Les Sables-d’Olonne Vendée. Plan gouvernemental. Littoral et Logement en zones touristiques: l’avis de l’ANEL
Plan gouvernemental de lutte contre l’attrition des logements permanents en zone touristique:
I’A.N.E.L. accueille avec prudence des mesures en demi-teinte.
Communiqué de l’ANEL
L’Association Nationale des Elus des Littoraux (A.N.E.L.) prend acte du plan présenté par le Gouvernement ce mardi 18 juillet 2023 pour lutter contre l’attrition de logements permanents en zone touristique.
Les 14 mesures annoncées viennent ponctuer une séquence de concertation, à laquelle les élus des littoraux ont activement pris part.
Dès la fin de l’année 2022, le président de l’A.N.E.L, Yonnick Moreau, avait salué la mise en place d’un groupe de travail ad hoc, conformément à la promesse faite par Dominique Faure, ministre chargée des collectivités territoriales et de la ruralité, lors du congrès de l’A.N.E.L. au Grau-du-Roi les 29 et 30 septembre 2022.
Cette méthode de co-construction témoigne d’une écoute accrue qu’il convient de saluer. Les élus des littoraux se félicitent également de voir figurer dans ce plan plusieurs de leurs propositions, à l’image du chantier ouvert par le ministère du Logement sur la création potentielle d’une servitude de résidence principale au sein des PLU.
Cette mesure fait écho aux appels répétés de l’A.N.E.L. visant à identifier dans les documents d’urbanisme des zones destinées au logement permanent. La possibilité laissée aux maires d’interdire les locations de passoires thermiques est aussi un levier pertinent pour résorber les niches juridiques qui désincitent la location de longue durée.
En dépit d’un constat largement partagé, seules 5 des 14 propositions présentées constituent de véritables nouveautés. Les autres mesures apparaissent largement insuffisantes pour endiguer les déséquilibres croissants qui pèsent sur les territoires littoraux, au détriment des populations qui y vivent à l’année.
L’A.N.E.L. regrette par ailleurs que la boîte à outils du Gouvernement s’inscrive dans une temporalité longue qui offre peu de garanties à court-terme.
Ces annonces semblent en effet précipitées, alors que les mesures les plus efficientes et les plus attendues sont renvoyées aux débats parlementaires de l’automne dont personne ne peut connaître l’issue.
Au nom des élus de la France littorale de métropole et d’Outre-mer, l’A.N.E.L. veillera donc dans les prochains mois à ce que les réflexions engagées se traduisent par des actes concrets.
Zone tendue
Attendue avec impatience après plusieurs reports successifs, la publication du décret relatif à l’extension du nombre de communes relevant d’une zone tendue devra impérativement s’accompagner de dispositifs particuliers pour les communes qui ne compenseront pas la perte de recettes liée au basculement dans le zonage TLV.
De la même manière, le nouvel observatoire du logement dans les territoires touristiques n’aura de sens que s’il parvient à rassembler efficacement des données souvent éparses qui brouillent le pilotage de l’action publique locale.
(Note: les mises en gras du texte sont de la revue).
Ils ont dit
Yannick Moreau, Président de l’ANEL
« Près d’un mois après la restitution des travaux du CNR, ce nouveau plan « logement » marque la volonté du Gouvernement de bâtir des réponses adaptées et pragmatiques, prenant en compte les spécificités de la crise immobilière littorale. Malgré plusieurs avancées encourageantes, les mesures demeurent frileuses au regard de l’impasse dans laquelle se trouvent de nombreux élus.
L’ampleur de la crise doit nous pousser à mener une véritable réforme de la fiscalité sur les logements vacants. Dans la continuité des actions déjà entreprises avec les autres associations d’élus, je réitère le souhait de l’A.N.E.L. de voir naître un impôt unique issu de la fusion de la TLV et de la THLV.
Cette proposition de simplification fiscale doit être replacée ou cœur des discussions, d’autant plus qu’elle figure en bonne place dans le dernier rapport du Conseil des prélèvements obligatoires sur la Fiscalité locale dans la perspective du ZAN, mais également dans celui de la Mission Bur-Richard sur la Refonte de la fiscalité locale.
Bénéfique à la fois pour les contribuables, pour les collectivités, mais aussi pour les services fiscaux, une telle réforme mériterait d’être proposée par le Gouvernement aux parlementaires dès la rentrée, en prévision du dépôt du projet de loi de finances pour 2024. »
LE REPORTER SABLAIS
LES 14 MESURES DU GOUVERNEMENT
14 mesures pour lutter contre l’attrition des logements permanents en zone touristique
Axe I.
Informer, sensibiliser, accompagner : améliorer la connaissance pour mieux mettre en œuvre et évaluer la politique de lutte contre l’attrition des logements permanents
1. Création d’un observatoire du logement dans les territoires touristiques.
> La mission IGF/IGEDD/IGA a élaboré un prototype de tableau de bord des tensions sur le logement, qui a pour ambition de fournir aux élus des éléments de documentation et d’objectivation permettant de caractériser les difficultés d’accès au logement. Ce tableau de bord sera pérennisé en l’intégrant à l’Observatoire des territoires piloté par l’ANCT, qui mettra à disposition des données de référence sur le logement pour les territoires touristiques tendus.
2. Améliorer la connaissance des dynamiques des territoires touristiques en Europe et des réglementations existantes.
> En lien avec l’Observatoire des territoires et les différentes administrations centrales et déconcentrées concernées, le GIP EPAU se verra confier dans le cadre de son action européenne une étude prospective sur les dynamiques des territoires touristiques en Europe et les réglementations existantes.
3. Diffuser largement à l’ensemble des parties prenantes (communes, plateformes, loueurs, locataires) le guide de la réglementation des meublés de tourisme.
> Le ministère chargé du Logement a publié en février 2022 un guide relatif à l’application de la réglementation des meublés de tourisme, disponible en ligne1 . Ce guide sera largement diffusé, via un plan de communication dédié à la rentrée, aux 3 700 communes qui peuvent appliquer la réglementation sur leur territoire. Un guide de la règlementation des meublés de tourisme, des droits et obligations inhérents à cette réglementation et des sanctions applicables en cas de non-respect de cette dernière sera aussi disponible en ligne à destination, en plus des communes, des plateformes, des loueurs et des locataires.
4. Renforcer les évaluations ex-post sur l’effectivité de la régulation du meublé de tourisme sur le marché du logement.
> Des études d’impact ex-post sur l’effectivité de la régulation du meublé de tourisme sur le marché du logement permanent seront menées par l’Observatoire du logement dans les territoires touristiques. Ces évaluations seront menées dans un panel de communes diversifié situées dans des zones à forte intensité touristique. Elles analyseront l’effectivité de la régulation du meublé de tourisme sur le marché du logement.
5. Identifier les 10 territoires pilotes pour un accompagnement « sur-mesure » afin de définir une stratégie territoriale et de mobiliser les outils disponibles ou à structurer.
> 10 territoires touristiques pilotes seront identifiés d’ici la fin d’année, à l’échelon d’un EPCI ou d’un SCOT particulièrement sensible sur le sujet de l’attrition du logement permanent. Les territoires pilotes sélectionnés pourront bénéficier de l’ingénierie des agences de l’État (CEREMA, ANAH, ANCT, etc.) afin de définir une stratégie territoriale « sur-mesure » et de mobiliser les outils disponibles ou à structurer. 10 millions d’euros seront mobilisés au profit de ces territoires pilotes dans le cadre des crédits ingénierie touristique de Destination France.
Axe II.
Réguler le développement des meublés de tourisme et des résidences secondaires
6. Engager des réflexions sur la fiscalité des revenus locatifs afin de favoriser les locations de longue durée.
> Conformément aux annonces de la Première ministre, un travail est engagé afin de refondre la fiscalité des revenus locatifs. Le système de fiscalité des revenus locatifs est complexe, assis sur la base d’une distinction entre activités civiles et commerciales qui lie la fiscalité au statut meublé ou non du bien, de manière peu opportune. L’objectif est de redonner un cadre fiscal plus simple et plus juste, de sorte à ce qu’il soit lisible pour le propriétaire et qu’il permette de favoriser le développement d’une offre locative de qualité et de longue durée.
7. Rendre plus efficaces les contrôles de l’administration fiscale en appariant dans une base unique le numéro d’enregistrement avec le numéro fiscal du logement.
> Le croisement des données fiscales et administratives améliorera l’identification des particuliers et des sociétés ne se conformant pas à la réglementation. L’administration fiscale mettra en relation les données issues de la plateforme unique nouvellement créée avec les données fiscales afin de repérer les manquements en terme de déclaration de revenus issus de locations de courtes durées dans des communes qui l’ont mis en œuvre. Un tel appariement permettra des contrôles plus efficaces et mieux ciblés.
8. Adapter les outils d’urbanisme afin de permettre aux communes de favoriser le développement de résidences principales.
> Un travail est engagé par le ministère du Logement afin d’étudier la faisabilité et l’opportunité de développer au sein des Plans Locaux d’Urbanisme des outils et dispositifs qui permettraient à la commune ou à l’intercommunalité dans des secteurs particuliers de favoriser le développement d’une offre de logements qui serait exclusivement et dans la durée affectée à l’usage de résidences principales. Ainsi, la création d’une servitude de résidence principale au sein des PLU fait actuellement l’objet d’une analyse approfondie.
Axe III.
Étendre et renforcer la réglementation permettant la régulation des meublés de tourisme
9. Donner à davantage de communes la possibilité d’appliquer la réglementation permettant de réguler les meublés de tourisme.
> Le nouveau classement des communes en zone « TLV » permettra à 2 259 nouvelles communes « touristiques » les plus tendues de majorer jusqu’à 60 % la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et d’appliquer les réglementations existantes sur l’encadrement des meublés de tourisme (numéro d’enregistrement et procédure de changement d’usage).
10. Renforcer la réglementation permettant la régulation des meublés de tourisme en améliorant la sécurité juridique des décisions d’autorisation de changement d’usage.
> Le contrôle du changement d’usage des biens à usage d’habitation sera modernisé et simplifié afin de faciliter l’application de la réglementation par les communes. Les communes n’auront plus à faire attester de l’usage d’habitation du local à la date du 1er janvier 1970. Elles pourront faire valoir un usage d’habitation postérieur à 1970 ce qui simplifiera considérablement la résolution des contentieux engagés avec des propriétaires qui ne respecteraient pas la réglementation.
11. Simplifier le contrôle des meublés de tourisme par les collectivités en créant une plateforme unique qui permettra la collecte et la transmission des données par les opérateurs.
> Le projet de loi visant à sécuriser et réguler l’espace numérique créera une plateforme unique d’État qui permettra la collecte et la transmission par les opérateurs de locations de courte durée de toutes les données nécessaires à leur régulation de manière centralisée et standardisée. Cela permettra de faciliter le contrôle des meublés de tourisme par les communes qui recevront des fichiers standardisés et plus facilement comparables et manipulables.
12. Donner la possibilité d’appliquer aux meublés de tourisme les mêmes règles d’interdiction de location des passoires énergétiques que pour les locations de longue durée.
> Les meublés de tourisme se verront appliquer les mêmes règles d’interdictions de locations des passoires thermiques que les locations à l’année selon le même calendrier d’interdiction progressive prévu dans la loi Climat et Résilience. Le maire sera libre d’appliquer la réglementation ou non. En cas de mise en application, le conseil municipal soumettra la mise en location des meublés de tourisme à un régime d’autorisation préalable fondé sur la présentation d’un DPE.
Axe IV.
Favoriser le développement d’une offre locative à l’année et soutenir le développement de foncières locales
13. Réviser les plafonds de Loc’Avantages en zone tendue afin de faciliter le développement d’une offre locative pérenne en zone touristique.
> Loc’Avantages est un dispositif qui permet à un propriétaire-bailleur de bénéficier d’une réduction d’impôt s’il loue son bien à des loyers modérés à des locataires sous plafonds de ressources. Ce dispositif permet de développer une offre locative pérenne et abordable notamment dans les territoires tendus. Afin de mieux prendre en compte la dynamique de hausse des niveaux de loyers, notamment sur les territoires littoraux, les plafonds de loyers du dispositif seront mis à jour au 1er janvier 2024 ce qui permettra de rendre le dispositif plus adapté et plus incitatif permettant ainsi de le massifier.
14. Soutenir la création de foncières locales en mobilisant la Banque des Territoires.
> Dans certains territoires touristiques (notamment de montagne), une action dédiée sera engagée avec la Banque des Territoires afin de développer des foncières locales aux côtés des communes et des intercommunalités qui souhaitent se doter d’un outil capable de répondre à certains enjeux spécifiques de leur territoire. Ces foncières locales auront notamment pour objet de lutter contre le développement des lits froids, de développer des résidences de tourisme adaptées aux évolutions des besoins et du secteur touristique, d’engager la rénovation énergétique du parc de logements touristiques et enfin de développer une offre de logements permanents ou saisonniers dans l’offre rénovée pour répondre aux enjeux d’accès au logement.
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