Les Sables d’Olonne – La Villa La Chimère pourrait disparaître

La Villa « La Chimère » (ex-Villa Margot) est une villa emblématique. Construite vers 1875-76, c’est la dernière qui reste… sur la promenade Joffre, le dernier vestige de ce qui fut l’architecture balnéaire sur cette zone du Remblai, la dernière qui a résisté à l’anarchie destructrice. Exit l’ancienne architecture du Casino de type Eiffel, exit au même endroit le Casino Art-Déco, exit le Grand Hôtel de la Plage avec son magnifique Chalet normand à l’extrêmité de son parc et, Promenade Joffre, exit toutes les villas de charme remplacées au fil des décennies par des immeubles.

La nouvelle équipe de la Ville des Sables d’Olonne poursuivait un projet séduisant, à leur yeux, celui de maintenir au moins un témoin de l’architecture balnéaire à cet endroit typique, près du chenal, face à la mer. Un projet qui ne sera peut-être plus qu’une chimère puisqu’à la suite d’une décision du Tribunal administratif Nantes, cette villa pourrait désormais disparaître.

Rappelons les faits:
Lors de la campagne pour les Municipales (23 et 30 mars 2014), l’équipe du candidat Didier Gallot (divers droite) avait intégré à son programme un paragraphe dédié à l’Urbanisme avec le slogan suivant « Promouvoir un urbanisme maîtrisé et aéré » , le point essentiel de ce paragraphe concernait le Plan Local d’Urbanisme et était ainsi rédigé « réviser immédiatement le Plan local d’Urbanisme pour sauvegarder l’habitat individuel et limiter les ensembles collectifs vides dix mois sur douze ».
Parmi les promesses de la nouvelle équipe figurait donc la modification du Plan Local d’Urbanisme (PLU) afin de cesser le « bétonnage » qui avait fait disparaître de nombreux joyaux architecturaux, notamment de belles villas en front de mer, et orienter toutes les nouvelles constructions aux Sables d’Olonne vers une architecture dite balnéaire.
Pour parvenir à leurs objectifs assez rapidement, les élus de la nouvelle équipe municipale ont opté pour une modification du PLU plutôt que pour une révision, plus lourde, plus longue, plus contraignante qui ne devrait, elle, n’être envisagée qu’à l’issue de la fusion entre les communes du pays des Olonnes.

Les modifications du PLU, en résumé
Parmi les modifications du PLU, modifié le 17 février 2015, figurent la diminution des hauteurs autorisées et le renforcement des règles d’implantation des constructions par rapport à leur voisinage, et les hauteurs sur le quartier de la Chaume limitées à R+1 (rez-de-chaussée + 1 étage) alors que dans l’ancien PLU certains secteurs permettaient des constructions à R+4 ;  autre exemple, le secteur de l’ancien hôpital est désormais limité à R+2 (contre précédemment R+3 ou 4). De plus la notion de « combles » est clairement définie afin d’éviter la construction d’un étage plein supplémentaire.

Un recours contre le PLU devant le Tribunal
Mais la famille propriétaire de la Villa La Chimère – 6 descendants – ne l’entend pas ainsi et elle a déposé un recours contre le PLU devant le Tribunal administratif de Nantes. Car le nouveau PLU est venu contrecarrer tous leurs projets. Des projets qu’ils avaient présentés aux élus municipaux précédents et qui consistaient essentiellement en une vente à un promoteur. Une longue succession, des décisions tardives et ce qui était presque finalisé s’est transformé en manque à gagner financier.
L’un des descendants avait alors indiqué au Reporter sablais que la valeur envisagée auprès d’un promoteur pouvait être estimée à 3 millions d’€, prix abaissé à 1,5 million d’€ environ pour la vente de la villa telle quelle si aucune promotion immobilière n’était réalisable, soit une perte de 1,5 million d’€. Il ajoutait : « A ce prix là, nous ne sommes pas vendeurs, on la gardera et c’est un membre de la famille qui la conservera» (un acheteur s’était fait connaître pour l’acheter).
D’où la décision de la famille de faire un recours devant le Tribunal administratif, recours formé par deux des descendants, qui avaient déposé deux demandes séparées de permis de construire avant l’instauration du nouveau PLU. Une requête et des mémoires ont été déposés devant le Tribunal administratif, les 13 avril et 8 octobre 2015 et le 24 juin 2016 par l’un des descendants, H. M, et les 20 avril 2015 et 19 janvier 2017 par l’autre, F.G.

Bataille d’arguments
H. M. déclarait alors au Reporter sablais que, La Chimère n’ayant pas été entretenue depuis fort longtemps – en raison de l’âge avancée de la chef de famille disparue en 2010 – il fallait compter sans doute pour environ 500.000 € de travaux! Il indiquait aussi: « Cette villa c’est désormais une dent isolée, on aurait compris si les trois dernières villas avaient été protégées.»
A l’opposé, pour les représentants de la Ville, l’objectif de la modification du PLU a été de protéger le patrimoine et de maîtriser la densification. De plus, la Ville ne considère pas que le PLU puisse entraîner une perte de valeur.
Dans leur mémoire, les deux parties à la procédure attaquant le PLU soutiennent (extraits/notamment):
– les nouvelles dispositions des articles Uap 10.2 et 10.3 sont entachées d’une erreur manifeste d’appréciation au regard de la situation existante et des possibilités de constructions résiduelles concernant la parcelle (…) et rentrent en contradiction avec le projet d’aménagement et de développement durable du PLU;
– la délibération attaquée est entachée de détournement de pouvoir;
– la délibération attaquée est entachée d’erreur manifeste d’appréciation en ce que la Villa des requêrants est identifiée au titre du 2° du III de l’article L. 123-1-5 du code de l’urbanisme, et en ce que la parcelle la soutenant et son environnement sont classés concomitamment en zone Uap;
(NDLR: 2° – III.- L.123-1-5: Le règlement peut, en matière de caractéristiques architecturale, urbaine et écologique : 2° Identifier et localiser les éléments de paysage et délimiter les quartiers, îlots, immeubles, espaces publics, monuments, sites et secteurs à protéger, à mettre en valeur ou à requalifier pour des motifs d’ordre culturel, historique, architectural ou écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation. Lorsqu’il s’agit d’espaces boisés, ces prescriptions sont celles prévues à l’article L.130-1).
– l’identification de cette Villa comme bâtiment à protéger est en contradiction avec les dispositions et le plan de zonage de la ZPPAUP.

Caractéristiques des zones
On précisera tout d’abord que la zone de la Promenade Joffre était auparavant classée en zone UAf et qu’à la suite de la modification du PLU elle a été classée en zone Uap (UA à caractère patrimonial); cette dernière prévoit une limitation à 9 mètres de hauteur côté Les Sables d’Olonne soit RdC + 2 étages + combles, et à 6 mètres de hauteur côté La Chaume soit RdC + 1 étage + combles.
Zones Urbaines: U
Zone UA : la zone UA est une zone à caractère central d’habitat, de services et d’activités. Les capacités des équipements publics existants ou en cours de réalisation permettre d’y admettre immédiatement des constructions. Elle comprend les secteurs:
– UA: (Centre-Ville: Cours Dupont, Sud Gare, Port Olona)
– UAb: (Centre-Ville élargi: quartiers de la Gare, Bel-Air, Arago)
– UAp: (Zone central à caractère patrimonial: La Chaume et Le Passage)
– UAbg (Gendarmerie)
– UAv: (Îlot Ile Vertime)
– UAt: Îlot Colbert à vocation tertiaire).

Le Tribunal administratif (TA) annule la protection de la Villa La Chimère!
Le TA (jugement du 6 juin 2017) n’a pas annulé totalement la modification du PLU estimant que la procédure n’avait pas été irrégulière, par contre elle l’a annulé partiellement en annulant la modification n°2 du PLU concernant les deux points suivants:
– le classement du secteur « Partie Ouest du Remblai » (secteur bordant la Promenade du Mal Joffre) en Zone UAp
– l’identification de la Villa La Chimère au titre des dispositions du 2° du III de l’article L. 123-1-5 du code de l’Urbanisme.

Le Tribunal  a estimé:
– que le secteur « Partie Ouest du Remblai » bordant la Promenade du Mal Joffre « était sans intérêt patrimonial ou architectural particulier, délimitant un front homogène bâti face au rivage; qu’ainsi, l’objectif de protection que les auteurs du PLU ont entendu conférer à ce secteur n’est motivé que par la présence de la Villa La Chimère, seule construction en R+2 du secteur; que cette Villa, certes édifiée à la fin du XIX° siècle, est enserrée entre deux immeubles de grande envergure, en retrait de la voie publique et ne peut, de ce fait, être réellement mise en valeur (…); que si ce secteur UAp est inclus dans le périmètre d’une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), il est constant que la Villa en question n’a pas été identifiée comme devant être protégée à ce titre; qu’ainsi, eu égard aux caractéristiques de ce front de mer constitué d’immeubles de facture banale et contemporaine, c’est en entachant leur décision d’une erreur manifeste d’appréciation que les auteurs du plan local des Sables d’Olonne ont opéré le classement du secteur dit « Partie Ouest du remblai » en zone UAp et identifié la Villa La Chimère au titre des dispositions du 2° III Art. L.123-1-5 du code de l’urbanisme. »

Remarques de la Ville à la suite du jugement
Si la Ville regrette l’annulation de la protection de la Villa La Chimère et l’annulation en zone UAp de la « Partie Ouest du Remblai » (Joffre, Miramar et une partie du remblai jusqu’à la rue Rapide), elle se satisfait malgré tout qu’aucune annulation globale du PLU n’ait été actée.
Elle considère que malgré l’annulation de cette protection par le PLU, des protections ou interdictions connexes empêcheront toute construction d’un immeuble à cet endroit.
D’abord, car cette zone reste protégée car incluse dans la zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP).
D’autre part, parce que, selon eux, l’Arrêté préfectoral portant approbation du Plan de Prévention des Risques naturels prévisibles littoraux PPRL du Pays des Olonnes empêcherait toute construction de cet ordre dans cette partie à risque inscrite en « zone rouge » pour les risques littoraux.

Contacté par Le Reporter sablais, l’un des requêrants, H. M. a déclaré qu’il poursuivait le combat.
« Le problème c’est que c’est en « zone rouge » ce qui à mon avis est abusif. Nous allons déposer un nouveau permis de construire, d’abord un permis de démolir puis un permis de construire, comme nous l’avions fait auparavant (avant le PLU). La Mairie a fait un recours contre l’Etat à cause de la « zone rouge » du Remblai. Donc, ils sont contre la « zone rouge » sur le Remblai mais ils s’appuient sur celle-ci pour nous empêcher de construire! C’est un peu contradictoire…! » déclare le requérant.
« De toutes façons, une zone rouge n’interdit pas forcément, d’après nos informations, une constructibilité. On connaît un cas en Vendée où un permis de construire à été accordé en zone rouge. Donc on verra bien, et si nécessaire on attaquera. »

Il ressort en tout cas de cette décision que, dans la situation actuelle, même si aucune construction immobilière ne pouvait être réalisée, la Villa La Chimère pourrait juridiquement être détruite. Ce ne serait pas l’intérêt de la famille propriétaire qui perdrait la valeur de la maison mais aujourd’hui, à la suite de la décision du tribunal administratif de Nantes, c’est juridiquement tout à fait possible.

Mise à jour:
Depuis la rédaction de cet article le 22 juin 2017, la Ville des Sables d’Olonne a décidé de faire appel du jugement du Tribunal administratif.
Quant aux propriétaires, puisqu’ils ont obtenu gain de cause en première instance, ils viennent de redéposer un permis de construire. Certes, celui-CI peut être refusé par le Maire des Sables d’Olonne, mais ce genre de décision n’est prise que « sous le contrôle du juge » qui pourra déterminer s’il y a légalité de la décision ou excès de pouvoir. Ce sont donc les tribunaux administratifs qui en jugeront.
La population sablaise semble cependant très attentive à ce dossier puisqu’une pétition vient d’être lancée et a obtenu en quelques heures près de 1000 signatures.
Lancée le mercredi 9 août 2017, la pétition a atteint près de 2500 signataires le vendredi 11 août 2017 vers 13h.
https://www.change.org/p/maire-des-sables-d-olonne-contre-la-destruction-de-la-villa-la-chim%C3%A8re-aux-sables-d-olonne?
Philippe Brossard-Lotz
Le Reporter sablais