Les Sables d’Olonne – Le nouveau PLU fait dégringoler les prix dans les zones protégées
L’équipe du candidat Didier Gallot (divers droite) avait intégré à son programme un paragraphe dédié à l’Urbanisme avec le slogan suivant « Promouvoir un urbanisme maîtrisé et aéré. »
Le point essentiel de ce paragraphe concernait le Plan Local d’Urbanisme (PLU) et était ainsi rédigé: « Réviser immédiatement le Plan local d’Urbanisme pour sauvegarder l’habitat individuel et limiter les ensembles collectifs vides dix mois sur douze. »
Un schéma de modifications fut donc élaboré, des réunions eurent lieu avec les responsables d’associations de défense du patrimoine ainsi qu’avec les promoteurs immobiliers. Des orientations furent clairement identifiées afin d’asseoir un « développement harmonieux et respectueux d’une architecture dite balnéaire. »
Modification du PLU
Pour parvenir à leurs objectifs assez rapidement, les élus de la nouvelle équipe municipale optèrent pour une modification du PLU plutôt que pour une révision, plus lourde, plus longue, plus contraignante qui ne devait être envisagée, selon eux, qu’à l’issue d’une fusion entre communes du Pays des Olonnes.
Critères de hauteur et liés à l’environnement
Par exemple, des critères de hauteur maximale et d’objectifs environnementaux furent établis visant justement à cette modification du PLU :
– diminution des hauteurs autorisées et renforcement des règles d’implantation des constructions par rapport à leur voisinage. Ainsi par exemple, les hauteurs sur le quartier de la Chaume sont limitées à R+1 (rez-de-chaussée + 1 étage) alors que dans l’ancien PLU certains secteurs permettaient des constructions à R+4. Autre exemple, le secteur de l’ancien hôpital est désormais limité à R+2 contre précédemment R+3 ou 4).
De plus la notion de « combles » est clairement définie afin d’éviter la construction d’un étage plein supplémentaire.
– renforcement de la protection du patrimoine : des espaces paysagers, des bâtiments (par exemple la villa La Mentrie – avenue des Bosquets), des rues (par exemple rue de Bel air, rue de l’Abbé Marceau), des murs (ceux des ruelles de la Chaume) et des espaces naturels (notamment les jardins des Marchais) sont clairement protégés.
– adaptation de certaines dispositions aux nouvelles orientations municipales : par exemple un parc paysager ainsi qu’un quartier d’habitat inter-générationnel sera réalisé sur le site du camping des Roses.
Bombe à retardement
Mais ce nouveau PLU souffrit dès le départ d’un bémol: des permis furent antérieurement accordés par l’ancienne équipe municipale pour la mise en chantier de 572 logements (en projet ou en phase de construction).
« Il s’agit d’un lourd héritage que la Ville et ses habitants devront assumer encore pendant plusieurs années » avait alors déclaré l’équipe aujourd’hui en place, lors d’une réunion publique.
Et les prix?
Comme pour tous les changements, il y a parfois des « dégâts collatéraux »…. si on se place non plus sous l’angle esthétique et patrimonial mais sous celui purement financier.
– Prenons par exemple la dernière villa de la Promenade Joffre, la villa La Chimère, construite cers 1875-76.
Les propriétaires espéraient bien vendre à un promoteur – ou organiser leur propre promotion immobilière – (selon les sources) mais la mise en place du nouveau PLU a entraîné un contentieux entre ces propriétaires et la Ville, le dossier étant désormais devant la Cour d’Appel administrative et la Ville ayant refusé à deux reprises une demande de permis de construire pour un immeuble. La Ville considère qu’avec le nouveau PLU aucun immeuble ne peut être construit sur cette zone. En 1ère instance, le Tribunal administratif en a jugé autrement.
Interrogé par Le Reporter sablais, l’un des descendants avait indiqué que la valeur envisagée auprès d’un promoteur pouvait être estimée à 3 millions d’€ ramenée à 1,5 million d’€ environ si c’est la seule villa qui est vendue telle quelle, soit une perte de 1,5 million d’€.
– La Villa Tertrais-Chailley – ancienne sous-préfecture sur La Chaume – appartenait au département de la Vendée. Un accord est parvenu entre le département et la Ville des Sables d’Olonne, celle-ci souhaitant devenir propriétaire de cet édifice emblématique de l’histoire sablaise et chaumoise, un monument du Second Empire appartenant « à l’histoire économique et sociale sablaise, celle de la pêche à la sardine, des conserveries et des bains de mer. » Et le département avait besoin d’argent frais à la suite des baisses de dotations de l’Etat.
La transaction – signée le 14 décembre 2016, s’est élevée à 1,9 millions d’€ en prenant comme référence une estimation des Domaines. Mais, ce que peu de gens savent, c’est que la Ville des Sables d’Olonne aura bénéficié d’une chute du prix de la Villa Tertrais-Chailley, car – avant son classement et surtout la modification du PLU – elle était estimée entre 6 et 8 millions d’euros….! Il faut toutefois préciser que cette valeur tenait certainement à des projets – qui ont été bloqués à la suite d’actions d’associations de défense du patrimoine – qui prévoyaient une promotion immobilière sur une partie du parc.
(Lire notre article sur la Villa Tertrais-Chailley: http://www.lereportersablais.com/les-sables-dolonne-conclut-definitivement-lachat-de-la-villa-tertrais-chailley-a-la-chaume/ )
– Ancien Lycée Tabarly à La Chaume
Le Lycée Tabarly de La Chaume a été transféré sur Olonne-sur-Mer vers 2009. Le bâtiment et le foncier était jusqu’à peu la propriété de la Région des Pays de la Loire qui n’en avait pas une utilité particulière, et le bâtiment ayant vocation à être détruit.
Dans un document que nous nous sommes procurés, il apparaît que lors de la réunion de la Commission permanente du Conseil régional des Pays de la Loire, la délibération M3/A7/15002, a:
– abrogé la délibération du 30 septembre 2013 approuvant le principe de la cession des 5 parcelles cadastrées section AZ n°406, 452, 456, 610 et 611 pour une surface totale de 9 861 m2 composant le site de l’ancien lycée Eric Tabarly aux Sables d’Olonne au profit du groupe LAMOTTE au prix de 2.050.000 euros en vue de réaliser une opération de logements destinés à l’accession à la propriété, d’une résidence de services pour personnes âgées ainsi que 20% de logements locatifs sociaux, et prenant acte des conditions de réalisation de la transaction.
– approuvé – à la date du 29 septembre 2017 – le principe de la cession des 5 parcelles cadastrées section AZ n°406, 452, 456, 610 et 611 pour une surface totale de 9 861 m2 composant le site de l’ancien lycée Eric Tabarly aux Sables d’Olonne au profit du groupe REALITES au prix de 1.400.000 euros net vendeur, aux fins de réaliser une opération de 5 150 m2 (surface de plancher minimale) comprenant 80% de logements libres, 20% de logements sociaux, 450 m2 de surface commerciale et 190 m2 de locaux associatifs.
(Abstention de: Groupe Front National – Rassemblement bleu marine, Groupe Socialiste, écologiste, radical et républicain, Groupe Ecologiste et citoyen.)
Entre 2013 et 2017, il y a eu le refus, par la Ville, de valider le permis de construire pour le projet du groupe Lamotte et le constat d’une baisse de près de 32%! au détriment de la Région des Pays de la Loire.
C’est donc désormais le groupe Réalités qui sera bientôt propriétaire – l’autorisation de signer le compromis de vente vient d’être voté au Conseil régional – et qui devra proposer un projet qui sied à la Ville.
On sait à ce sujet qu’une Association de Défense et de Promotion du site de l’ancien Lycée Tabarly à la Chaume entend peser sur ce dossier car elle souhaite que le devenir de La Chaume fasse l’objet d’une réflexion plus approfondie que la seule vision d’une opération immobilière massive qui consuirait à l’asphyxie de ce quartier. (www.ancienlyceetabarly.fr)
Dégringolade pour des biens spécifiques
Une possibilité de transaction concernant une villa réduite à la moitié du potentiel, des millions d’euros de baisse sur la villa Tertrais-Chailley, une baisse de 32% sur du foncier en plein coeur de La Chaume…..
Certes, il s’agit de biens spécifiques, mais les modifications que nous mettons en avant sont bien réelles.
La dégringolade ne concerne bien sûr en rien le prix des appartements aux Sables d’Olonne – bien que les propriétaires sur le Remblai s’inquiètent des dispositions préfectorales de la zone rouge sur les submersions marines du littoral.
Cette baisse ne concerne pas davantage le prix des terrains à bâtir pour des lotissements ou maisons ne dépassant pas une certaine hauteur.
Mais le nouveau PLU impacte ou a impacté forcément tous les projets surdimensionnés ou prévoyant des hauteurs jusqu’à R+4 alors que dans certaines zones, désormais, le nouveau PLU les a limités à R+1.
Philippe Brossard-Lotz
Le Reporter sablais
