Projet Hôtel Eiffage Louvre aux Sables d'Olonne

Hôtel 4 étoiles aux Sables d’Olonne : les dessous du dossier Gallot Dubreuil

Le 29 septembre 2016, Le Reporter sablais révélait que les Dubreuil de Côte Ouest avaient candidaté pour le projet d’Hôtel 4**** de Port Olona, ce qui n’apparaissait nulle part et, si des projets de candidatures avaient été indiqués durant le Conseil municipal du 20 septembre 2016, aucune mention de leur origine n’avait été précisée.

Sylvie Dubreuil nous avait affirmé, de vive voix, qu’elle et son époux avaient candidaté pour le projet pour lequel Eiffage Immobilier Grand Ouest (Nantes – Paris) avait été choisi. 
«Nous avions proposé un très beau projet sur lequel nous avions travaillé pendant plus de six mois. C’est pourquoi quand nous avons appris que l’argument de ce choix était qu’il y avait eu peu de candidatures et souvent peu sérieuses, nous avons été étonnés d’autant plus que nous avions fait une proposition d’achat du terrain supérieure aux 875.000 € finalement validés» disait-elle alors.
Et elle concluait alors : «Nous aurions aimé savoir pourquoi nous n’avions pas été choisis alors que nous étions mieux disants sur le plan financier et que notre dossier était sérieux.»
De son côté, l’opposition au Maire prétendait lors du Conseil municipal du 20 septembre 2016 que le traitement par la mairie de l’ensemble de ce projet d’hôtel manquait de transparence, et donc tout en étant favorable à l’installation d’un hôtel, elle vota contre le projet présenté par la majorité: « Nous sommes favorables à l’installation d’un bon hôtel à cet endroit – qui est un bel endroit – mais nous souhaitons une mise en concurrence avec un concours et lancement d’un appel à projet » déclara alors M. Piron.

Sur la transparence
Le maire Didier Gallot et son adjoint à l’Urbanisme, Geoffroy de Baynast, récusent l’accusation de non-transparence. Au contraire, ils affirment que lorsqu’ils ont été contactés par les représentants d’Eiffage* à l’automne 2015 – qui se sont dit intéressés par le terrain et avaient suivi en tant que constructeurs les évolutions du PLU – ils ont souhaité en informer, par souci d’équité et de transparence, Jean-Paul Dubreuil en raison de ses activités hôtelières. Comme ils le feront également plus tard avec les Blanchard, exploitants de l’Atlantic, seul 4*** avec le Côte Ouest.

(*Eiffage n’est pas inconnu aux Sables d’Olonne. A titre d’exemple, c’est une de leurs filiales qui a reconstruit le quai de la Jauge.
Lire: http://www.lereportersablais.com/port-de-peche-reconstruction-quai-de-la-jauge/)

Première réunion avec tous les interlocuteurs
C’est ainsi qu’a eu lieu une première réunion le 18 janvier 2016 avec les représentants d’Eiffage et des futurs exploitants de l’hôtel, le Groupe Louvre Hôtels, et cela en présence de Jean-Paul Dubreuil. 
A ce stade, on ne peut donc prétendre qu’il y ait eu un manque de transparence puisque Jean-Paul Dubreuil a été confronté dès le mois de janvier à l’existence d’un réel projet d’hôtel 4**** à Port Olona.
Didier Gallot, le maire des Sables d’Olonne, affirme qu’à la suite de cette première réunion Jean-Paul Dubreuil lui a fait part de ses réserves. Ce dernier, selon Didier Gallot, ne se montrait pas emballé par l’emplacement ne comportant aucune vue sur la mer et serait excentré. De plus, il aurait contesté «le bien fondé de l’opération», avis qui sera réitéré plus tard ainsi que par son épouse en raison du caractère trop «business» du projet d’hôtel d’Eiffage.

Un sentiment de désintéressement
Au regard du désintéressement – selon les dires de Didier Gallot – de Jean-Paul Dubreuil, et de l’invitation qu’il lui a faite d’assister à une réunion sur ce projet, le maire Didier Gallot se sent alors totalement libre de faire une proposition écrite à Eiffage Immobilier.
Celle-ci est datée du 22 janvier 2016 et indique que le maire confie à Eiffage l’exclusivité d’une étude de faisabilité pour l’implantation d’une structure hôtelière de 4**** sur le Boulevard de l’Ile Vertime, face à Port Olona.
Lorsqu’on indique à Geoffroy de Baynast, adjoint à l’urbanisme, que les Dubreuil semblent avoir l’impression que les jeux étaient faits dès le départ, il répond : «Nous, cela nous était complètement égal que ce soit l’un ou l’autre, que ce soit Eiffage ou Dubreuil ; le problème, c’est que Jean-Paul Dubreuil s’est montré désintéressé par le projet
Et d’ajouter, comme pour expliquer l’intérêt que la Mairie a porté au projet d’Eiffage : «Ça fait 25 ans qu’on souhaite des hôtels aux Sables d’Olonne et on n’a jamais réussi à en faire construire. En plus, on sait très bien que l’on ne remplit pas le Centre des Congrès des Atlantes en raison de l’absence d’hôtels 4 ou 5 étoiles ayant un nombre conséquent de chambres.»

Deuxième réunion : Eiffage montre un projet abouti
A l’issue de l’étude de faisabilité, une deuxième réunion a lieu le 5 juillet 2016 avec Eiffage et Louvre Hôtels et cela en présence de Sylvie Dubreuil. Eiffage soumet un projet élaboré avec des plans-maquettes finalisés (voir trois photos ci-dessous).
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Janvier à début juillet 2016 : les six mois décisifs


Pendant que Eiffage et le groupe Louvre Hôtels travaillaient à leur projet, «ce fut le silence total du côté des Dubreuil» affirme Geoffroy de Baynast.
Alors que s’est-il passé ? Jean-Paul Dubreuil s’est-il laissé prendre par le temps, débordé par ses activités ? A-t-il cru que Eiffage n’irait pas plus loin et que le projet tomberait à l’eau pour infaisabilité ou difficulté de financements ? A-t-il fait jouer ses relations politiques ou son réseau, se montrant alors trop confiant ?
Toujours est-il que lorsqu’ils ont connaissance le 5 juillet 2016 du projet abouti d’Eiffage – 105 chambres et 10 suites -, les Dubreuil réagissent vite pour rentrer dans la course.
Ils sont propriétaires du Côte Ouest 4**** sur le Lac Tanchet, un magnifique hôtel avec des chambres très réussies dont certaines avec d’immenses terrasses «touchant» la mer. Quant au Spa, ce n’est qu’une profusion de salles alliant confort et sensualité. Un véritable joyau dédié au bien-être qui montre bien leur expertise en la matière.
Et ils sont aussi propriétaires de deux Ibis – un Ibis Styles et un Ibis Budget -, toujours aux Sables d’Olonne.
Au-délà du désir de compléter leur portefeuille d’hôtels – même si l’emplacement ne sied pas à Jean-Paul Dubreuil – leur réaction peut aussi être inspirée par la crainte de voir le futur hôtel 4**** concurrencer leurs propres hôtels.

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Au vu de l’avancement du projet Eiffage, il leur faut alors aller vite.
Didier Gallot et Jean-Paul Dubreuil font partie du Conseil d’Agglomération et se rencontrent donc en son sein assez régulièrement.
Jean-Paul Dubreuil laisse alors entendre à Didier Gallot qu’il est désormais intéressé. 
Il expliquera plus tard dans un courrier le sentiment qui l’anime alors : 
«A l’issue de ces (deux) réunions, nous nous sommes rencontrés avec votre adjoint à l’urbanisme et je vous ai fait part de l’intérêt de notre groupe pour réaliser un hôtel 4 étoiles de 80 chambres sur ce site. (…) J’avais émis le souhait de réaliser, en plus du R+3 prévu au PLU, une terrasse panoramique avec un restaurant innovant.»
Mais pris par le temps, les Dubreuil ne fournissent, le 8 juillet 2016, que des dessins manuscrits très loin de l’élaboration du projet Eiffage (vois les deux croquis ci-dessus). 
Certains estiment alors qu’ils ont pris six mois de retard sur Eiffage.
Sylvie Dubreuil, rejette la critique prétendant qu’il s’agissait de dessins réalisés sur un coin de table et déclare qu’il s’agissait «de croquis de fonctionnement avec les fonctionnalités, un projet de conception!»
«Tous les projets démarrent ainsi, ajoute-t-elle, on en a l’habitude, et ils sont ensuite suivis de plans d’architecte. C’est d’ailleurs comme ça que l’on a élaboré le Côte Ouest. Croyez-vous qu’on lancerait un projet avec un financement de 8 à 10 millions d’€ avec juste un croquis?»
Elle rejette donc du même coup l’argument de la mairie soutenant que leur projet «ne serait pas sérieux» rappelant à ceux qui l’auraient oublié que son époux avait monté un grand groupe vendéen et gérait de nombreux hôtels dont le Côte Ouest qui vient d’obtenir le label Gallery par Sofitel.
«Est-ce que ceux qui prétendent cela ont déjà monté ou géré une entreprise?» lance-t-elle un peu énervée par cette critique qu’elle trouve déplacée et désobligeante. Qu’ils fassent leur projet d’hôtel business puisque c’est leur choix mais qu’ils ne viennent pas prétendre que l’on manque de sérieux avec toutes les réalisations que nous avons faites» conclut, vexée, Sylvie Dubreuil.

Le début de l’incompréhension

A partir de la remise des deux croquis, c’est le début de l’incompréhension.
 Du côté de la Mairie, on indique qu’en raison de la simplicité des deux premiers croquis on attend un document d’architecte qui permette de se faire une véritable idée du projet, mais que rien ne vient.
 Du côté des Dubreuil, on indique n’avoir plus reçu aucune nouvelle après l’envoi de leurs croquis : «On a fait une proposition sur un concept, il faut ensuite avoir un accord de principe pour aller plus loin» souligne Sylvie Dubreuil.
Quant à Didier Gallot et Jean-Paul Dubreuil qui, comme nous l’avons dit se rencontraient au hasard de réunions, ils n’ont apparemment jamais reparlé de ce dossier.


Le projet passe en Conseil municipal

Le 13 septembre 2016, l’ordre du jour du Conseil municipal du mardi 20 septembre 2016, est envoyé à qui de droit.
Le libellé du point n°30 est le suivant: «Affaires foncières – vente de deux parcelles communales situées Boulevard de l’Ile vertige à la société Eiffage Immobilier Grand Ouest.»
Didier Gallot justifie cette mise à l’ordre du jour par le fait qu’il n’avait aucune nouvelle des Dubreuil sur ce projet : «Rien ne venant, la vente du terrain au groupe Eiffage est mise à l’ordre du jour du Conseil municipal du 20 septembre 2016.» (Les possibilités de construction pour l’hôtel prévu sont de 4000m2 de plancher, pour une surface au sol de 3001m2, avec des possibilités de construction à R+5+Comble sur les 15m de profondeur de la façade puis à R+3+Comble au-delà des 15m de profondeur. Le prix estimé par les Domaines est de 875.000 €.)

Une offre d’achat la veille au soir du Conseil municipal
Apprenant le passage en Conseil municipal du projet de vente, Jean-Paul Dubreuil propose, par courrier adressé au Maire le 19 septembre 2016 au soir, une offre d’achat du terrain:

«(…) Je vous ai indiqué que nous souhaitions être le constructeur et l’exploitant de cette unité. Cela permettrait (…) d’impliquer des entreprises locales dans la construction. (…) Sans réponse de votre part (…) j’apprends que vous soumettez au conseil municipal la cession de cette parcelle au groupe national Eiffage et que l’opérateur sera le groupe chinois Louvre. 

«Je vous ai fait part de ma surprise et de ma déception, cette décision étant contradictoire avec vos propos initiaux.

«La présence de notre entreprise sur l’agglomération et sa réussite sur le site Côte Ouest et les hôtels Ibis n’étant pas prises en compte pour donner toutes les chances de succès à ce projet structurant pour le tourisme de notre station. 

«Ne souhaitant pas en rester là, je vous adresse par la présente une offre ferme d’achat des parcelles concernées dans les conditions actuelles du PLU pour un montant HT de 950.000€. 



Le nouvel hôtel crée-t-il un risque en matière concurrentiel
 ?
Le monde des affaires est comme une partie d’échecs. On avance ses pièces pour effectuer une attaque ou on se repositionne pour tenter une parade. Jean-Paul Dubreuil s’étant montré au départ très réticent sur l’emplacement de Port Olona, on ne saura jamais si la présente proposition d’achat du terrain en dernière minute relevait d’un véritable souhait de construire un hôtel structurant pour la ville ou d’une stratégie visant à empêcher un concurrent, au projet abouti, de s’installer.
Geoffroy de Baynast se limite à nous dire que le futur hôtel qui sera de type business et à destination des hommes d’affaires et pour les congrès n’est pas sur le même créneau que Côte Ouest. De plus, il en est très éloigné géographiquement : «Si c’était un hôtel de 600 chambres je comprendrais qu’ils s’inquiètent mais il aura 105 chambres. S’il était construit sur l’ancien Camping du Lac, à deux pas de Tanchet, j’aurais compris mais là on est dans un environnement éloigné et le créneau visé est très différent de celui de Côte Ouest.»
«D’ailleurs, ajoute Baynast, on a contacté d’autres hôteliers aux Sables d’Olonne qui ne se sont pas montrés inquiets en raison de l’insuffisance criante de chambres d’hôtels aux Sables d’Olonne.»
Et de rappeler alors que ça fait 25 ans que l’on espère l’établissement d’hôtels de luxe aux Sables d’Olonne.
 Si longtemps que des commentateurs se demandent si certains ne bloquaient pas d’une manière ou d’une autre leur venue.

Le temps aura été l’arbitre de la décision
Des propositions de partenariat ont été faites à Jean-Paul Dubreuil par le groupe Eiffage. Mais celui-ci ne s’est pas montré intéressé car «il souhaite être le constructeur et l’exploitant de cette unité hôtelière sans subir les contraintes de groupes nationaux ou internationaux.»
L’offre de dernière minute de Jean-Paul Dubreuil ne sera pas retenue pour passer devant le Conseil municipal
 ; celle-ci ayant été faite hors délai – (NDLR: les convocations doivent être envoyées au moins trois jours avant un conseil, et en cas de modification de l’ordre du jour de nouvelles convocations doivent être envoyées ; à défaut, la légalité des décisions pourraient être contestées) – le maire ne l’a pas soumise au Conseil municipal comme le demandait Jean-Paul Dubreuil.

Dans ce courrier du 19 septembre 2016, Jean-Paul Dubreuil proposait de transmettre dans le délai d’un mois un avant-projet pour validation, complétant les premiers croquis fournis. Ce courrier confirme donc bien les dires de son épouse qui affirmait que les projets de plans architecturaux seraient transmis une fois un accord de principe transmis.
Sauf qu’à la Mairie, on attendait ces plans, non pas pour fin octobre mais pour courant juillet 2016.

 Pour conforter sa décision, la Mairie ajoute qu’en plus l’esquisse envoyée par les Dubreuil exigeait une modification du PLU.
L’absence d’hôtels pendant 25 ans, la Pendule du Remblai qui égrenait irrémédiablement le temps qui passe sans qu’aucun projet architectural ne leur parvienne, le sentiment d’agir dans l’intérêt de la ville furent certainement des éléments non négligeables qui incitèrent les élus de la Mairie à prendre une décision plus rapide que ne l’espérait Jean-Paul Dubreuil :  «Il s’agit, en effet, d’un projet d’intérêt général, s’inscrivant dans la logique de la politique que la municipalité entend mener, de développement et de tourisme d’affaires» argumente le maire Didier Gallot.
Pour Sylvie Dubreuil, le projet Gallot était décidé d’avance. «Mais nous avons d’autres idées, d’autres projets, et à chaque fois que nous avons des récompenses comme le label MGallery et bientôt un autre qui sera annoncé le 20 octobre 2016, cela nous permet de nous conforter dans l’idée que nous sommes sérieux et que ce que nous faisons plaît aux clients»
 conclut-elle en gardant son optimisme et son dynamisme habituels.
Finalement dans ce dossier, ce sont les délais, c’est le temps, qui auront été au coeur du dossier, comme très souvent dans la vie.
Et c’est finalement lui, le temps, qui aura été le réel arbitre de la décision.
Philippe Brossard-Lotz

Le Reporter sablais



Notes :
– sur le prix de vente : le terrain vaudrait 2 millions d’€ environ. Le service des domaines l’a estimé à 875.000 € car, nous dit-on, il est d’usage de sous-évaluer un terrain lorsque sa destination est l’exploitation d’un hôtel, la rentabilité étant alors nettement inférieure et surtout beaucoup plus longue dans le temps qu’avec un projet immobilier pur.
– une clause prévoit qu’en cas de modification de la destination du bâtiment une réévaluation du prix serait alors faite en prenant la valeur réelle du terrain, la sous-évaluation du fait de l’exploitation d’un hôtel n’ayant plus lieu d’être.
– à ce jour, si l’on connaît l’acheteur du terrain et l’exploitant, on ne sait qui va concrètement financer la construction même s’il est probable qu’il s’agisse d’un montage financier élaboré par Eiffage.
– derrière le dossier commercial, il y a aussi une bataille de concept. Pour les Dubreuil, le tout business sera un échec car il faut pouvoir rentabiliser toute l’année; ils visaient donc un concept pluraliste mixant privé, professionnel et séminaires, tourisme, thalassothérapie et spa. Le seul moyen d’aboutir à des remplissages importants comme à Côte Ouest (70%).
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À propos Le Reporter sablais

Un commentaire

  1. EGRON Louis-Pierre

    Pas grave !
    Un hôtel (dit) de luxe dans une zone de HLM de (pseudo) luxe !
    Cherchez l’ erreur !

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