Les Sables-d’Olonne Vendée. Patrimoine Villa Mirasol: Dominique Beaulieu sur le divan

Les Sables-d’Olonne Vendée. Patrimoine Villa Mirasol: Dominique Beaulieu sur le divan

Un jour, vers décembre 2018, un débris de balcon de la Villa Mirasol est tombé au sol.
Dominique Beaulieu appelle des élus de la Ville afin que soient prises des mesures de sécurité. Un grillage de protection fut installé. Heureusement, car deux mois après, c’est l’une des six colonnes – chacune pesant 600 kg – posées sur la façade de la Villa Mirasol qui perdit pied et se fractura en trois morceaux.

(Avant-Propos: Cette interview a été enregistrée. Elle reflète l’opinion de la personne concernée. Bien entendu, les personnes citées ou ayant des liens avec le sujet peuvent apporter des précisions si elles le souhaitent. Nos colonnes leurs sont ouvertes:  lereportersablais@gmail.com ).

L’une des six colonnes perdit pied et se fractura en trois morceaux
Face à cet impondérable, Dominique Beaulieu indique qu’il a alors contacté plusieurs élus de la Ville car il fallait prendre une décision rapide mais que seul l’architecte des Bâtiments de France (ABF) pour la Vendée, Etienne Bartczak, s’est déplacé immédiatement. Pour cela, il lui en est reconnaissant.
(Note de la Revue: Il est important de rappeler que l’ABF est appelé à intervenir en cas de danger ou de sinistre sur des monuments historiques inscrits ou classés aux Monuments historiques. Ses compétences et connaissances des bâtiments lui permettent d’agir en connaissance de cause en lien, si nécessaire, avec les services de secours. Il peut assurer la maîtrise d’œuvre de travaux en cas de situation de péril pour le monument ou de danger imminent pour les personnes).

Peu de temps après, ajoute-t-il, il a reçu un courrier de la Ville lui annonçant que la Villa Mirasol était interdite d’accès (Note de la Revue: procédure classique en cas de danger imminent pour les personnes, ou de mise en péril de l’immeuble).
Pour des raisons de sécurité, qu’il peut comprendre, puisque au regard de la première chute les autres colonnes pouvaient elles aussi tomber; mais d’un seul coup Dominique Beaulieu se retrouve sans possibilité de gestion administrative, ses six salariés chargés de cette tâche étant interdits d’accès, mais aussi quatre locataires qui sont logés dans la Villa.

Dominique Beaulieu prend alors attache avec une société spécialisée en ravalement de qualité et taille de pierres, Atlan’Styl, susceptible d’effectuer les travaux nécessaires pour la mise en sécurité du bâtiment avec dépose des colonnes et extraction des pierres pouvant être dangereuses.
Préalablement, un permis de mise en sécurité doit être déposé et validé. Tout cela aurait pu entraîner une dépense d’environ 100.000 € déclare, un peu dépité, Dominique Beaulieu. Mais c’était la seule solution pour pouvoir réouvrir ses bureaux et les accès aux locataires.

De rebondissements en rebondissements: 1er permis refusé
Mais surprise ! Le permis de mise en sécurité fut refusé par la Ville, car il était nécessaire d’obtenir une validation par l’architecte des Bâtiments de France – ABF (NDLR: qui a autorité sur les travaux d’un bâtiments inscrit ou classé aux Monuments historiques et doit donc co-signer le permis).
Selon Dominique Beaulieu, Etienne Bartczak lui aurait dit que la délivrance du permis serait compliquée tant que l’ensemble de la façade de la Villa Mirasol n’aura pas été refait.
(Note de la Revue: il y avait probablements des dangers autres que les seules failles des colonnes, par exemple des risques avec les balcons, des joints fragilisés, des pierres branlantes etc… Ce qui aura donc incité l’architecte ABF à exiger une réhabilitation totale).
Pour Dominique Beaulieu, c’est, selon ses termes: « Why not ? But how much ? ». Ce qui signifie: pourquoi pas mais j’aimerais bien alors que l’Etat m’accompagne avec des subventions à la hauteur du projet !
Toujours est-il que Dominique Beaulieu, face au risque d’une durable fermeture des accès, envisage donc un ravalement total de la façade, après dépose des six colonnes.

Xynthia et la zone rouge: 2ème permis refusé
Mais, Dominique Beaulieu, change toutefois ses plans: il veut en profiter pour installer un « roof top » (anglicisme pour désigner une terrasse aménagée généralement pour des bars et restaurants), une sorte de « jardin d’hiver ».
Il indique vouloir le faire car cela aura alors un côté valorisant pour l’immeuble. On verra plus loin que l’idée allait beaucoup plus loin.
Il redépose un permis mais cette fois-ci pour la réalisation du ravalement (et intréquement la mise en sécurité) avec en terrasse le roof top.
Il est plus que stupéfait lorsqu’il reçoit la réponse: le permis est là aussi refusé sous le prétexte de l’interdiction de construction dans la zone rouge des Sables-d’Olonne (Note de la revue: à la suite du drame Xynthia, des zones de non construction ont été établies par le Préfet après des études sur les attaques de la mer et les risques de submersion).

Un permis qui change de destination
Face à un permis qui est bloqué, notamment par le problème de l’interdiction de construire en zone rouge, Dominique Beaulieu tente de trouver une solution.
Après des échanges, le service Urbanisme lui demande de pouvoir visiter les lieux afin de se rendre compte du projet.

Dominique Beaulieu précise alors ce qui lui a été dit par la personne chargée de l’Urbanisme:
« Il s’agit d’un immeuble de bureaux et non d’une jouissance par un particulier. C’est une extension pour les salariés qui peuvent donc l’utiliser pour leur pause, pour leur déjeuner, par exemple. Plutôt que de l’appeler « jardin d’hiver » il faut l’enregistrer en tant que « salle de réunion » – et donc comme un lieu servant de complément d’activité professionnelle – Vous pourrez ainsi échapper à l’argumentation de la zone rouge. »

Le permis enfin obtenu
Le permis est enfin obtenu en 2019/2020 grâce au changement de référence d’utilisation, grâce à l’acceptation de la rénovation totale de la façade (voir plus loin) et grâce à la contre-signature de l’architecte des Bâtiments de France.
L’accord général est bien sûr accompagné d’une promesse de subventions au titre des travaux sur les Monuments historiques (Note de la Revue: comme indiqué dans notre précédent article, pour les Monuments historiques inscrits, le taux de prise en charge varie de 10 à 40%, la moyenne étant de 20%. Pour la Villa Mirasol, au regard de toutes les exigences, la subvention devrait être dans le haut de la fourchette).

Croquis d’intention de Patricia Jaunet
(parements verticaux en bois)

Pendant ce temps là, l’épisode des architectes
On conseilla à Dominique Beaulieu de passer par Patricia Jaunet, une « architecte du patrimoine ».
Celle-ci réalisa un « Croquis d’intention » avec des parements verticaux en bois, naturels et surtout plus légers qu’un lourd bardage.
(Note de la revue: il s’agit d’un croquis pour « définir la forme architecturale d’un projet en phase d’esquisse »).
Mais Patricia Jaunet est très occupée; les délais ne conviennent pas à Dominique Beaulieu qui souhaite que la réalisation soit achevée dans l’année.
Ce dernier tombe par hasard, rue Travot, sur l’architecte Chistophe Soulard qui a un cabinet à Nantes mais qui est régulièrement aux Sables-d’Olonne avec un autre cabinet sur cette ville.
« Il a refait l’une des maisons rue Travot, et la rénovation de la superbe façade du bar de l’Océan sur le Remblai, une belle réussite en matière de réhabilitation » dit-il. L’accord est obtenu de la part de l’ABF pour le choix de Christophe Soulard.
C’est donc lui qui réalisera tous les plans de réhabilitation de la façade de la Villa Mirasol, lancera l’appel d’offres pour les travaux, puis suivra ceux-ci en phase notamment avec la société Atlan’Style pour la façade.
Il réalisera aussi les plans de l’extension sur la terrasse.

La couleur de la terre cuite qui avait été choisie, montre Dominique Beaulieu
Etonnemment elle paraît éloignée de la couleur marron visible sur la photo accrochée au mur

.
Le début de l’aventure
C’est en 1999 que Dominique Beaulieu visita la Villa Mirasol. Il y avait alors 6 appartements à vendre ainsi que 2 locaux commerciaux pour une valeur d’environ 3,5 millions de francs (FR), un prix raisonnable du fait d’un certain mauvais état.
C’est finalement un marchand de biens immobiliers de Bordeaux, « YMO », créé en 1999 et liquidé en 2018, qui achètera le lot en 2000 (YMO avait également acheté les « Nouvelles Galeries » sablaises). Il effectuera une rénovation de la partie intérieure avec un nouvel agencement des pièces pour pouvoir proposer un ensemble de bureaux. YMO put bénéficier de subventions dans le cadre des réhabilitation de Monuments historiques.
Dominique Beaulieu louera la majeure partie de la Villa Mirasol auprès de YMO pendant trois ans, de 2012 à 2015, puis achètera en 2015 (YMO sera ainsi resté propriétaire durant 15 ans).
Deux parcelles commerciales ayant été achetées – en sous-sol / rez de chaussée de l’immeuble – la Villa Mirasol est en copropriété (Les Glaces de Léa, local acheté à M.Rabreau, et le local du distributeur CIC).
C’est donc la copropriété qui a déposé le permis pour la rénovation de la façade.

.
Coincé par les contraintes
Les contraintes: il y a le ravalement de la façade; à cela s’ajoutent les doléances des locataires qui souhaitent la climatisation, tout comme les salariés qui subissent la chaleur due à l’exposition plein sud, ainsi que le froid l’hiver en raison d’un bâtiment ancien mal isolé. Sans compter la nécessité de bénéficier d’un ascenseur, notamment pour la nouvelle terrasse.

.
La vision patrimoniale et la vision financière
Dominique Beaulieu le dit sans détours: cela fait plaisir aux habitants d’admirer la belle façade de la Villa Mirasol, cela fait certainement aussi plaisir à la Mairie des Sables d’Olonne pour le tourisme et la mise en avant du patrimoine local, mais il ne faut pas occulter la partie financière.

Deux des quatre statues sur la corniche

.
Et c’est là que le bât blesse, car l’architecte des Bâtiments de France, Etienne Bartczach a imposé un certain nombre de réalisations doit voici la liste. Sans cela, le certificat de conformité du permis ne pourrait être délivré:
– rénovation des 4 statues qui se trouvent sur la corniche de la terrasse et qui ont perdu leurs formes… (en plus des balustrades qui ont été refaites comme à l’origine).
– remise en place des 6 colonnes après réparation de celle qui fut brisée.
– dessalement des pierres de la façade par compresses (NDLR: le sel altère les pierres, les enduits etc… Pour le dessalement il faut appliquer une compresse imbibée d’eau déminéralisée sur la pierre salée. L’eau migre vers la pierre et dissout les sels qui y sont contenus. Au séchage, l’eau repasse vers la compresse avec les sels).
– remise en état des garde-corps (balcons en fer forgé) et cela tels qu’ils étaient à l’origine.
– remise du cartouche « Mirasol ».

Alors, face à toutes ces demandes, Dominique Beaulieu commence à s’insurger contre les obligations imposées aux propriétaires de Monuments historiques.
On lui impose beaucoup de choses pour la Villa Mirasol qui est inscrite aux Monuments historiques alors que, dit-il, d’autres belles villas qui pourraient être inscrites ne le sont pas et n’ont donc pas les mêmes contraintes et contrôles: on y voit même des volants roulants, des couleurs non adaptées etc….
Il en vient même à souhaiter la désinscription de la Villa Mirasol de la liste des Monuments historiques… !

Et pour argumenter auprès de ceux qui ne comprennent pas, il donne les chiffres:
– 1ère tranche de la rénovation de la façade: entre 170.000 et 200.000 €.
– puis une 2ème façade à réaliser sur le bâtiment contigu, dans la rue Travot.
– et donc les exigences de l’architecte des Bâtiments de France (les statues, les colonnes, le dessalement, le cartouche, les garde-corps (de 5000 à 20.000 € par balcon).
soit un Total estimé à environ 600.000 €.

Alors, dit-il, même les commerçants de la copropriété au rez-de-chaussée, trouvent la note salée…

A cela, il faut ajouter les dépenses qui lui sont propres:
– climatisation de ses bureaux et locations (60.000 €);
– aménagement de la terrasse et équipements (100.000 €);
– ascenseur pour les bureaux et la terrasse (100.000 €).
Au total: 860.000 €.

Et, Dominique Beaulieu s’étonne aussi alors qu’il a payé la première tranche de la rénovation de la façade, de n’avoir toujours pas reçu la subvention de la Dir. affaires culturelles des Pays de la Loire (DRAC) (Note de la Revue: il doit y avoir une visite de validation des travaux subventionnés par la DRAC pour lancer le paiement…).

Dessin par l’architecte Maurice Durand
Les colonnes paraissent dans le prolongement des arches

Ah ces colonnes…!
Dominique Beaulieu trouve jolies les colonnes en marbre de la Villa Mirasol. Mais elles l’empêchent aussi de dormir….
Car l’Architecte des BF a exigé qu’elles soient remises en place et cela devrait coûter assez cher.
De plus, on ne sait pas précisèment quelle « technique » choisir pour les réinsèrer et assurer toute la sécurité nécessaire au regard de la conception de la villa. Car à l’origine elles furent installées en porte-à-faux.
Alors s’il pouvait s’exonérer de cette réinstallation, Dominique Beaulieu en serait ravi. Et il fait appel à l’Histoire pour le soutenir.
Voici son récit: dans les plans initiaux de l’architecte Maurice Durand qui a conçu la Villa Mirasol, les colonnes étaient installées dans le prolongement des arches qui soutenaient le balcon du 2ème étage. Or, dit-il, ce n’est plus le cas aujourd’hui.
Et il donne une explication: la construction de l’immeuble a commencé en 1913 mais a été arrêtée en raison de la déclaration de guerre en 1914. Ce n’est qu’en 1919 qu’elle a été reprise.
Or, les colonnes en marbre n’ayant été réceptionnées ni en 1913, ni durant la guerre, ce n’est qu’en 1920 qu’elles furent livrées à la gare des Sables-d’Olonne. Entre temps, en l’absence des colonnes en marbre celles-ci furent réalisées en pierre.
Par la suite, dans un souci de décoration, les colonnes en marbre finalement réceptionnées furent installées en extérieur en porte-à-faux, soutenues par un simple goujon: une tige métallique qui en rouillant aura entraîné la chute d’une des colonnes cent ans après son installation, en février 2019.

Réponses à nos questions
Au-delà de nos questions généralistes, nous avons posé des questions précises à Dominique Beaulieu sur un certain nombre de points:
– à propos de l’évolution du dossier, Dominique Beaulieu répond que le permis a été accepté, signé par le Maire ou son représentant, et qu’aucun recours n’a été fait contre ce permis.
– au fait que la réalisation est visuellement très éloignée des dessins fournis dans le permis, Dominique Beaulieu indique que l’élu chargé de l’Urbanisme pense la même chose; mais il consteste cet argument car on lui a demandé une construction qui s’intègre visuellement lorsqu’on la regarde à une distance de 100 mètres et non au pied de l’immeuble; il ajoute que cela fait 200 ans que les permis sont établis de la sorte.
– à propos des réactions, Dominique Beaulieu indique qu’on lui aurait dit officieusement d’arrêter ce projet d’annexe sur la terrasse même si le permis a été signé mais il tient à finaliser le projet car, dit-il, cela doit être jugé une fois l’ensemble achevé; et pour essayer de nous convaincre, il fournit les esquisses de l’ensemble du projet (voir en bas de page).
.

Le toit aurait dû être à la même hauteur que celui de l’édicule déjà en place sur la gauche

– à propos des matériaux, les architectes lui ont préconisé du zinc pour le toit et de la terre cuite – un matériau naturel à base d’argile – pour le bardage de la façade de l’extension. Et ils ont validé la couleur, avant que le ravalement ne soit fait, ce qui – dit-il – a créé un écart de couleur forcément plus marqué.
– à propos des dépassements de hauteur, + 20cm sous l’annexe et + 20cm au-dessus de l’annexe, les arguments invoqués sont:
*une fragilisation de la terrasse (les solives existantes encastrées étant détériorées) d’où la nécessité d’adjoindre à la base des poutres IPN d’une hauteur de 20cm pour réduire l’impact de la charge;
* et pour le haut, un toit en zinc (voulu par l’Architecte ABF) nécessitant de fait une pente pour éviter la capillarité.
A propos de ces dépassements, Dominique Beaulieu précise qu’il n’a jamais été mis au courant de ceux-ci par les architectes et que s’il se trouvait un jour dans l’obligation d’une remise à la hauteur prévue au permis, pour cette raison, ce serait aux architectes de la prendre en charge financièrement. Enfin, il a reçu un Procès-verbal de la Ville mentionnant les dépassements et l’éventualité d’une saisine du Procureur pour non-conformité avec le permis de construire.
– concernant les éventuelles rencontres: les représentants de la Ville en matière d’urbanisme sont venus sur place pour faire un constat, et une entrevue a eu lieu entre le propriétaire et le Maire. La nouvelle architecte des Bâtiments de France (DRAC) s’est également déplacée (Note de la revue: il s’agit actuellement d’une remplaçante. Nous attendrons une éventuelle position officielle de sa part pour en faire état).
– sur les éventuelles modifications:
* Dominique Beaulieu a souhaité supprimer la casquette (toit) qui brillait excessivement car, dit-il, le zinc neuf a une couleur aluminium mais qui se patine avec le temps.
* et il voulait adoucir la couleur de la terre cuite afin de gommer l’écart de couleur avec la façade rénovée de la Villa Mirasol; il indique qu’à ce jour, sur ce point, Etienne Bartczach serait sur une position d’attente du fait des congés.
* la fenêtre, non conforme au permis, de l’annexe donnant sur la rue sera remplacée par une baie vitrée fermée ce qui permettra de supprimer la vision de montants.
– sur le mariage entre ancien et contemporain, Dominique Beaulieu indique que ce n’était pas son idée première. Il souhaitait, lui, une annexe qui aurait repris la forme en demi-lune des bâtiments mitoyens, ces magnifiques fenêtres entourées d’arceaux de pierre. Mais que les architectes n’ont jamais voulu le suivre sur ce point, estimant qu’il fallait une réalisation contemporaine tranchant avec l’architecture d’origine.

Dominique Beaulieu indique: « Moi-même, ce que j’ai vu ne me plaisait pas ». Mais il tempère la chose en disant que « c’est à cause de l’échafaudage qui a été enlevé en raison de la trêve estivale, cela donnant alors l’impression d’une cabane posée sur la terrasse. Avec une vision globale à 100 mètres, la présence des plantations et des toiles, le rendu visuel aurait été totalement différent. »

.

.

.
.
Blocage et perte de jouissance temporaire
En raison de cette affaire, de retards consécutifs, et de l’interdiction estivale de travaux, le propriétaire n’a pu honorer des locations prévues de la terrasse qui devait être finalisée au 30 juin 2022.
Dominique Beaulieu y voit déjà un premier préjudice dans son modèle économique de location de la terrasse.
A notre question sur la régularité juridique de ces locations qui semblent éloignées de la notion de salle de réunion pour le personnel de l’entreprise, il précise que cette destination rentre parfaitement dans l’objet social de sa société. Et il montre alors le document qui est déjà diffusé sur la location pour des manifestations.
Il va plus loin dans les explications: « cela peut être critiqué, mais ce n’est qu’une compensation au regard des plus de 600.000 € qe vont coûter tous les travaux de réhabilitation et d’équipements ».

Diffusion pour de possibles locations pour manifestations et/ou cocktails

Le projet de nouvelle terrasse, c’est bien plus que la valorisation de l’immeuble, c’est aussi pour lui un moyen de rentrer dans ses frais, de pouvoir compenser les coûts de réhabilitation que l’on a exigé de lui pour que la Villa Mirasol soit mise hors d’une situation de mise en péril.
Et il n’est pas loin de penser que les exigences demandées aux propriétaires de Monuments historiques sont exorbitantes; à titre d’exemple, il vitupère contre l’obligation de remettre des garde-corps en fer forgé comme à l’origine alors que des matériaux sans corrosion pourraient être utilisés.

Quelle sortie de crise ?
Celle-ci est pour l’instant difficile. Elle pourrait prendre un tournant politique au regard des 15.000 signataires d’une pétition, opposés à la réalisation de cette annexe sur la terrasse, que d’aucuns considèrent comme une verrue.
Si Dominique Beaulieu a un atout, la signature du permis par le Maire, il a aussi une épine dans le pied avec le dépassement des hauteurs. Mais il s’estime sûr de son bon droit puisque personne n’a déposé de recours.
Le dossier pose cependant un problème de crédibilité juridique et esthétique pour les services municipaux et étatiques.
Quant à la solution financière évoquée ici et là, non pas par des institutionnels mais par l’homme de la rue, à savoir la destruction de l’annexe et le remboursement des 100.000 € de la construction, elle n’est qu’illusoire puisque Dominique Beaulieu le répète à l’envi: ce dossier ne lui coûte pas 100.000 € mais entre 600.000 et 860.000 € au regard des exigences de réhabilitation.
Et il n’a donc nullement l’intention d’abandonner la partie tant qu’il ne rentre pas, plus ou moins dans ses frais.

Ci-dessous photos.
.

Philippe Brossard-Lotz
Le Reporter sablais
lereportersablais@gmail.com

Pour vous inscrire à notre Newletter:
https://landing.mailerlite.com/webforms/landing/h3o0n6

HISTOIRE

Maurice Durand
L’ensemble – dont la Villa Mirasol – a été construit à partir de 1914 par le célèbre architecte Maurice Durand – à qui l’on doit de nombreuses réalisations aux Sables d’Olonne – et par Félix Gault (entrepreneur).
Mais il doit son caractère mythique grâce aux belles sculptures de Maurice Legendre (sculpteur).
« Le travail de gros oeuvre est assuré par l’entrepreneur Félix Gault, tandis que l’exubérant décor porté est l’oeuvre du sculpteur Maurice Legendre, dont les projets d’ornements figurés sont à la fois profanes et mythologiques. »

Furent utilisés de la pierre, du calcaire et du granite, comprenant des sculptures et de la ferronnerie.
On peut apercevoir des ornements à forme géométrique et à forme végétale, des représentations humaines.

« Il s’agit d’un ensemble de quatre immeubles balnéaires construits sans recul sur la voie, avec étage de soubassement en granite sur le Remblai.
Les élévations sont rythmées par une succession d’oriels couronnés de lucarnes sculptées à acrotères:
« Six oriels encadrés de pilastres, et présentant une lucarne à cartouche entourés d’ornements végétaux, comme des guirlandes de fleurs, une coquille ou une tête de Neptune. »
Les multiples accès, en sous-sol comme en rez-de-chaussée surélevé, confirment l’utilisation collective et plurielle du bâtiment. »

« Les rosaces qui ornaient les demi-lunes des baies ont toutes été recouvertes d’enseignes publicitaires. La villa Mirasol fit l’objet d’une restauration de façade en 1995. »
« L’appellation Mirasol est inscrite sur un grand cartouche encadré d’entrelacs de fleurs. Une scène représentant des vendangeurs orne la porte cochère latérale.« 

Léon Herbert, le commanditaire
Il s’agit d’un « Immeuble de villégiature constitué de quatre bâtiments mitoyens, édifiés en front de mer en 1914 sur une parcelle d’angle à fort dénivelé par l’architecte Maurice Durand.
Les immeubles sont situés sur les anciens terrains du cimetière du calvaire. »

« La Villa Mirasol, qui constitue la partie la plus vaste de cet ensemble organisé, est construite pour Léon Herbert, un grand propriétaire terrien.
Il y installe un appartement luxueux, avec des espaces de réception, un fumoir et au premier étage, une chambre circulaire donnant sur l’océan.
Dès l’origine, l’immeuble Mirasol présente un rez-de-chaussée commercial, occupé notamment par un salon de thé.
Les accès des domestiques sont distincts des accès principaux donnant sur la rue Travot. »
(Sources de la description: Gaëlle Delignon).

.

Publiez vos annonces légales sur la Vendée:
https://www.lereportersablais.com/annoncesjudiciairesetlegales/
.