Projet Golden Tulip Les Sables d'Olonne

Les Sables d’Olonne – Le Golden Tulip 4 étoiles toujours sur les rails

Les Sables d’Olonne – Le Golden Tulip 4 étoiles toujours sur les rails




Depuis une dizaine de jours nous avions une information, qui se voulait confidentielle, et qui circulait entre juste quelques personnes du monde de l’immobilier sablais. Mais lorsque le Conseil municipal du mardi 7 novembre 2017 – qui prévoyait la suppression du poste de 2ème adjoint d’Armel Pécheul – s’est ouvert, nous n’en savions pas plus.

Nous étions étonnés tant le projet paraissait très avancé et prévu pour les fêtes de fin d’année 2019.
De plus, les acteurs concernés par le projet avaient pignon sur rue: le Groupe Eiffage dont la filiale Eiffage Immobilier Grand Ouest réalise 63 millions d’€ et gère 5000 employés; le Groupe Louvre Hôtel, propriété du Groupe chinois Jin Jiang, gérant des enseignes incontournables: Première classe, Campanile, Kyriad, Tulip Inn, Golden Tulip, Royal Tulip. Le Louvre Hôtel, une référence, 5ème groupe mondial, 2ème acteur de l’hôtellerie européenne avec 1100 hôtels dans 51 pays.
Dans un courrier en date du 8 juillet 2016 que nous nous étions procurés, le groupe Eiffage immobilier avait donné son accord pour un achat au prix de 875.000 €, déclarant alors vouloir construire sur ces terrains un hôtel 4 étoiles en partenariat avec le Groupe Louvre Hôtel sur un projet architectural du Cabinet ASA Gimbert. L’hôtel intégrerait la chaîne « Golden Tulip » (du Groupe Louvre Hôtel) et serait considéré comme « un équipement structurant, levier de développement qui participera à l’attractivité et au dynamisme économique de la Ville. »

L’intervention d’Armel Pécheul sur le sujet
Pourtant, Armel Pécheul, lors de ses interventions durant ce Conseil municipal, critiquant les sommes nécessaires pour le projet de Musée, déclarait:
« On pourra même économiser quelque argent pour relancer un nouveau projet d’hôtel de tourisme 4 étoiles, suite à l’abandon du groupe Golden Tulip, effrayé par les hésitations de leurs interlocuteurs municipaux. »

Le problème résidait-il dans les conditions suspensives? : celles-ci comprenaient alors la nécessité de l’obtention d’un permis de construire; conditions suspensives aussi l’obligation d’avoir recours à des fondations spéciales ou d’archéologie préventive après étude de sol. Moins contraignant, l’éventuelle présence de pollution faisait l’objet d’un accord financier, avec répartition des dépenses.

Le projet d’hôtel 4 étoiles est toujours sur les rails
Du côté d‘Eiffage Immobilier – propriétaire du terrain sur lequel sera construit l’hôtel, à la direction des programmes, nous a certifié – de manière catégorique – que le projet était toujours en cours, qu’il était toujours prévu pour la fin 2019. Et que le permis de construire était en cours d’instruction avec une prévision à fin décembre 2017 pour son obtention.
De même, chez le Groupe Louvre Hôtels, le directeur du développement France, nous a confirmé « que le projet était toujours d’actualité avec Eiffage » aux Sables d’Olonne.

On a pu voir, lors du Conseil municipal, que Didier Gallot paraissait très étonné de l’information avancée par Armel Pécheul et s’est alors tourné, sans rien dire, vers son adjoint à l’Urbanisme, Geoffroy de Baynast, comme pour le questionner sur l’hôtel 4 étoiles Golden Tulip. Ce dernier, paraissant tout aussi surpris, resta coi.
La surprise fut telle, que dès le lendemain matin, les autorités municipales se sont tournées vers les opérateurs du projet qui leurs ont donné les mêmes réponses que celles que nous vous avons fourni plus haut: le Golden Tulip était toujours sur les rails.
(Mise à jour: Bien entendu, sans que le projet ne soit remis en question, il va de soi qu’il est nécessaire que Eiffage – propriétaire du terrain et constructeur de l’ensemble hôtelier trouve un terrain d’entente financier avec Louvre Hôtels / Golden Tulip concernant la vente de l’exploitation.)
Philippe Brossard-Lotz
Le Reporter sablais

A propos de Golden Tulip
La chaîne hôtelière Golden Tulip a vu le jour au début des années 1960, lors de l’ouverture des premiers hôtels Golden Tulip aux Pays-Bas.
Elle a ensuite connu un développement constant et s’est étendue à tous les continents, en restant toujours attentive à l’évolution des besoins et des exigences de ses clients. Faisant partie du groupe hôtelier Louvre Hotels Group, la chaîne est présente dans 48 pays et compte près de 250 hôtels sous les marques Tulip Inn, Golden Tulip et Royal Tulip.
Chaque établissement reflète l’engagement de la chaîne à offrir à sa clientèle des standards de qualité, dans un cadre toujours différent, lié à la personnalité de ses managers et à l’ambiance locale. Pour faire de chaque séjour un source d’inspiration.

REVENONS SUR LA GENÈSE DU PROJET

Un projet phare
C’était un des projets phare pour le développement du tourisme d’affaires aux Sables d’Olonne. Un projet essentiel pour redonner aux Sables d’Olonne sa place d’antan parmi les villes balnéaires qui comptent. Un moyen de développer le tourisme et d’apporter à la ville une activité économique permettant de lutter en faveur de l’emploi.
Le Tourisme d’affaires permet de drainer de l’activité et de cibler une clientèle aisée. C’est la solution idéale pour élargir des saisons de plus en plus courte en matière de tourisme estival et, pour Les Sables d’Olonne, de faire tourner le Centre des Congrès des Atlantes, un outil de qualité mais insuffisamment utilisé, surtout quand on compare son remplissage avec celui des stations balnéaires proches ou du même type.
Vis-à-vis des autres stations balnéaires, les capacités hôtelières sont autrement plus importantes que celles des Sables d’Olonne. Un exemple ? Il suffit de se tourner vers La Baule avec L’Hermitage (200 chambres), le Castel Marie-Louise (32 chambres) et le Royal (87 chambres) qui sont des 5 étoiles auxquels on peut ajouter Le Majestic (83 chambres) en 4 étoiles.

Qu’offre Les Sables d’Olonne en comparaison ? : Le Côte-Ouest Thalassothérapie (97 chambres) et l’Atlantic (34 chambres), tous les deux en 4 étoiles.
402 chambres 4 et 5 étoiles à La Baule contre 131 en 4 étoiles aux Sables d’Olonne!

Depuis des décennies, Les Sables d’Olonne cherche à reconstruire un parc d’hôtels dignes de ce nom, non pas que les 2 ou 3 étoiles n’aient leur utilité, mais parce que la clientèle d’affaires susceptible d’être présente lors de grands événements et de participer à des conférences et des congrès est demandeur d’hôtels 4 ou 5 étoiles. Il en est de même pour la clientèle touristique internationale.
Les grands hôtels sablais ont disparu dans les années 50, un certain nombre détruits ou transformés en résidences, et les différents projets dont nous avons eu connaissance depuis les années 60 n’ont jamais abouti à l’exception notable du Côte-Ouest Thalassothérapie. Quelques projets d’hôtellerie ont bien été avancés provenant de différents interlocuteurs, mais ils étaient soit irréalisables – zone de la DD Equipement, sur le chenal, impactée par le nouveau PLU – soit non aboutis (Camping du Lac ou à la place du mini-golf dans le parc du Casino des Sports).
La Ville des Sables d’Olonne manque donc drastiquement d’hôtels 4 étoiles « qui permettraient de renforcer de manière générale l’attractivité touristique des Sables d’Olonne mais également pour attirer les Congrès professionnels et ainsi participer à l’optimisation de l’exploitation des Atlantes. »

Deux candidatures frontales
Il y avait les Dubreuil, déjà présents sur l’hôtellerie aux Sables d’Olonne avec le MGallery Thalassothérapie Côte Ouest qui avaient candidaté pour ce projet, mais aussi Eiffage Immobilier Grand Ouest (Nantes – Paris).
C’est ce dernier qui avait été choisi par le Maire des Sables d’Olonne, Didier Gallot, et les élus de l’Ubanisme, tandis que le Conseil municipal avait entériné la décision le 20 septembre 2016.

Non-validation de l’opposition au Conseil municipal
L’opposition de droite au Conseil municipal vota contre le projet estimant – bien qu’elle soit favorable à l’installation d’un hôtel à cet endroit – qu’il manquait de transparence. Au surplus, elle souhaitait une mise en concurrence avec un concours et un lancement d’un appel à projet.
Le maire Didier Gallot et son adjoint à l’Urbanisme, Geoffroy de Baynast, récusèrent l’accusation de non-transparence et affirmèrent que lorsqu’ils ont été contactés par les représentants d’Eiffage à l’automne 2015 – qui se sont dit intéressés par le terrain – ils ont souhaité en informer, par souci d’équité et de transparence, Jean-Paul Dubreuil en raison de ses activités hôtelières et Jean-Etienne Blanchard, exploitant de l’Atlantic, seul 4* avec le Côte-Ouest.
Geoffroy de Baynast répondit alors que juridiquement les règles avaient été suivies tandis qu’Armel Pécheul précisa pour sa part qu’il n’y avait pas d’obligation de mise en concurrence car il s’agissait d’un terrain privé et il ajouta que les mises en concurrences et concours étaient des opérations lourdes et contraignantes.

Quant à Gérard Mercier (opposition de gauche), il déclara être sceptique sur une véritable discussion sur le projet en Commission d’urbanisme ajoutant : « L’opposition n’a pas forcément que de mauvaises idées. Vous nous présentez quelque chose qui est déjà bouclé. Ça aurait dû être discuté en Commission d’urbanisme » .

Chronologie
Ils ajoutèrent qu’une première réunion eut lieu, en présence de Jean-Paul Dubreuil, le 18 janvier 2016 avec les représentants d’Eiffage et les possibles futurs exploitants de l’hôtel, le Groupe Louvre Hôtels, pour discuter d’un projet d’hôtel 4* à Port Olona.
Didier Gallot affirma qu’à la suite de cette première réunion Jean-Paul Dubreuil lui avait fait part de ses réserves, qu’il ne se montrait pas emballé par l’emplacement ne comportant aucune vue sur la mer et serait excentré; il aurait donc contesté «le bien fondé de l’opération».
Au regard du désintéressement – selon les dires de Didier Gallot – de Jean-Paul Dubreuil, et de l’invitation qu’il lui avait fait d’assister à une réunion sur ce projet, le maire Didier Gallot se sentait alors totalement libre de faire une proposition écrite à Eiffage Immobilier.
De son côté, l’adjoint à l’Urbanisme, Geoffroy de Baynast, pour expliquer l’intérêt que la Mairie a porté au projet d’Eiffage, précisait : «Ça fait 25 ans qu’on souhaite des hôtels aux Sables d’Olonne et on n’a jamais réussi à en faire construire. En plus, on sait très bien que l’on ne remplit pas le Centre des Congrès des Atlantes en raison de l’absence d’hôtels 4 ou 5 étoiles ayant un nombre conséquent de chambres.»
Une 2ème réunion eut lieu le 5 juillet 2016, en présence de Sylvie Dubreuil, avec Eiffage et Louvre Hôtels durant laquelle ces derniers présentèrent un projet élaboré avec des plans-maquette finalisés.
105 chambres et 10 suites étaient prévues avec une grande terrasse permettant la vue sur Port Olona et un restaurant haut de gamme. Côté forme, un espace Thalassothérapie et une piscine compléteront l’ensemble. Coût: dix à quinze millions d’euros.

Janvier à début juillet 2016 : les six mois décisifs
 dans la bataille
Les Dubreuil sont propriétaires du Côte Ouest Thalassothérapie 4* sur le Lac Tanchet.
Et ils sont aussi propriétaires de deux Ibis – un Ibis Styles et un Ibis Budget -, toujours aux Sables d’Olonne.
Au-delà du désir de compléter leur portefeuille d’hôtels – même si l’emplacement ne sied pas à Jean-Paul Dubreuil – ils peuvent avoir la crainte de voir le futur hôtel 4* concurrencer leurs propres hôtels.
Jean-Paul Dubreuil laisse entendre quelque temps plus tard à Didier Gallot qu’il est désormais intéressé. 
Il expliquera plus tard dans un courrier le sentiment qui l’anime alors : 
«A l’issue de ces (deux) réunions, nous nous sommes rencontrés avec votre adjoint à l’urbanisme et je vous ai fait part de l’intérêt de notre groupe pour réaliser un hôtel 4 étoiles de 80 chambres sur ce site. (…) J’avais émis le souhait de réaliser, en plus du R+3 prévu au PLU, une terrasse panoramique avec un restaurant innovant.»
Un projet qui tiendrait dans une fourchette de 8 à 10 millions d’€. Le 8 juillet 2016, ils fournissent un projet avec des dessins manuscrits qui ne semble pas très élaboré et qui ne convainc pas certains élus chargés de l’Urbanisme. C’est alors l’incompréhension, les uns attendant un document d’architecte qui permette de se faire une véritable idée du projet, de l’autre Sylvie Dubreuil qui indique n’avoir plus reçu aucune nouvelle après l’envoi de leurs croquis et précisant : «On a fait une proposition sur un concept, il faut ensuite avoir un accord de principe pour aller plus loin».


Le projet passe en Conseil municipal

Le 13 septembre 2016 donc, l’ordre du jour du Conseil municipal du mardi 20 septembre 2016, est envoyé à qui de droit.
Le libellé du point n°30 est le suivant: «Affaires foncières – vente de deux parcelles communales situées Boulevard de l’Ile vertige à la société Eiffage Immobilier Grand Ouest.»
Didier Gallot justifie cette mise à l’ordre du jour par le fait qu’il n’avait aucune nouvelle des Dubreuil sur ce projet : «Rien ne venant, la vente du terrain au groupe Eiffage est mise à l’ordre du jour du Conseil municipal du 20 septembre 2016.» (Les possibilités de construction pour l’hôtel prévu sont de 4000m2 de plancher, pour une surface au sol de 3001m2, avec des possibilités de construction à R+5+Comble sur les 15m de profondeur de la façade puis à R+3+Comble au-delà des 15m de profondeur. Le prix estimé par les Domaines est de 875.000 €.)
La veille au soir du Conseil municipal, Jean-Paul Dubreuil proposa, par courrier adressé au Maire une offre d’achat du terrain:

 »(…) Je vous ai indiqué que nous souhaitions être le constructeur et l’exploitant de cette unité.
(….) 
«La présence de notre entreprise sur l’agglomération et sa réussite sur le site Côte Ouest et les hôtels Ibis n’étant pas prises en compte pour donner toutes les chances de succès à ce projet structurant pour le tourisme de notre station. 

«Ne souhaitant pas en rester là, je vous adresse par la présente une offre ferme d’achat des parcelles concernées dans les conditions actuelles du PLU pour un montant HT de 950.000€. »

Le Maire ne passa pas la proposition Dubreuil lors du Conseil, celle-ci ayant été faite hors-délai. Mais, ce n’était pas le seul point qui posait problème.
Jean-Paul Dubreuil ne proposait pas de clause permettant de réévaluer le prix de vente du terrain*** si l’hôtel ne devait finalement pas se construire et, selon Geoffroy de Baynast, son projet d’immeuble dessiné en « U » imposait, en plus, une modification du PLU (Plan local d’urbanisme) car il n’est pas possible de bâtir en fond de parcelle.
(***le terrain vaut environ 2 millions d’€. Le service des domaines l’a estimé à 875.000 € car, nous dit-on, il est d’usage de sous-évaluer un terrain lorsque sa destination est l’exploitation d’un hôtel, la rentabilité étant alors nettement inférieure et surtout beaucoup plus longue dans le temps qu’avec un projet immobilier pur. Il est donc d’usage de sous-évaluer pour une exploitation hôtelière. Mais, pour éviter un avantage abusif en cas de changement de destination, une clause a été introduite dans la promesse de vente rédigée par la Ville des Sables d’Olonne prévoyant qu’en cas de modification de la destination du bâtiment une réévaluation du prix serait alors faite en prenant la valeur réelle du terrain, la sous-évaluation du fait de l’exploitation d’un hôtel n’ayant plus lieu d’être.)

Le Conseil municipal vota à la majorité la vente à Eiffage, conformément à la délibération prévue à l’ordre du jour. Eiffage Immobilier acheta donc à la Ville des Sables d’Olonne, alors propriétaire, le terrain au prix de 875.000€ et déposa, comme prévu, un permis de construire début 2017.

Un projet de type business
Le projet de futur hôtel était de type business, à destination des hommes d’affaires et pour les congrès avec 105 chambres et 10 suites. Entre le projet Eiffage / Golden Tulip et le projet Dubreuil, il y avait une opposition de concept. Pour les Dubreuil, le tout business serait un échec car il fallait pouvoir rentabiliser toute l’année et donc pour cela concevoir un concept pluraliste mixant privé, professionnel et séminaires, tourisme, thalassothérapie et spa. Le seul moyen, selon les Dubreuil, d’aboutir à des remplissages importants d’au moins (70%).

La chasse à l’hôtellerie va continuer
Des propositions de partenariat avait été faites à Jean-Paul Dubreuil par le groupe Eiffage. Mais celui-ci ne s’était pas montré intéressé car il souhaitait « être le constructeur et l’exploitant de cette unité hôtelière sans subir les contraintes de groupes nationaux ou internationaux.»
L’absence d’hôtels pendant 25 ans, la Pendule du Remblai qui égrenait irrémédiablement le temps qui passe sans qu’aucun projet architectural ne leur parvienne furent certainement des éléments non négligeables qui incitèrent les élus de la Mairie à prendre une décision rapide dans l’intérêt, selon eux, de la Ville.
«Il s’agit, en effet, d’un projet d’intérêt général, s’inscrivant dans la logique de la politique que la municipalité entend mener, de développement et de tourisme d’affaires» argumentait le maire Didier Gallot.
Philippe Brossard-Lotz
Le Reporter sablais



 




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