Les Sables-d'Olonne attire-t-elle les riches ? Le visage des Sables-d'Olonne a changé depuis quinze ans environ. D'une activité relativement saisonnière, elle est passée à une économie commerçante et commerciale permanente. Ce n'est sans doute pas la "ville rêvée à la mer" comme le slogan que certains diffusaient il y a vingt ans car toute expansion a ses travers... En tout cas, à l'heure où beaucoup craignent les fortes chaleurs de la Côte d'Azur, des personnes en mal de résidence tournent de plus en plus les yeux vers la capitale de la Côte de Lumière. Pas beaucoup de Lamborghini.... On le sait, l'immobilier a explosé aux Sables-d'Olonne. Pour autant, il ne faut pas considérer cette évolution comme une preuve certaine de l'attrait des Sables-d'Olonne. En effet, on retrouve ces hausses sur l'ensemble du littoral. Certes, de nombreuses nouvelles enseignes, souvent nationales, viennent s'installer aux Sables-d'Olonne. Les études de marché permettent d'étudier les zones de chalandises qui s'agrandissent et expliquent la nouvelle propension à s'installer sur le littoral vendéen. Cependant, il n'y a toujours pas d'hôtel 5 étoiles, les valeurs faciales des jetons dans les casinos ont plutôt tendance à baisser, et les belles villas du Remblai trustées par des propriétaires d'établissements commerciaux (hamburgers, supermarchés) ne sont toujours pas achetées par des Russes. Les Lamborghini et Ferrari ne fleurissent pas sur le Remblai à la différence de Monaco. Heureusement, "les Belles anglaises" sont là pour contenter visuellement les amateurs de belles voitures. Alors, y a-t-il malgré le constat d'une vie relativement modeste aux Sables-d'Olonne davantage de riches qu'auparavant ? La réponse nécessite quelques analyses et de se garder de tomber dans les pièges statistiques. Impôt sur la Fortune immobilière Les statistiques en la matière étant quasi absentes, il ne nous restait qu'une référence crédible et certaine pour apporter un début de réponse : celle de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) qui remplace désormais, et depuis 2018, l'Impôt sur la Fortune (ISF). En 2022 il y avait en France un peu plus de 143.000 foyers qui payait l'IFI. En 2023, ce sont près de 176.000 foyers qui sont taxés ; cette évolution montre bien que les prix de l'immobilier ont grimpés ! La valeur du patrimoine immobilier de ces taxés à l'IFI s'élève à 434 milliards d'euros. La moyenne de l'impôt payé s'élève à 11.100 euros - mais les plus riches payent jusqu'à 150.000 euros - et l'Etat engrange près de 2 milliards d'euros.. Pour la moitié d'entre eux, la fortune s'étage entre 1,3 et 1,8 million €. Pour les 3/4, la fortune se situe entre 1,3 et 2,5 millions €. Et ce sont 20% d'entre eux qui ont un patrimoine immobilier conséquent entre 2,5 et 5 millions d'euros. Notons que 5% d'entre uex ont un patrimoine immobilier supérieur à 5 millions d'euros. Enfin, 1% d'entreux ont un patrimoine immobilier supérieur à 10 millions d'euros. Il y a peu de changements dans ces pourcentages sur les 2 ou 3 dernières années. Combien sont-ils dans les hautes strates de la richesse française ? Finalement, il n'y a pas beaucoup de riches... en France car seuls : - 1500 d'entre eux (1% des foyers) possèdent un patrimoine immobilier de plus de 10 millions €, - et à peine 600 ont plus de 15 millions en immobilier. 25% environ sont à Paris intramuros, environ 9% dans les Hauts-deSeine, et environ 5% dans les Yvelines, Rappelons cependant qu'il ne s'agit que d'immobilier. Le patrimoine se compose d'autres biens: des Louis d'or, des oeuvres d'arts, des actions etc... qui ne sont pas comptablisés dans l'IFI. Des statistiques limitées Si le fisc veut bien tout savoir sur vous, par contre des règlementations ont été instaurées afin de protéger la vie privée. C'est ainsi que des limites ont été instaurées. Il n'est possible d'obtenir des statistiques que pour les Villes de plus de 20.000 habitants et uniquement lorsqu'il y a plus de 50 redevables à l'IFI. Pourquoi ? Imaginez par exemple que vous sachiez qu'il y a 3 redevables dans une commune de 200 habitants. Vous auriez vite fait de savoir de qui il s'agit, et vous sauriez alors que leur fortune est au-dessus de la limite d'imposition de l'IFI de 1,3 millions €. Pas sûr que cela les gêne vraiment car beaucoup aiment tant s'afficher... mais c'est la loi. Une loi qui gêne malgré tout notre analyse car nos statistiques vont être "épurées". En effet, il n'y a que 4 villes en Vendée qui ont plus de 20.000 habitants: La Roche-sur-Yon (55.000), Les Sables-d'Olonne (48.000), Challans (22500) et Montaigu-Vendée (20.600). Donc, on vout le dit tout de suite : on ne pourra pas vous dire combien il y a de riches aux Herbiers ou à Montaigu. Et même pas à Noirmoutier ! Il se pourrait qu'il y ait 10 fois plus de redevables de l'IFI à Noirmoutier qu'aux Sables-d'Olonne, mais on ne pourra pas vous le dire car il y a moins de 20.000 habitants à Noirmoutier. Restons donc sur nos 4 belles qui sont sur le podium des plus de 20.000 habitants La Roche-sur-Yon, Les Sables-d'Olonne, Challans et Montaigu-Vendée Jusqu'en 2022, la seule qui comptait plus de 50 redevables à l'IFI était Les Sables d'Olonne. Depuis 2023, elle a été rejointe par La Roche-sur-Yon et Challans. IFI 2023 : - Les Sables-d'Olonne : 218 redevables. - Challans : 59 redevables. - La Roche-sur-Yon : 56 redevables. (Rappel : Il s'agit d'un patrimoine immobilier). Challans dépasse les 20.000 habitants et atteint seulement 59 redevables. Comme quoi les poules - les vraies - ça eut payé mais ça ne paye plus.... Evolution des redevables Bien que contraint par les règles, nous allons toutefois vous apporter quelques statistiques plaisantes en pleine phase avec le titre de notre article. Les Sables-d'Olonne attire-t-elle les riches ? Les Sables-d'Olonne Nbre de redevables Patrimoine moyen Impôt moyen € IFI 2018 IFI 2019 125 2,135 millions € 8815 € IFI 2020 131 2,167 millions € 9101 € IFI 2021 151 2,188 millions € 9142 € IFI 2022 193 2,118 millions € 8533 € IFI 2023 218 2,162 millions € 9030 € Nous ne répondrons pas "oui la Ville attire les riches", mais seulement qu'elle réunit davantage de riches... 93 "riches" de plus en à peine quatre ans, soit + 75% (passage de 125 à 218). Mais comme pour tout, il faut pouvoir relativiser et comparer. Est-elle la seule dans ce cas ou est-ce identique ailleurs ? Nous avons inséré dans nos tableaux un grand nombre de villes, de toutes régions, présentes sur des terres variées comme sur le littoral, des villes à l'image différente et aux économies diversifiées. Un choix permettant de se faire une idée assez juste selon les "types" de communes. Evolution du nombre de redevables de 2019 à 2023 - Impôt - % Villes / Date d'IFI IFI 2019 IFI 2020 IFI 2021 IFI 2022 IFI 2023 Patrimoine moyen 2023 Impôt moy. 2023 Nbr Redev. 2019/2023 Les Sables-d'Olonne 125 131 151 193 218 2,162 millions € 9030 € + 74,4 % Antibes 418 407 430 464 2,258 millions € 9637 € + 11 % Cannes 626 658 664 758 2,993 millions € 13.680 € + 21,08 % Grasse 124 126 125 136 2,173 millions € 8896 € + 9,67 % Nice 1243 1216 1281 1446 2,287 millions € 10.063 € + 16,33 % Monaco Biens français de Résidents à Monaco 612 647 694 non mentionné non mentionné 27.026 € (en 2021) Aix-en-Provence 875 895 941 1082 2,381 millions € 10.331 € + 23,66 % Marseille 1444 1502 1536 1807 2,304 millions € 9288 € + 25,14 % Ajaccio 161 162 185 206 2,423 millions € 11.014 € + 27,95 % Villes / Date d'IFI IFI 2019 IFI 2020 IFI 2021 IFI 2022 IFI 2023 Patrimoine moyen 2023 Impôt moy. 2023 Nbr Redev. 2019/2023 La Rochelle 220 236 268 353 2,263 millions € 9437 € + 60,45 % Bordeaux 1469 1575 1707 2070 2,396 millions € 10.894 € + 40,91 % Montpellier 440 433 470 525 2,204 millions 9057 € + 19,32 % Saint-Malo 148 175 197 271 2,299 millions € 10.263 € + 83,11 % Tours 176 181 203 267 2,118 millions € 8207 € + 51,70 % Nantes 842 897 985 1236 2,367 millions € 9431 € + 46,79 % Angers 160 158 177 275 2,048 millions € 7403 € + 71,87 % Lille 283 304 325 387 2,359 millions € 9601 € + 36,75 % Anglet 190 207 252 387 2,129 millions € 8498 € + 103,68 % Villes / date d'IFI IFI 2019 IFI 2020 IFI 2021 IFI 2022 IFI 2023 Patrimoine moyen 2023 Impôt moy. 2023 Nbr Redev. 2019/2023 Bayonne 114 129 133 161 2,164 millions € 8532 € + 41,23 % Biarritz 262 273 332 475 2,357 millions € 9587 € + 81,30 % Strasbourg 647 655 711 841 2,424 millions € 10.129 € + 29,98 % Lyon 1902 2012 2198 2569 2,406 millions € 9467 € + 35,07 % Annecy 476 507 552 705 2,066 millions € 7859 € + 48,11 % St-Germain en Laye 514 612 651 748 2,276 millions € 8603 € + 45,52 % Versailles 1180 1230 1366 1580 2,342 millions € 8493 € + 33,90 % Avignon 94 94 97 98 2,251 millions € 9759 € + 4,25 % Fréjus 142 144 138 160 2,104 millions € 8550 € +12,68 % Villes / date d'IFI IFI 2019 IFI 2020 IFI 2021 IFI 2022 IFI 2023 Patrimoine moyen 2023 Impôt moy. 2023 Nbr Redev. 2019/2023 Paris 1 517 539 572 613 2,866 millions € 14.875 € + 18,57 % Paris 2 303 310 344 403 2,521 millions € 11.468 € + 33 % Paris 3 742 778 848 966 2,675 millions € 12.904 € + 30,19 % Paris 4 836 872 924 976 2,864 millions € 14.029 € + 16,75 % Paris 5 1624 1663 1721 1853 2,593 millions € 11.710 € + 14,10 % Paris 6 2668 2739 2816 2980 3,103 millions € 16.243 € + 11,69 % Paris 7 4077 4166 4318 4524 3,478 millions € 18.651 € + 10,96 % Paris 8 2107 2169 2268 2401 2,913 millions € 14.372 € + 13,95 % Paris 9 1120 1183 1321 1431 2,318 millions € 9340 € + 27,77 % Paris 10 530 593 637 713 2,165 millions € 8262 € + 34,53 % Paris 11 1064 1085 1181 1355 2,233 millions € 8752 € + 27,35 % Paris 12 1109 1161 1202 1328 2,238 millions € 9141 € + 16,49 % Paris 13 936 1006 1074 1189 2,195 millions € 8747 € + 27,03 % Paris 14 1728 1793 1897 2000 2,416 millions € 10.611 € + 15,74 % Paris 15 3137 3239 3423 3755 2,296 millions € 9454 € + 19,70 % Paris 16 8853 9030 9460 9974 2,968 millions € 14.427 € + 12,66 % Paris 17 3625 3746 3933 4205 2,528 millions € 10.837 € + 16 % Paris 18 799 823 875 993 2,519 millions € 11.274 € + 24,28 % Paris 19 471 498 541 646 2,238 millions € 8457 € + 37,15 % Paris 20 469 510 556 636 2,262 millions € 8940 € + 35,61 % Hausse du nombre de redevables à l'IFI de 2019 à 2023 Que peut-on constater sur les villes choisies ? (Toutes les villes françaises concernées n'ont pas été inclues mais le choix s'est porté sur les plus emblématiques tout en incluant une grande variété de "types" de communes.) Nombre de redevables - Les Sables-d'Olonne (218 redevables) est dans le peloton de tête, même si elle est "battue" par quelques stations ou villes côtières : - La Rochelle (353), St-Malo (271), Biarritz (475), et Anglet (387). Elle l'est largement plus par rapport aux villes situées sur la Côte d'Azur : - Antibes (464) et Cannes (758). La comparaison n'est pas de mise, en toute logique, vis-à-vis des grandes villes française : 218 redevables IFI aux Sables d'Olonne contre Nice (1446), Aix-en-Provence (1082), Marseille (1807), Bordeaux (2070), Montpellier (525), Nantes (1236), Strasbourg (841), Lyon (2569), Annecy (705), St-Germain en Laye (748), Versailles (1580). Mais elle n'est pas très éloignée d'Angers (275) et Tours (267). Hausse du nombre de redevables 2019 à 2023 - Par rapport à certaines villes courues ou mythiques comme Cannes, Nice, Aix, Marseille ou Ajaccio qui tournent toutesd autour de 20% de hausse, celle des Sables-d'Olonne avec + 74,4% est particulièrement prononcée. La hausse du nombre de redevables reste assez modérée sur la Côte d'Azur ou le Sud de la France comparée à un grand nombre de villes de l'Ouest de la France : Les Sables-d'Olonne (+74,4%), La Rochelle (+60,45%), Bordeaux (+40,91%), Saint-Malo (+83,11%), Tours (+51,70%), Nantes (+46,79%), Angers (+71,87%), Anglet (+103,68%), Biarritz (+81,30%). Que faut-il y voir ? L'attrait de l'Ouest, de l'Atlantique, des marées et des vagues pour surfeurs, l'éloignement des centres fortement urbanisés, l'effet Covid entraînant l'achat de maisons au détriment des appartements ?? Ou tout cela à la fois... - A Paris, la hausse du nombre du nombres de redevables reste modérée sur 4 ans (2019 à 2023) : généralement de 13 à 25% avec quelques dépassements (Paris 3, 10, 11, 19, 20). La hausse de l'immobilier y est peut-être moindre que dans l'Ouest, particulièrement recherché Les ratios sont déjà élevés dans certains arrondissements : 2816 dans le 6ème, 4318 dans le 7ème, 3423 dans le 15ème, 9460 dans le 16ème, 3933 dans le 17ème. L'IFI permet en tout cas de déceler les arrondissements préférés des gens fortunés, 16ème et 7ème en tête. Suivent le 17ème et le 15ème. FRANCE Les Villes concernées en Pays de la Loire Quelles sont les villes dans les Pays de la Loire qui ont plus de 20.000 habitants et plus de 50 redevables? Elles ne sont pas si nombreuses. Pour l'IFI 2021, elles n'étaient que huit dont quatre en Loire-Atlantique. Elles sont désormais 12 villes en Pays de la Loire a réunir au moins 50 redevables IFI et à avoir plus de 20.000 habitants. Là aussi, l'élargissement est provient de la hausse du prix de l'immobilier. Département Nbr de redevables 2021 // 2023 Patrimoine moyen 2021 // 2023 Impôt moyen Nantes Loire-Atlantique 985 // 1236 2,26 millions € // 2,367 9294 € // 9431 € Orvault Loire-Atlantique 62 // 76 2,02 millions € // 2,043 7518 € // 7588 € Saint-Nazaire Loire-Atlantique 62 // 68 2,16 millions € // 2,435 8746 € // 10.495 € Vertou Loire-Atlantique 71 // 90 2,05 millions € // 2,095 7203 € // 8556 € Angers Maine-et-Loire 177 // 275 2 millions € // 2,048 7227 € // 7403 € Laval Mayenne 71 // 89 2,34 millions € // 2,478 9974 € // 11305 € Le Mans Sarthe 163 // 184 2,21 millions € // 2,223 9019 € // 8699 € Les Sables-d'Olonne Vendée 151 // 218 2,18 millions € // 2,162 9142 € // 9030 € Cholet Maine-et-Loire Néant // 64 Néant // 2,414 millions € Néant // 12.702 € Carquefou Loire-Atlantique Néant // 62 Néant // 2,301 millions € Néant // 10.678 € La Roche-sur-Yon Vendée Néant // 56 Néant // 2,274 millions € Néant // 10.329 € Challans Vendée Néant // 59 Néant 2,227 millions € Néant // 9700 € Conclusion Difficile de savoir ce qui est à l'origine de la hausse du nombre de redevables aux Sables-d'Olonne ou ailleurs. Est-ce la Ville en question qui attire davantage les personnes aisées, ce qui signifierait un différentiel entre les arrivées et les départs, ou est-ce tout simplement la forte hausse de l'immobilier qui fait franchir le barème minimum à des contribuables déjà installés. Sans doute les deux composantes sont en cause mais pour quel pourcentage pour chacune d'entre elles? Il est indéniable, et toutes les études le prouvent, que les Français urbanisés ont tendance à quitter les grandes villes pour se réfugier sur le littoral de l'Ouest. Mais pour chaque maison achetée / vendue, il y a l'arrivée d'un nouveau propriétaire mais concomitamment le départ d'un autre. D'autres effets, délicats à comptabiliser, concernent l'occupation d'un nouveau résident à l'année dans une habitation ne servant autrefois qu'aux vacances. On pourrait aussi se baser sur les statistiques de démographie de l'Insee, mais elles ne concernent pas les personnes aisées. Une chose est sûre, c'est que si Les Sables-d'Olonne a gagné quelques dizaines de redevables à l'IFI à cause d'un mouvement de population aisée, le Luxembourg, la Suisse et la Belgique n'ont pas encore de crainte à avoir...! Nous en profitons pour indiquer aux 218 personnes sablaises concernées qu'elles peuvent faire un don à la rédaction (voir ci-dessous). Philippe Brossard-Lotz Le Reporter sablais Publiez vos annonces légales: https://www.lereportersablais.com/annoncesjudiciairesetlegales/ . Campagne de donation pour "Le Reporter sablais" .
