
« L’adjoint à l’urbanisme (Geoffroy de Baynast) a reçu différentes propositions faites à la Ville qui ont été étudiées au préalable » a-t-il ajouté au surplus, en forme de réponse à l’absence de concurrence.
Le projet a été voté à la majorité absolue, l’opposition de droite ayant voté CONTRE.
M. Loïc Péron ajouta à l’issue du vote : « Nous ne sommes pas contre le projet, nous sommes contre la méthode ».
Il n’y avait pas que les élus à contester la méthode…
Durant ce Conseil municipal du 20 septembre 2016, il ne fut fait mention que de « quelques projets d’hôtellerie (…) provenant de différents interlocuteurs » qui étaient soit « irréalisables soit non aboutis » et aucune mention des porteurs de projets n’avait été faite par l’adjoint à l’urbanisme.
Neuf jours plus tard, Le Reporter sablais révélait que les Dubreuil de la Thalasso Côte Ouest avaient candidaté pour le projet d’Hôtel 4étoiles de Port Olona ! et cela n’avait jamais été précisé par le Maire ou son adjoint à l’urbanisme durant le Conseil municipal.
Sylvie Dubreuil nous avait affirmé, de vive voix, qu’elle et son époux avaient candidaté pour le projet pour lequel Eiffage Immobilier avait été choisi.
«Nous avions proposé un très beau projet sur lequel nous avions travaillé pendant plus de six mois. C’est pourquoi quand nous avons appris que l’argument de ce choix était qu’il y avait eu peu de candidatures et souvent peu sérieuses, nous avons été d’autant plus étonnés que nous avions fait une proposition d’achat du terrain supérieure aux 875.000 € finalement validés» disait-elle alors, un peu dépitée, au Reporter sablais. Et elle concluait alors : «Nous aurions aimé savoir pourquoi nous n’avions pas été choisis alors que nous étions mieux disants sur le plan financier et que notre dossier était sérieux.»
Evolution du dossier
Le déroulé des opérations.
En tant que constructeurs, Eiffage immobilier avait suivi de près les évolutions conduisant au nouveau PLU mis en place par la nouvelle équipe municipale après les élections 2014.
C’est à l’automne 2015 qu’ils ont contactés le maire Didier Gallot et son adjoint à l’Urbanisme, Geoffroy de Baynast, pour leur dire qu’ils étaient intéressés par le terrain du Bd de l’Île Vertime.
Didier Gallot et Geoffroy de Baynast ont alors informé, par souci d’équité et de transparence, Jean-Paul Dubreuil en raison de ses activités hôtelières locales. Comme ils le feront également plus tard avec les Blanchard, exploitants de L’Atlantic, seul 4étoiles aux Sables d’Olonne avec le Thalasso Côte Ouest.
C’est ainsi qu’eut lieu une première réunion entre tous les interlocuteurs intéressés par le sujet et le projet, le 18 janvier 2016. Etaient présents les représentants d’Eiffage, les éventuels futurs exploitants de l’hôtel, le Groupe Louvre Hôtels, et Jean-Paul Dubreuil.
Ce dernier est donc ainsi avisé, dès le mois de janvier 2016, de l’existence d’un réel projet d’hôtel 4étoiles à Port Olona.
Didier Gallot, le maire des Sables d’Olonne, affirma qu’à la suite de cette première réunion Jean-Paul Dubreuil lui avait fait part de ses réserves. Ce dernier, selon Didier Gallot, ne se montrait pas emballé par l’emplacement ne comportant aucune vue sur la mer et qui lui paraissait trop excentré. De plus, il aurait contesté «le bien fondé de l’opération», avis qui sera réitéré plus tard ainsi que par son épouse en raison du caractère trop «business» du projet d’hôtel d’Eiffage (NDLR: il faut comprendre dans cette expression qu’il leur semblait difficile de rentabiliser cet hôtel sans une partie Spa et Bien-Etre importante pour atteindre des taux de remplissage importants, et nécessaire de mixer professionnel et privé – Il y a trois ans le Thalasso Côte Ouest annonçait des taux de 70%).
Au regard du désintéressement – selon les dires de Didier Gallot – de Jean-Paul Dubreuil, et de l’invitation qui lui avait été faite d’assister à une réunion sur ce projet, le maire Didier Gallot se sentit alors totalement libre de faire une proposition écrite à Eiffage Immobilier.
Celle-ci, datée du 22 janvier 2016, indique que le maire confie à Eiffage l’exclusivité d’une étude de faisabilité pour l’implantation d’une structure hôtelière de 4étoiles sur le Boulevard de l’Ile Vertime, face à Port Olona.
Lorsqu’on indiqua à Geoffroy de Baynast, adjoint à l’urbanisme, que les Dubreuil semblaient avoir l’impression que les jeux étaient faits dès le départ, il répondit : «Nous, cela nous était complètement égal que ce soit l’un ou l’autre, que ce soit Eiffage ou Dubreuil ; le problème, c’est que Jean-Paul Dubreuil s’est montré désintéressé par le projet.»
Et d’ajouter, comme pour expliquer l’intérêt que la Mairie a porté au projet d’Eiffage : «Ça fait 25 ans qu’on souhaite des hôtels aux Sables d’Olonne et on n’a jamais réussi à en faire construire. En plus, on sait très bien que l’on ne remplit pas le Centre des Congrès des Atlantes en raison de l’absence d’hôtels 4 ou 5 étoiles ayant un nombre conséquent de chambres.»
A l’issue de l’étude de faisabilité, une deuxième réunion eut lieu le 5 juillet 2016 avec Eiffage et le Groupe Louvre Hôtels et cela en présence de Sylvie Dubreuil. Eiffage soumet alors un projet élaboré avec des plans-maquettes finalisés (voir trois photos ci-dessous): 105 chambres et 10 suites étaient prévues avec une grande terrasse permettant la vue sur Port Olona et un restaurant haut de gamme. Côté forme, un espace Spa et une piscine complétaient l’ensemble. Coût: dix à quinze millions d’euros.
Cliquez sur les photos pour agrandir
Incompréhension ou mauvaise foi?
Pendant qu’Eiffage et le Groupe Louvre Hôtels travaillaient à leur projet, «ce fut le silence total du côté des Dubreuil» affirma Geoffroy de Baynast.
Alors que s’est-il passé ? Jean-Paul Dubreuil a-t-il cru qu’Eiffage n’irait pas plus loin et que le projet tomberait à l’eau pour infaisabilité ou difficulté de financements ? A-t-il fait jouer ses relations politiques ou son réseau, se montrant alors trop confiant ?
Toujours est-il que lorsqu’ils ont connaissance le 5 juillet 2016 du projet abouti d’Eiffage – 105 chambres et 10 suites -, les Dubreuil réagissent vite pour rentrer dans la course.
Propriétaires du Thalasso Côte Ouest 4étoiles dans lequel ils ont beaucoup investi, gérant également les Ibis Budget Et Ibis Styles Les Sables d’Olonne, ils peuvent être désireux de compléter leur portefeuille d’hôtels – même si l’emplacement ne sied pas à Jean-Paul Dubreuil – à moins que leur réaction ne soit inspirée par la crainte de voir le futur hôtel 4étoiles concurrencer leurs propres hôtels.
Jean-Paul Dubreuil laisse alors entendre à Didier Gallot qu’il est désormais intéressé.
Son projet est basé sur un financement de 8 à 10 millions d’€. Il expliquera plus tard dans un courrier le sentiment qui l’anime alors :
«A l’issue de ces (deux) réunions, nous nous sommes rencontrés avec votre adjoint à l’urbanisme et je vous ai fait part de l’intérêt de notre groupe pour réaliser un hôtel 4 étoiles de 80 chambres sur ce site. (…) J’avais émis le souhait de réaliser, en plus du R+3 prévu au PLU, une terrasse panoramique avec un restaurant innovant.» Mais, pris par le temps, les Dubreuil ne fournissent, le 8 juillet 2016, que des dessins manuscrits très loin de l’élaboration du projet Eiffage.
Du côté de la Mairie, on indique alors qu’en raison de la simplicité des deux premiers croquis on attend un document d’architecte qui permette de se faire une véritable idée du projet, mais que rien ne vient.
Du côté des Dubreuil, on indique n’avoir plus reçu aucune nouvelle après l’envoi de leurs croquis : «On a fait une proposition sur un concept, il faut ensuite avoir un accord de principe pour aller plus loin» souligne Sylvie Dubreuil.
Quant au Maire d’alors, Didier Gallot, il justifia la mise à l’ordre du jour au Conseil municipal de la vente du terrain à Eiffage par le fait qu’il n’avait aucune nouvelle des Dubreuil sur ce projet : «Rien ne venant, la vente du terrain au groupe Eiffage a été mise à l’ordre du jour du Conseil municipal.»
Apprenant le passage en Conseil municipal du projet de vente, Jean-Paul Dubreuil proposa alors, par courrier adressé au Maire le 19 septembre 2016 au soir, une offre d’achat du terrain:
«(…) Je vous ai indiqué que nous souhaitions être le constructeur et l’exploitant de cette unité. Cela permettrait (…) d’impliquer des entreprises locales dans la construction. (…) Sans réponse de votre part (…) j’apprends que vous soumettez au conseil municipal la cession de cette parcelle au groupe national Eiffage et que l’opérateur sera le groupe chinois Louvre.
«Je vous ai fait part de ma surprise et de ma déception, cette décision étant contradictoire avec vos propos initiaux.
«La présence de notre entreprise sur l’agglomération et sa réussite sur le site Côte Ouest et les hôtels Ibis n’étant pas prises en compte pour donner toutes les chances de succès à ce projet structurant pour le tourisme de notre station.
«Ne souhaitant pas en rester là, je vous adresse par la présente une offre ferme d’achat des parcelles concernées dans les conditions actuelles du PLU pour un montant HT de 950.000€.
Dans ce courrier, Jean-Paul Dubreuil proposait de transmettre dans le délai d’un mois un avant-projet pour validation, complétant les premiers croquis fournis. Ce courrier confirme donc bien les dires de son épouse qui affirmait que les projets de plans architecturaux seraient transmis une fois un accord de principe transmis. Sauf qu’à la Mairie, on attendait ces plans non pas pour fin octobre mais pour courant juillet 2016, affirmait alors Geoffroy de Baynast.
Pour conforter leur décision les élus ajoutaient au surplus que l’esquisse envoyée par les Dubreuil nécessitait une modification du PLU.
Le choix fut donc prit en faveur d’Eiffage et le Maire Didier Gallot s’en expliqua en déclarant: «Il s’agit d’un projet d’intérêt général, s’inscrivant dans la logique de la politique que la municipalité entend mener, de développement et de tourisme d’affaires».
Un différentiel conséquent en terme d’hôtellerie
Seule grande ville côtière de Vendée, entourée par d’admirables stations balnéaires, Les Sables d’Olonne a le privilège de vivre à l’année grâce à des activités permanentes et récurrentes. Ses activités, ses nombreux événements, l’élargissement touristique sur les « ailes » de la saison, l’implantation de nouvelles entreprises, son image désormais internationale grâce au Vendée Globe devrait en faire une terre attractive pour l’hôtellerie. A Vendée Expansion, on nous a affirmé que plusieurs projets hôteliers étaient régulièrement présentés par de futurs investisseurs. Au sein de la Ville elle-même, on nous confirme ce récent et fort attrait hôtelier pour la Ville des Sables d’Olonne. Il n’empêche les concrétisations se font attendre.
Bien d’autres stations balnéaires ont des capacités hôtelières autrement plus importantes que celles des Sables d’Olonne.
En France, le référentiel des hôtels de luxe a été modifié avec la création d’une catégorie 5 étoiles au 1er janvier 2009.
Sans aller chercher vers la Côte d’Azur, regardons par exemple vers La Baule (44), Quiberon (56), Carnac (56), St-Malo (35), Dinard (35) etc… Il n’y a aucun 5étoiles aux Sables d’Olonne contre 3 à La Baule, 2 à Quiberon, 0 à Carnac, 1 à St-Malo et 2 à Dinard.
5 étoiles – La Baule: Hôtel Barrière L’Hermitage (200 chambres), Hôtel Barrière Le Royal (87 chambres), Hôtel Castel Marie-Louise (31 chambres).
5 étoiles – Quiberon: Hôtel Sofitel Quiberon Thalassa Sea & Spa (126 chambres), Hôtel Sofitel Quiberon Diététique (76 chambres).
5 étoiles – Saint-Malo: Grand Hôtel des Thermes (174 chambres)
5 étoiles – Dinard: Grand Hôtel Barrière (89 chambres), Hôtel Castelbrac (25 chambres)
4 étoiles – La Baule: Golden Tulip (80 chambres), Mercure Majestic (83 chambres).
4 étoiles – Quiberon: néant
4 étoiles – Carnac: Le Churchill (28 chambres), Le Diana (38 chambres), Les Salines (215 chambres), Best-Western Celtique (55 chambres).
4 étoiles – Saint-Malo: la Maison des Armateurs (45 chambres), Le Grand BE Golden Tulip (56 chambres), Château Hôtel du Colombier (16 chambres), Hôtel Villefromoy (26 chambres), Best Western Hôtel Alexandra (31 chambres), Mercure St-Malo Front de mer (51 chambres), Le Nouveau Monde (83 chambres), Grand Hôtel de Courtoisville (48 chambres), Océania Saint-Malo (78 chambres), L’Adresse (23 chambres), Mercure St-Malo Balmoral (77 chambres).
4 étoiles – Dinard: Novotel Thalassa (173 chambres), Royal Emeraude Hôtel (47 chambres).
4 étoiles – Les Sables d’Olonne: Côte Ouest Thalassothérapie (97 chambres), L’Atlantic (34 chambres).
On voit dans le tableau ci-dessous combien le déficit est important sur Les Sables d’Olonne, notamment en raison de la disparition des grands hôtels sablais dans les années 50 et 60.
Avec diverses répercussions dont les remplissages des salles du Palais des Congrès des Atlantes. En effet, la clientèle touristique internationale et la clientèle d’affaires sont demandeurs d’hôtels d’au moins 4 étoiles, tandis que les organisateurs de séminaires souhaitent des logements importants et en nombre sur un seul site.
En 2016, les élus indiquaient que la Ville manquait drastiquement d’hôtels 4 étoiles « qui permettraient de renforcer de manière générale l’attractivité touristique des Sables d’Olonne mais également pour attirer les Congrès professionnels et ainsi participer à l’optimisation de l’exploitation des Atlantes ».
Une potentielle concurrence sur Les Sables d’Olonne?
En 2016, nous avions interrogé Geoffroy de Baynast sur d’éventuelles concurrences et il nous avait répondu que le futur hôtel 4 étoiles qui sera de type business, à destination des hommes d’affaires et pour les congrès, n’était pas sur le même créneau que le Thalasso Côte Ouest. De plus, il en est très éloigné géographiquement : «Si c’était un hôtel de 600 chambres je comprendrais qu’ils s’inquiètent mais il aura 105 chambres. S’il était construit sur l’ancien Camping du Lac, à deux pas de Tanchet, j’aurais compris mais là on est dans un environnement éloigné et le créneau visé est très différent de celui de Côte Ouest.»
«D’ailleurs, ajoutait Baynast, on a contacté d’autres hôteliers aux Sables d’Olonne qui ne se sont pas montrés inquiets en raison de l’insuffisance criante de chambres d’hôtels aux Sables d’Olonne.»
Et de rappeler alors que cela faisait 25 ans que l’on espérait l’établissement d’hôtels de luxe aux Sables d’Olonne.
Si longtemps que des commentateurs se demandaient si certains ne bloquaient pas volontairement, d’une manière ou d’une autre leur venue……
| Hôtellerie | Hôtels 5 étoiles | Chambres 5 étoiles | Hôtels 4 étoiles | Chambres 4 étoiles | Total des chambres |
| La Baule | 3 | 318 | 2 | 163 | 481 |
| Quiberon | 2 | 202 | 0 | 0 | 202 |
| Carnac | 0 | 0 | 4 | 336 | 336 |
| St-Malo | 1 | 174 | 11 | 534 | 708 |
| Dinard | 2 | 114 | 2 | 220 | 334 |
| Les Sables d’Olonne | 0 | 0 | 2 | 131 | 131 |
Loin de l’effet d’annonce du 20 septembre 2016 !
105 chambres et 10 suites étaient donc prévues avec une grande terrasse permettant la vue sur Port Olona, un restaurant haut de gamme, un espace Spa et une piscine.
Et l’hôtel devait être livré pour les fêtes de fin d’année 2019 après deux années de travaux.
Or, au 1er mai 2019, pas un seul coup de pelle n’a été donné ! Alors que le permis de construire a été délivré le 21 décembre 2017.
En fait, il ne s’agit que d’un effet d’annonce !
En effet, dans l’hôtellerie certains acteurs comme les constructeurs ou les enseignes ne souhaitent pas du tout investir. Chacun son métier et sa spécialité.
Eiffage Immobilier qui s’est porté acquéreur du foncier se devait donc, pour finaliser le projet, réunir un tour de table avec des investisseurs intéressés par le dossier. Et si rien n’a été enclenché au 31 décembre 2018 c’est que le tour de table n’était alors pas réuni.
D’après des sources fiables, trois investisseurs se seraient intéressés au dossier mais n’auraient pas finalisé. Sans doute que les calculs réalisés entre le prix du foncier, les coûts de construction et le nombre de chambres prévu, les a conduit à estimer que les ratios de rentabilité étaient insuffisants à leurs yeux.
Et pourtant en 2016, l’opposition au sein du Conseil municipal estimait qu’un prix bien supérieur aurait pu être obtenu du foncier. Certains avançaient au moins une valeur de 2 millions d’€ alors que l’adjoint à l’urbanisme se retranchait derrière l’estimation des Services des domaines à 875.000 € net.
La position de la nouvelle municipalité
Une estimation et un prix de vente validé en 2016 mais que regrette le nouveau maire de la Ville des Sables d’Olonne, Yannick Moreau. Un prix qu’il trouve largement insuffisant car il n’est pas, juge-t-il, dans l’intérêt de la Ville. Se souvenant du projet de cité de la Mer et/ou du Vendée Globe sur le même lieu, ses souvenirs semblent lui indiquer que l’évaluation en 2005 était de l’ordre de 5 millions d’€. Une estimation à vérifier mais qui serait considérable par rapport au prix d’achat de 875.000 €.
On rappellera cependant qu’il est de tradition de « sous-évaluer » le foncier à destination de l’hôtellerie car la rentabilité de l’exploitation d’un hôtel est toujours nettement inférieure et surtout beaucoup plus longue dans le temps qu’avec un projet immobilier pur (NDLR: c’est pourquoi une clause prévoyait cependant qu’en cas de modification de la destination du bâtiment une réévaluation du prix serait alors faite en prenant la valeur réelle du terrain, la sous-évaluation du fait de l’exploitation d’un hôtel n’ayant plus lieu d’être).
Mais, même s’il était de l’intérêt de la Ville d’avoir un nouvel hôtel 4 étoiles, le nouveau Maire Yannick Moreau s’est étonné des conditions de l’accord passé entre Eiffage et la Ville en 2016.
En dehors du prix donc jugé insuffisant, le bénéficiaire du terrain (Eiffage) pouvait mettre fin unilatéralement à la promesse de vente alors que la Ville ne pouvait le faire. Eiffage avait aussi la possibilité d’entériner l’achat de deux façons: soit devant notaire avec la signature des deux parties, mais aussi par un simple dépôt de la somme prévue devant notaire – un notaire de Carnac -. Des conditions qui sont considérées comme « à l’avantage exclusif du bénéficiaire entraînant une situation totalement subie par la Ville des Sables d’Olonne. »
(Mise à jour: On aurait pu penser, par exemple, que le contrat intègre une disposition permettant à la Ville d’annuler la vente en cas de non-réalisation de l’hôtel à une date déterminée, permettant à celle-ci de lancer un autre projet ou de s’appuyer sur d’autres partenaires).
Eiffage entérine l’achat du foncier
La promesse de vente signée par la Ville en 2016 avait comme date limite le 30 avril 2019. Eiffage vient d’entériner l’achat avant cette date limite en utilisant le dépôt des 875.000 € devant le notaire de Carnac. Cependant la ville des Sables d’Olonne et sa nouvelle équipe ont fait savoir à Eiffage, par la voix du Maire des Sables d’Olonne, que le projet architectural ne convenait pas car il n’était pas conforme à ce qui était attendu pour une station balnéaire, un bord de port ou une marina.
Eiffage qui n’est pas inconnue aux Sables d’Olonne car elle y mène régulièrement des travaux – on se souvient que c’est cette société qui avait refait le quai de la jauge à La Cabaude – a donc été invitée à reconsidérer son projet architectural, la Ville ne souhaitant pas avoir une barre en forme de mur le long du Bd de l’Ile Vertime mais un bâtiment plus aéré et avec lequel la vue sur Port Olona et La Chaume serait privilégiée.
La reprise du dossier par d’autres groupes n’a donc aucune raison d’être; d’ailleurs à l’origine des propositions de partenariat avaient été faites à Jean-Paul Dubreuil par le groupe Eiffage mais celui-ci ne s’était pas montré intéressé car il souhaitait « être le constructeur et l’exploitant de cette unité hôtelière sans subir les contraintes de groupes nationaux ou internationaux.»
Eiffage, devenue propriétaire du foncier, a donc désormais les coudées franches.
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Vous voulez savoir quand Eiffage aura bouclé son tour de table et quelle décision, loin d’être anodine, il va prendre: poursuivre sur les premiers plans architecturaux ou prendre en compte les demandes de la Ville? Changera-t-il ses plans pour intéresser de nouveaux investisseurs?
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Philippe Brossard-Lotz
Le Reporter sablais
