Projet ancien Lycée Tabarly - La Chaume - Les Sables d'Olonne

Ouest – Vendée – Les Sables d’Olonne – Le Projet Tabarly à La Chaume obtient son permis de construire

Ouest – Vendée – Les Sables d’Olonne – Le Projet Tabarly à La Chaume obtient son permis de construire






LA SITUATION

Le bâtiment et le foncier était jusqu’à peu la propriété de la Région des Pays de la Loire – en vertu de la Loi du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales – qui n’en avait pas une utilité particulière, et le bâtiment ayant vocation à être détruit (Approbation pour l’autorisation de désaffection du site de l’ancien Lycée Tabarly par délibération de la Région des Pays de la Loire en date du 8 février 2010 – Président Jacques Auxiette).
Le 30 septembre 2013 était approuvé par une délibération du Conseil régional le « principe de la cession de 5 parcelles cadastrées AZ 406, 452, 456, 610 et 611 pour une surface totale de 9861m2 composant le site de l’ancien Lycée Eric Tabarly au profit du Groupe Lamotte au prix de 2.050.000 € en vue de réaliser une opération de logements (…). » 
Le Groupe Lamotte n’obtiendra pas de la Ville des Sables d’Olonne le permis de construire souhaité.
Le 29 septembre 2017 (voir ci-dessous)…
Le 17 novembre 2017 était approuvé par une délibération du Conseil régional « le contenu définitif du projet de compromis de vente portant sur la cession de l’ancien site du Lycée Eric Tabarly par la région des Pays de la Loire au profit de la société Réalités Promotion appartenant au Groupe Réalités » au prix de 1.400.000 €.

Fin décembre 2017, le Groupe Réalités avait présenté à la Presse son projet prévu sur cette zone de l’ancien Lycée Tabarly, en friche, à La Chaume. Février 2018 voyait une première réunion publique visant à informer les habitants sur ce projet.

Le contenu du projet Réalités
Il prévoyait 80% de logements libres, 20% de logements sociaux ainsi que 450m2 de surface commerciale et 190m2 de locaux, sans doute pour des associations. Le groupe Lamotte, dont le permis avait été refusé, était peu différent dans la mesure où il prévoyait une résidence pour personnes âgées alors que le groupe Réalités table, lui, sur une supérette. C’est plutôt dans l’approche architecturale que se fit sentir la différence, la volonté, tant de la Mairie que du nouveau promoteur et de l’architecte AADP étant d’ouvrir un large espace du côté de la rue du Moulin; le choix n’a donc pas été fait de créer une grande place libre et centrale mais de la concevoir sur le bord de la rue, comme une invitation aux passants à pénétrer au sein de cet îlot. Par ailleurs, la Ville ne souhaitait pas du tout d’architecture uniforme et monotone: l’architecte du cabinet AADP chargé de la conception a donc proposé une diversité architecturale.
Etaient prévus (et sont toujours prévues) des maisons avec une architecture variée inspirée des maisons de pêcheurs. Toits, balcons, terrasses, avancées etc… seront variés et fragmentés « afin de donner l’illusion que les maisons ont été construites progressivement au fil des décennies. »
Celles-ci seront en T3/T4 ou T1/T2, les T4 devant être privilégiés afin de pouvoir loger des familles entières permettant ainsi de densifier la présence de population.

Un projet qui était alors ouvert et changeant
Concernant les diverses emprises, le projet reste encore assez ouvert: il est question, pour l’un des bâtiments, de la construction d’une éventuelle « Maison pour les Associations » ou d’une « Maison paramédicale », et il était prévu un décalage dans le temps pour la destruction du gymnase avec toutefois un plan projeté de construction de huit maisons sur cet emplacement.
« On veut que le projet prenne en compte le devenir du gymnase, mais sa pérennité est limitée et on a donc imaginé que le projet puisse se faire dans un deuxième temps » déclarait alors Geoffroy de Baynast, élu chargé de l’Urbanisme.
La création d’une supérette fut évoquée complétée par des cellules de commerces indépendants, ainsi qu’un espace destiné à une place publique, la population souhaitant cependant une plus grande superficie que celle qui fut programmée; cette place, végétalisée, est vue comme une ouverture sur le quartier.

Le souci d’assurer le stationnement
Une attention particulière fut alors, selon le promoteur, apportée aux parkings avec 25 places de stationnement qui seraient disponibles pour des riverains en complément des 60 places prévues en sous-sol de l’immeuble collectif central (1 place en sous-sol par appartement). A ces 90 places s’ajouteraient les places prévues pour chacune des 23 maisons prévues: 1 place extérieure + 1 place de garage, soit 46. Ce qui faisait au total 131 places.
Le promoteur se disait alors généreux en place de parkings – « il y aura 17 places devant la supérette » – ayant conscience, selon leurs dires, que les commerces et la maison paramédicale attireront des visiteurs ayant donc besoin de se garer.

Le Prix d’achat
Le prix moyen au m2 fut annoncé à environ 4300 € du m2.

Le Contrat de vente
Le compromis de vente entre le groupe Réalités et la région des Pays de Loire mentionnait très expressément que le Gymnase devrait faire l’objet d’un avant-contrat de vente entre le Groupe Réalités et la Ville des Sables d’Olonne avant le 1er mars 2018.
Dans un document que nous nous sommes procurés, apparaissent les éléments suivants dans les PV de la réunion de la Commission permanente du Conseil régional des Pays de la Loire du 29 septembre 2017.
Délibération M3/A7/15002:
– approuvé – à la date du 29 septembre 2017 – le principe de la cession des 5 parcelles cadastrées section AZ n°406, 452, 456, 610 et 611 pour une surface totale de 9 861 m2 composant le site de l’ancien lycée Eric Tabarly aux Sables d’Olonne au profit du groupe REALITES au prix de 1.400.000 euros net vendeur, aux fins de réaliser une opération de 5 150 m2 (surface de plancher minimale) comprenant 80% de logements libres, 20% de logements sociaux, 450 m2 de surface commerciale et 190 m2 de locaux associatifs.

A la suite de la délibération du 29 septembre 2017, une réunion de la Commission permanente a eu lieu le 17 novembre 2017. Celle-ci s’est réunie afin de donner pouvoir à la présidente des Pays de la Loire, Christelle Morançais, pour la signature du compromis de vente.
Il y est précisé que:
– le cahier des charges de reconversion du site (…) porte à la fois sur les parcelles foncières de l’ancien lycée appartenant à la Région, mais aussi sur plusieurs parcelles sur lesquelles est aujourd’hui édifié un gymnase, appartenant à la Ville (des Sables d’Olonne).

Or, aucune délibération municipale n’a présenté ou validé ce compromis de vente sur les parcelles du gymnase alors même que le compromis de vente a été négocié avec les dispositions essentielles suivantes:
« (…)
– Une obligation est mise à la charge de l’acquéreur de régulariser un avant contrat de vente avant le 1er mars 2018 avec la Ville des Sables d’Olonne sur les parcelles appartenant à celle-ci, préalablement au dépôt du permis de construire portant sur l’ensemble du projet. »

Au regard des éléments ci-dessus mentionnés, le promoteur Réalités devait donc régulariser un avant contrat de vente avant le 1er mars 2018 sur les parcelles appartenant à la Ville des Sables d’Olonne, donc sur le Gymnase du Moulin. Ce n’est qu’ensuite que le dépôt du permis de construire pouvait être effectué sur l’ensemble du projet, donc sur l’ensemble des parcelles, Pays de la Loire et Les Sables d’Olonne, donc y compris celles du gymnase.
La parution de notre information a entraîné un contentieux entre le Maire des Sables d’Olonne, certains de ses opposants au Conseil municipal et une Association de défense de l’ancien Lycée Tabarly, présidée par Mme Schnellbügel, qui avait lancé précédemment une pétition contre le projet en se prononçant clairement pour un aménagement concerté « tenant compte des besoins et contraintes des riverains. » Les enjeux sont considérés comme très importants par les dirigeants de cette association au regard de la densité d’habitation déjà très importante à la Chaume, des problèmes de circulation et de stationnement et du risque, en conséquence de la détérioration possible de la qualité de vie des habitants de la Chaume.

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Dépôt d’une Requête en cours
Madame Christine Schnellbügel, présidente de l’Association de défense de l’ancien lycée Tabarly à La Chaume, et Monsieur W. Schnellbügel, ont prévu de déposer une requête contre le compromis de vente de la région des Pays de la Loire, conformément aux articles L. 2132-5 à 7 du Code général des Collectivités locales.
Que disent ces articles?
– Tout contribuable inscrit au rôle de la commune a le droit d’exercer, tant en demande qu’en défense, à ses frais et risques, avec l’autorisation du tribunal administratif, les actions qu’il croit appartenir à la commune, et que celle-ci, préalablement appelée à en délibérer, a refusé ou négligé d’exercer.
– Le contribuable adresse au tribunal administratif un mémoire détaillé. Le maire soumet ce mémoire au conseil municipal lors de la plus proche réunion tenue en application des articles L. 2121-7 et L. 2121-9.
– Lorsqu’un jugement est intervenu, le contribuable ne peut se pourvoir en appel ou en cassation qu’en vertu d’une nouvelle autorisation.

Quelle est la problématique?
L’association de défense du Lycée Tabarly s’est étonnée que la délibération du Conseil régional des Pays de Loire mentionne, comme élément suspensif, que le gymnase qui appartient à la Ville des Sables d’Olonne doive être vendu avant le 1er mars 2018 au groupe Réalités pour que la vente de l’ancien lycée Tabarly par la région au groupe Réalités puisse être effective.  Or, aucun déclassement – obligatoire – n’a eu lieu, aucune information en Conseil municipal n’a été faite et l’adjoint à l’urbanisme dit ne pas être au courant.

Madame et Monsieur Schnellbügel souhaitent donc déposer une requête afin « d’exercer les actions qu’il croit appartenir à la commune » du fait d’une supposée négligence de la Ville des Sables d’Olonne. La requête fait mention d’une demande « d’autorisation de plaider ou d’action du contribuable ». Derrière cette démarche sous forme de requête se présente la volonté des demandeurs – en tant que contribuable inscrit au rôle de la commune – d’en savoir davantage sur la promesse de vente figurant dans la délibération régionale et qui ne contient aucune mention d’un prix de vente du gymnase appartenant à la Ville des Sables d’Olonne, et sur les conditions qui ont amené le Conseil régional à mentionner cette vente dans les conditions suspensives.

Cette démarche a vocation à permettre à ces deux contribuables « de se constituer partie civile au lieu et place de la collectivité aux fins de mettre en mouvement l’action publique et d’obtenir réparation des préjudices – (supposés) – par cette dernière. »
On notera que le projet de requête – qui avait été mentionné sur le site de l’association de défense – portait un certain nombre de griefs à l’encontre des adjoints à l’urbanisme et aux sports de la Ville des Sables d’Olonne, et envers la groupe Réalités pour complicité.

Le processus prévoit qu’un mémoire doit donc être adressé au Tribunal administratif et l’article L. 2132-6 afin d’obliger le maire des Sables d’Olonne, Didier Gallot, à soumettre ce mémoire au Conseil municipal.

Rappelons la position de la partie adverse: de son côté, le maire Didier Gallot déclara lors du Conseil municipal du lundi 19 février 2018 que dans cette délibération régionale « la Région avait imposé ses conditions alors même que la Ville des Sables d’Olonne n’est pas partie au contrat et qu’aucun des actes, vente ou autre n’avait été effectué. »
Il indiqua par ailleurs que toutes les procédures nécessaires seraient engagées « afin de tirer toutes les conséquences, notamment pénales, d’accusations lancées avec légèreté (…). »

Armel Pécheul, ancien adjoint du maire, devenu élu sans mandat spécifique après des incompréhensions avec le Maire, s’était également posé la question, lors du même conseil municipal, de cette mention de vente du gymnase: « quelqu’un a-t-il vendu seul ou le groupe Réalités, promoteur, est-il le fautif? » avait-il indiqué, ajoutant « auquel cas il convient de le poursuivre devant les tribunaux compétents ».

Parallèlement, Armel Pécheul s’interrogeait sur le certificat d’urbanisme demandé par le promoteur et qui mentionnait les parcelles du gymnase dont il n’était alors pas propriétaire. Il rappela au surplus que « dans toute vente à un privé une décision de désaffection / déclassement doit être produite préalablement. » Armel Pécheul posa alors la question d’une « appropriation du domaine public communal sans déclassement préalable, sans désaffectation préalable, sans délibération du conseil municipal, sans avis du service des domaines. »

Quels que soient les arguments des uns et des autres, il reste quand même surprenant qu’une délibération régionale fasse mention d’une vente d’un gymnase de la Ville sans que les élus en soient au courant, alors même que le Groupe Réalités est en discussion avec la Ville des Sables d’Olonne pour son projet immobilier sur ce site.

Trois actes devraient donc se retrouver devant les juridictions administratives ou pénales: une requête par l’Association de défense de l’Ancien Lycée Tabarly concernant la délibération entre le Conseil régional et le Groupe Réalités aux fins de mettre en mouvement l’action publique, un recours toujours par l’Association de défense de l’Ancien Lycée Tabarly contre le permis de construire qu’a obtenu le groupe Réalités le 20 juillet 2018, et une plainte en diffamation des adjoints à l’urbanisme et des sports contre la présidente de l’association de défense de l’Ancien Lycée Tabarly.


C’est dans cette atmosphère que s’est tenue la 2ème séance publique organisée par le Groupe réalités à la salle des Fêtes de La Chaume.

2ème SEANCE PUBLIQUE

Comme à son habitude pour ce projet, le promoteur avait missionné un huissier, Me Mouton, pour enregistrer les échanges. Etaient présents les représentants du Groupe Réalités, Cédric Joubert et du cabinet d’architecture Duranteau AADP.

Cédric Joubert indiqua que le site était sous-surveillance par une société de gardiennage, comme cela avait été prévu avec le Conseil régional des Pays de la Loire, pour éviter les squats et par mesure de sécurité.
Il rappela que la 1ère présentation en séance publique avait eu lieu le 12 février 2018 et qu’avaient alors été notées les interventions sur les problèmes de stationnement dans le quartier concerné ainsi qu’un intérêt limité pour la supérette.
Un travail complémentaire a donc été effectué, dit-il, sur la problématique du stationnement et de la circulation:
– cela a conduit à un certain nombre de modifications éventuelles avec une circulation à double sens alors qu’était prévue une entrée par le rue du Moulin et une sortie par la rue de la Forge. Cela devrait faciliter la fluidité et nécessitera donc un élargissement de la rue en passant à 6m de largeur.
– et, pour réduire la circulation et atténuer les nuisances, l’entrée pour l’accès au sous-sol et parkings sera déplacé.
– les 131 places prévues en février 2018, à raison de places par logement, et de places complémentaires seront portées à 142. Le gymnase étant désormais intégré au projet, il est prévu 16 places végétalisées devant celui-ci.

Pour ce qui est de la supérette, Cédric Joubert indique qu’une enseigne les a sollicité et, qu’après avoir effectué une étude de marché, celle-ci souhaitait s’installer mais avec une surface moindre que celle prévue au projet. La nouvelle surface passerait de 450m2 à 300m2, permettant ainsi d’augmenter la surface de la place publique la faisant passer à 990 m2 et une largeur variant entre 10 à 13m (cela montre bien qu’il y avait une insuffisance en terme de surface pour la place publique, insuffisance que nous avions soulevé dans notre dernier article.)

Cédric Joubert, Directeur Général de Réalités Promotion, que l’on sent parfois sur la défensive, d’autre fois exaspéré par l’opposition que suscite parfois le projet, précise lors des débats que Réalités a « beaucoup travaillé par rapport au Plan local d’Urbanisme – PLU et que la société a fait audité le projet par deux cabinets différents. » Une manière d’essayer de faire comprendre que tout a été fait pour éviter des recours qui ralentiraient le projet…

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Et il complète en indiquant qu’un avocat a été sollicité « afin de souscrire une assurance auprès de la compagnie Lloyd’s en cas de recours administratif » et, montrant bien cette exaspération dont nous parlions ci-dessus, il ajoute: « On estime que ce projet mérite d’aller à son terme et on fait donc tout pour le protéger. On pense d’ailleurs qu’il ne faut pas s’acharner contre ce projet, ce genre d’acharnement étant difficile à défendre devant les tribunaux. » (=n’étant pas apprécié par les juges).

Les modifications (lycée actuel – février 2018 – juillet 2018):
– Emprise au sol: 4847m2 – 3317m2 – 3383m2
– Densité (surface de plancher): 8170m2 – 4571m2 – 4625m2
– Espace vert: 236m2 – 1855m2 – 2551m2
– Stationnement: 5 (gymnase seulement) – 131* – 142**
Nbe de logements: 0 – 58 – 60

*82 privées + 29 libres + 20 cessibles= 131
*84 privées + 38 libres + 20 cessibles.


La parole est alors laissée à la salle pour d’éventuelles questions.

Didier Planson, un élu du conseil municipal, est intervenu à titre personnel: il demanda quel était le coût du m2; après la réponse donnée –  4400 à 4500 le m2 – il considéra que d’autres choix étaient possibles et ajouta: « Si ça continue c’est le cercueil de la cité de La Chaume, à ce prix. Il y aura acharnement thérapeutique pour que le projet ne voit pas le jour! »

Cédric Joubert apporta alors une réponse à cette rude intervention. « Au sein du programme sont prévus 20% de logements sociaux donc qui bénéficieront à des gens aux revenus modestes« , se défendit Cédric Joubert. Les raisons d’achats seront diverses:  par exemple, seront intéressés des investisseurs dans le cadre de la défiscalisation Pinel. Ainsi que des acheteurs pour avoir une résidence secondaire de vacances. « On n’a pas le même point de vue » répondit donc Cédric Joubert à son détracteur et pour soutenir son argumentation il assura que tout était fait au maximum pour une mixité sociale et des différentes générations (âge). « Les ambitions de la Ville des Sables d’Olonne, au travers de son PLU, est d’apporter des solutions à l’échelle du territoire » compléta Cédric Joubert.
En conclusion du chapitre sur le tarif au m2, voulant sans doute s’adresser aux doux rêveurs il asséna sa sentence: « On peut rêver d’un parc botanique et de plein d’autres projets mais dans un autre monde économique que le nôtre! »

Quelques autres questions variées furent posées: Une évolution du plan de circulation était-elle prévue avec la densité de la circulation à prévoir avec la supérette, des répercussions qui auront lieu dans toute la ville? (Réponse: Je ne peux parler au nom de la Ville mais celle-ci est présente dans les différents ateliers que nous avons mis en place et on constate le travail des services techniques. C’est une opportunité pour des évolutions et une amélioration.) Quelle est la largeur des façades? – Réponse: 7m10.

Pascale Balle, une élue du conseil municipal, qui précisa dans un deuxième temps qu’elle intervenait à titre personnel, indiqua qu’elle habitait La Chaume. Cet ensemble conduisant à une densification de l’habitat aura une influence sur rue du Moulin et la rue de la Forge en raison de la supérette et du gymnase, dit-elle. Or, il y a une certaine spécificité des rues à La Chaume. Elle s’interrogea sur le nombre réel de places de parking qui seront disponibles car, même s’il est prévu 142 places, il faut soustraire celles qui seront occupées par le commerce et celles nécessaires pour le gymnase.
Pour Cédric Joubert, une telle générosité en nombre de places de parking ne se voit nulle part! On est à 142 places pour 60 logements alors qu’en général le ratio est de 1 place pour 1 logement. Pascale Balle: « Il ne faut pas oublier qu’on est sur des petites rues de village! »
Cédric Joubert: « Là on est à 2 parkings par logement alors qu’en général il n’est prévu 2 places que pour les grands logements. Et pour les petits appartements style T2, on peut constater que le propriétaire n’a pas toujours de voiture. »

Deux représentantes d’associations étaient présentes, avec des avis divergents: l’une critiqua le projet et déclara: « Vous êtes le seul à dire que vous allez valoriser ! » La deuxième voit d’un bon oeil le projet pour des raisons démographiques: « Il y a de moins en moins de familles à la Chaume, ce projet de construction est donc positif. Certes, le prix est cher mais la Loi Pinel permet des possibilités. » dit-elle. Quant à la circulation, elle conteste l’effet ravageur qu’avancent certains. Pour elle, il y aura tout au plus 120 voitures aux heures pleines le matin et le soir. « C’est supportable, ça ne fera pas d’embouteillage. »

Cédric Joubert voulu assurer le public de l’intérêt du programme en ajoutant: « On est convaincu d’apporter beaucoup au quartier. Il faut voir cela comme une opportunité et non comme une verrue. » Regrettant certaines positions qui lui paraissent sans doute polémiques, il poursuivit: « ça anime des passions (politiques) qui vont bien au-delà de ce projet et je ne suis pas sûr de l’honnêteté intellectuelle de certaines associations. »

Ce qui est sûr, c’est que l’ensemble des intervenants et du public furent intrigués de ne voir aucun représentant officielle de la Mairie. Ni le Maire, ni l’élu chargé de l’urbanisme, ni un délégué quelconque. A plusieurs reprises, il fut demandé s’il y avait un représentant de la Mairie. Sans réponse aucune… A tel point que dans le public un quidam lança: « Il semble qu’il n’y ait pas beaucoup de communication avec la Mairie… »

Depuis cette réunion publique, le promoteur Réalités Promotion a obtenu de la Mairie des Sables d’Olonne son permis de construire pour le projet Tabarly. L’Ass. de défense de l’ancien Lycée Tabarly s’étonne – sur son site – d’un refus le 15 septembre 2017 pour un précédent promoteur – le Groupe Lamotte – pour des raisons qui pourraient, selon l’Association, être applicables également au groupe Réalités: un projet intégrant une parcelle appartenant à la Ville des Sables d’Olonne, un problème de sécurité publique en raison du gabarit de la rue de la Forge, une desserte des logements par la rue de la Forge.

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Philippe Brossard-Lotz
Le Reporter sablais

Le Calendrier
Quant au Calendrier annoncé par le promoteur, il était à peu près celui-ci:
*permis de construire déposé: 28 février 2018
*2018: Instruction du permis
*13 juillet 2018: Réalités, propriétaire, obtient le permis de construire.

*début 2019: destruction durant 3 mois de l’ancien Lycée avec désiamantage.
*d’avril 2019 à fin 2020: réalisation de l’essentiel des constructions en 20 mois environ.)
Livraison: 2021





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